再融資抵押貸款激增 加拿大房價螺旋下跌要來了?

進入秋季後，加拿大的房市迎來了刺骨的寒冬。據RBC最新的統計報告，全國三大房地產市場——多倫多、蒙特婁和大溫哥華（溫哥華和菲沙河谷）10月份的房價都出現了月度環比下降。此外，另一個研究報告指出，再融資抵押貸款類型的申請突然增多，意味著加拿大房價出現螺旋下降的可能性正在提升。

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加拿大最大房地產市場多倫多的MLS房價指數在過去三個月中逐月下降，10月份的情況是近25年最慘澹的。加拿大國家銀行（National Bank of Canada）的經濟學家表示，多倫多的房屋銷售量目前已下降到過去兩次經濟衰退期間才會出現的水準。

溫哥華也進入了 "全面降溫模式"，住宅銷售量低於去年同期水準，而且MLS房價指數自今年3月以後第一次出現了下降。在房價下跌的同時，市場上的待售房源的數量，雖然增速有所下降，卻還在保持增長。現在有能力購房的買家發現他們正處於略佔優勢的位置，有更多的選擇，在談判中可以佔據“優勢”。這些購房者可以在安省、魁省和BC省的一些市場上以較低的價格購得房產。

RBC經濟學家Robert Hogue和Rachel Battaglia預計這種趨勢將“一直持續至秋季的剩餘時間”。購房者的“不溫不火的需求”以及對更多賣家將繼續在市場上掛牌的預期“買賣房屋的天平會傾向於購房者，並在未來幾個月內使房價持續走軟”。“高利率、持續的可負擔性問題和迫在眉睫的經濟衰退將構成房市的主要障礙。此外，人們對加拿大經濟最大的擔憂是，房主無力負擔高額的房貸，不得不將自己的房子出售，從而加劇房價的螺旋式下降。

研究機構Capital Economics表示，現在有跡象表明這些風險正在上升。其中一個主要指標是非銀行貸款機構再融資的抵押貸款。當購房者向加拿大特許銀行（Chartered bank）借貸時，必須符合抵押貸款壓力測試的要求，但其他貸款機構受到的監管較少。Capital Economics表示，加拿大統計局的資料顯示，第二季度非銀行抵押貸款所占的比例並不比2021年底，即加拿大央行開始加息之前高，拖欠貸款的非銀行抵押貸款比例也在正常範圍內。但是，仔細觀察一下就會發現令人擔憂的情況。

最近的資料顯示，首次向非銀行貸款機構進行再融資的投保抵押貸款數量大幅上升。這表明許多借款人已無法通過原貸款機構的壓力測試。到目前為止，這些數字還很小。第二季度，有 3784 筆投保抵押貸款首次與非銀行貸款機構進行了再融資，約占非銀行貸款機構再融資的 4.3%，約占所有再融資的 0.5%。Capital Economics表示，未來幾個月可能會有更多的抵押貸款人難以進行再融資。

由於房價自2022年以來下跌了10%，當時購房時首付低於20%的房主，現在的房屋淨值要麼處於負值，要麼高於95%的貸款價值比上限。它們還將以遠高於2022年的利率進行再融資。5年期固定抵押貸款利率接近6%，意味著壓力測試利率接近8%。“雖然非銀行貸款機構在今年早些時候出手幫助了這些借款人，但現在房價下跌進一步侵蝕了借款人的資產，經濟也進入了衰退期，他們可能不太願意這麼做了。”這些情況將可能導致這批房主不得不出售自己的房產，導致房價整體下滑。加拿大利率居高不下，經濟又有進入衰退的可能，不知道加拿大的房主們還能堅持多久。