環球郵報: 房市過熱! 加拿大政府是時候下安眠藥

去年5月第一波疫情處於高峰之時，聯邦房屋監管機構加拿大按揭與住房公司（CMHC）發出警告說，如果疫情繼續拖累GDP增長，加拿大家庭債務水準將創歷史紀錄，未來12個月加拿大房價將下跌9％至18％。但是加拿大房市的走向完全與CMHC的預測背道而馳，在經歷了短短的下滑之後市場越來越紅火，房價也越來越高。一年之前，加拿大全國平均房價超過60萬，當時CREA說創了歷史紀錄，但是今年1月又升到了$676,600，12個月漲幅高達13.5%。彭博社（Bloomberg News）週一報導說，CMHC的主席兼CEO Evan Siddall明知預測大大失准，但仍然不忘為自己辯護，稱當時發出這個警告是為了向大家負責，云云：

以上圖片來自於 “加國無憂”

加拿大《環球郵報》（The Globe and Mail）週一發出驚呼，不論CMHC當初是怎麼說的，但結果卻是：加拿大原本昂貴的住房市場變得更加昂貴，這不應該是疫情之下經濟衰退時通常發生的情況。該報在社論中發出呼籲，希望聯邦政府再次干預，給加拿大市場降溫！

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《環球郵報》的社論指出，儘管加拿大房地產在2016和2017年一度相當紅火，但國家銀行（National Bank）的經濟學家們指出，在這段時期售房獲得超額收益的業主僅限於加拿大一半的市場。但現在加拿大幾乎所有市場的價格都在攀升，三分之二的市場漲幅達到10％或更高，房價也創下紀錄。國家銀行還警告，與2017年相比，現在有更多弱勢借款人屬於高債務以及無保險按揭貸款的群體。

當然，疫情之下房地產反而火爆並不是加拿大獨有的現象。世界上大多數富裕國家的市場價格都在上漲，但都不如加拿大這麼瘋狂：這裡不僅房價漲得快，而且從地區來看非常普遍。比如在美國，只有約20％的市場正在大幅度增長。這就難怪瑞銀（UBS）投資銀行將多倫多列為全球房價異常高漲的城市之一，並將多倫多列為“泡沫風險”類別，而加拿大另一個昂貴的市場——溫哥華則緊隨其後。

所有這些因素加起來，成就了加拿大住房價格的嚴重通貨膨脹。在過去的20年中，加拿大房價幾乎翻了兩番，以平均每年6.7％的速度增長，而整個經濟的通貨膨脹率每年僅為1.9％。換句話說，2000年1元的商品和服務在今天相當於1.48元，但是，2000年住房價格中的每1元現在卻價值3.66元。這個情況已經引起了加拿大央行麥克萊姆（Tiff Macklem）的注意。 儘管他在1月底表示，他不擔心加拿大房市火爆，明確表示低利率以及加拿大人對更大空間的需求，而非炒房或投機是價格上漲的原因。

但就在上周，同樣是這位央行行長，他卻改了口風，明確表示央行不歡迎房價上漲。麥克萊姆坦言，他看到“一些過度繁榮的早期跡象”。不過他強調，央行的重點仍然是長期保持低利率，以提振經濟，尤其是創造就業。這位行長說，至少在目前，他還沒有過分擔心住房問題。他對媒體表示，“（現在）距離2016和2017年那樣的火熱程度還遠著呢。”加拿大房價一路飆高，有多種因素在起作用，從經濟增長和移民等。但是低利率一直是主要驅動力，尤其是在過去的一年中。經濟不景氣需要低利率，以鼓勵企業投資和人們大把花錢。但是，副作用可能是資產價格的通脹，從股市到房屋。

此外，供應緊缺也推高了價格。多倫多地產局（TRREB）本月預測說，大多倫多地區各類房屋的平均價格今年將突破100萬元。TRREB認為導致房源緊缺的原因在於“缺少中間型”住房，並將其歸咎於房屋建設的區劃限制。TRREB表示，如果放寬限制並壓縮單戶住宅社區，多建“中間型”住房，那麼僅在多倫多，就可以增加至少40萬個住房單元。

如果考慮到立即採取的補救措施，央行行長麥克萊姆先生顯然是正確的，那就是目前央行不可能在不考慮就業的情況下提高利率。但是，還有其它政策手段可以在低利率環境下取得良好效果，並減輕其不利影響。顯而易見的例子是，當房屋價格在2016和2017年暴漲到幾乎失控時，BC省和安省的政府先後頒佈了新稅法，尤其是徵收海外買家稅，再加上聯邦收緊了按揭貸款政策，即所謂的壓力測試。

《環球郵報》的文章說，現在是財政部長方慧蘭（Chrystia Freeland）準備再次採取行動的時候了。實體經濟需要注入活力，但就眼下的房地產市場而言，則需要給它下安眠藥。

原文:   加國無憂