一套房交了兩遍購置稅，大溫新手買家總結血淚教訓！

筆者去年底剛買了一套新公寓，年初BC最新的房屋估價出來了，上去一看，意外發現剛買的新房子在成交記錄裡的價格竟然是成交價的95%。趕緊問經紀怎麼回事。得到回覆說，“對啊，這是不含5% GST 的價格。” WHAT？我記得我們根本沒有付過GST。當時經紀在offer 裡明確寫了，成交價包含GST。但是，據我所知，BC省的新房GST（俗稱新房購置稅）應該是第一手買家從開發商那裡過戶的時候交，也輪不到從我們的交易價格裡扣啊？

以上圖片來自於 “ Vanfun溫房”

經紀回覆說，其實所有沒有住過人的新房子，在第一手業主賣給下一個業主的過程中，還要再交一遍GST。上CRA 網站一查，真的，如果是買沒有住過人的新房子，不管前面有幾手業主，交易時仍需要交GST。為了保護買家利益，有經驗的買家經紀會事先在Offer裡注明，成交價包含GST，避免在房屋合同談好以後，買家還要再突然多付成交價5%的GST。 好險啊，第一次買房，我差點就掉GST的坑裡！

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除了GST，第一次買房可能遇到的問題其實數不勝數，筆者嘔心瀝血，總結如下:

A. 怎麼判斷經紀是否靠譜？

筆者的買家經紀由朋友推薦，是新趨勢地產的一位非常有經驗的隊長經紀，整個過程非常貼心靠譜。

1. 聊天效率高。

直奔主題引導買家說出明確量化的需求，像買房目的、預算、物業類型、考慮區域、面積段、房齡、期待成交的日期等。如果你的需求還沒有很清楚，可以把不清楚的幾個方面跟經紀聊一下，靠譜的經紀會根據你的疑慮，幫你理出利弊，引導你發現自己的明確需求。

2. 找房手速快，注重細節。

根據需求快速刪選房源，除了硬性需求條件，還要把每間房再看一圈，有些弱點，像廚房窗戶對著鄰居家陽臺這種，私密性不夠好的房源，經紀也會排除。

3. 安排看房高效，有條理。

我們的經紀一周內幫我們確定了5-6處房源，約好週六花3-4小時統一看。這5-6處房源在不同的區，經紀幫我們規劃了從離家最遠的本拿比到離家最近的溫西，並把所有房源資料列印出來，把價格、物業費、房齡、面積等重要資訊用彩筆標注清楚。每到一個房源，走的時候都會問賣房經紀要物業檔，以備我們回家刪選房源的時候做參考。一天看完結束後，我們再一起總結今天看的哪幾套比較中意，確定之後再找的時候向這個方向靠攏。

4. 簽約代理服務。

有些買家經紀“為了給客戶更多自由度”，不簽一對一服務協定。靠譜的經紀一般會簽約，承諾在整個代理成交過程中最大限度保護買家利益。

5. 有問必答，提供各種上下游服務。

筆者從沒在加拿大買過房子，對於買房流程，物業檔上各種專業名詞一竅不通。每一次經紀發檔過來，筆者都要請經紀幫忙劃重點。成交合同談攏以後，條件解除日（一般是合同談攏後的兩周）之前，買家要完成驗房、貸款完成審批、找好過戶公證或律師。在此期間，如果不想買了，可以取消合同，如果確定購買，條件解除日前一天再簽確認合同。條件解除日以後，公證或律師就要開始做過戶手續，一般為期7-10個工作日。

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由於時間緊湊，中間流程的其他專業人士，筆者也依賴經紀推薦。每一項服務，經紀會推薦2-3個專業人士，讓我們自己聯繫。 B. 怎樣確定哪個值得下offer？ 由於筆者的預算只夠買公寓，所以 本文只談談我們是怎麼確定買下現在這間公寓的。

1. 新公寓總比舊的好。

一開始，我們對公寓房齡沒有很在意。經紀提醒說，公寓最好買2000年以後的，因為1999年有一批漏水公寓，到現在還麻煩不斷。後來我們發現，公寓房齡跟物業費和特別征費（speciallevy），以及各種其他用於房屋方方面面的維護成本都有關。一般來說，房齡越老的房子，物業費會比同等面積段的偏新的房子高一些。尤其房齡在10年左右的房子，有可能還會徵收特別征費，用於一些大的特別維護。

當然這不是絕對的，每個公寓有每個公寓的情況。這個情況可以從物業檔的財政收支圖表上看出來。對於新手來說，不想一搬進新家就要多交一筆特別征費，以及面對各種物業問題，所以我們的目標鎖定在房齡3-5年以內的公寓。 2. 根據工作和生活半徑選區域。

由於先生是家裡賺錢的那個，所以我們首先考慮搬到方便他通勤的地方，早上可以多睡會兒。根據他的工作區域，買在北本拿比最合適。北本拿比比較安靜，交通也非常方便。但是，除了SFU 大學保留區的租賃物業以外，符合預算的，房齡3-5年的公寓並不多。同時我們發現，西高貴林在北本拿比15分鐘的車程內，而且面臨大的區域升級，目前可供選擇的房源非常多，所以我們開始更多考慮西高貴林。

3. 木結構VS混凝土結構

因為疫情原因，我們傾向買低層公寓（6層以下），戶數少、好管理。低層公寓一般都是混凝土地基和停車場，木結構樓面、吊頂、牆。優點是節能保溫，戶型方正，缺點是隔音效果差。強烈建議對於聲音過於敏感的人，買木結構房子考慮買頂樓。 一般高層是混凝土結構，優點是景觀好、性價比高，缺點是戶數多、社交距離和等電梯時間不好預計。另外，外立面新穎美觀的高層，有出現奇葩戶型的高概率，比方客廳中間出現一根大柱子。介意勿拍。

4. 除了對房子有feel，對社區也要有feel

看房的時候，我們除了看公寓內外設施，還到附近超市商圈公園逛了逛，感受一下入住以後，周邊的戶外空間自己是不是喜歡。西高貴林離本拿比和高貴林都近，無論商業設施還是自然風景，想去哪邊都方便。 C. 關於房貸的幾個小細節房子選中以後，中間下offer 有多亞歷山大一萬字不提。交易談攏後，經紀首先就是催我們去趕緊告訴銀行審批下發貸款。

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1. 在下offer之前，先弄清楚自己能貸多少款。

因為先生在CIBC有投資，算是高級客戶，在看房之前我們就去銀行詢問，得到回覆說有利率折扣，當時利率在1.7%左右。我們就遞交了審批材料，開始走預批流程（一般3-5個工作日）。 材料一般包括：個人的身份證件、工作證明、收入證明、工資條、報稅的證明、銀行交易流水、銀行帳單的證明。這一步也可以不找銀行，直接找貸款經紀，貨比三家。 順便提一下，預批完成後，我們收到了銀行的買房預算建議，跟我們原先估計的差不多。對於大多數人都糾結的“浮動利率or 固定利率”，我們選了固定。考慮我們沒有計劃在5年內換房（按揭以5年為一個利率週期），又不知道疫情何去何從，當時固定和浮動之間也就差了0.1%，固定了比較安心。

2. 想在房產證上名字，要提前參與貸款預批

之前只知道，一般房產證都上夫婦兩方的名字（聯名持有），所以過戶時候，給公證提交了我們兩方的資訊。然而，在成交合約生效前兩天，公證處來電話說，銀行提供的房屋貸款合同上並沒有我的名字，如果要加我的名字，銀行需要重新做材料，即從預批開始，需要5-7個工作日。想想算了，反正也來不及。 雖然婚後買房是夫婦共有財產，但如果房產證沒有名字，兩方產生糾紛，或者一方出現意外的話，討論房產的所有權問題就需要律師介入，需要額外再付費用。 3. 貸款保險有的必須買，有的可以不買。 為了降低借款人拖欠或者不還貸款的風險，加拿大房貸和住房公司（CMHC）規定首付20%以下的買房者需要買貸款保險。首付在5%到9.99%，保險費是房貸金額的4%；首付在10%到14.99%，保險費是房貸金額3.1%；首付在15%到19.9%，保險費是房貸金額的2.8%。銀行會把保險費算在借款人的月供裡。

另外，大部分銀行會提供自己的按揭保險，萬一借款人有意外無法及時還貸，銀行的按揭保險會根據購買的保險額度，為借款人支付一定比例的貸款，這樣能確保借款人和家人能夠繼續持有房屋。銀行按揭的缺點是價格高，保險受益人只能是當期提供貸款的銀行。 如果5年期過後，貸款轉到其他銀行，要重新購買其他銀行的貸款保險。為了讓家人收益，筆者的一些朋友選擇買人壽保險，投保家人收益，一旦自己發生意外，家人既可以用這筆款去付清貸款，或者用於其他用途。我們首付30%，不需要貸款保險，最終也沒有買銀行的貸款保險。 最後說一下，我們選定的這間，在六層中的第三層，700尺左右，兩房朝南。開發商在2020年7月交房，前業主從未入住。所以會牽涉到開頭提到的GST問題。所以買從沒有人住過的全新屋，一定要多問經紀一句GST。

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