反著做才賺錢? 穆迪又預測: 加拿大房價最壞或下跌30%

隨著貸款利率飆升抑制市場需求，加拿大火爆的房地產市場行情預計將結束。三大信用評級機構之一的穆迪（Moody's）預測加拿大抵押貸款利率將達到十年來的最高水準。而穆迪公司的風險模型顯示，即使加拿大經濟能夠保持目前這種好的趨勢，房價也會停滯不前，價格進一步上漲的可能性很小，如果經濟下行，在最壞的情況下，加拿大房價將從峰值下跌30%。不過放心，兩年前穆迪就做過同樣的預測，加拿大房價會下跌30%，但結果證明這預測並不準確。2021年加拿大房市就漲了21%。

圖源：betterdwelling

據BetterDewelling報導，穆迪認為，如果經濟保持繁榮，加拿大房地產價格不會有太大變動。如果市場看起來像上次緊縮週期那樣，價格估計會下跌3%。穆迪高級經濟學家Brendan Lacerda表示：我對當前房市的預測是2016至2019年房價峰值回跌的循環會再次上演。穆迪公司認為移民、強勁的就業市場和房屋供應緊張是支撐加拿大房市的幾大要素。只要家庭不斷有收入，他們就可以自行調整支出。

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從技術上講，這種做法會忽略一些外部問題。人們用於支付住房的收入將從經濟的另一部分中扣除。用於供房的收入部分不會回流到經濟運行中進行產出。企業營收下降，通常會導致支出縮水，不利於就業市場健康發展。這和高通膨會將資本從生產力轉移如出一轍。就業市場惡化，反過來會影響企業生產和發展。至於所謂的低庫存，這是一個棘手的情況。BMO已經多次談到這一問題，大概就是讓人們理解需求過剩這個問題。當前房價瘋漲情況下，人們換房時都不願賣掉原有的房子。當房價真的下跌或看跌時，房源自然就會多起來。

穆迪警告加拿大房地產市場沒有太大的上漲空間。模型分析顯示最好的情況下房價會在預測期內上漲10%。但是這種幾率可能性只有10%，而不會發生的可能性為90%。Brendan Lacerda說，“這個市場確實沒有太大的上漲空間。所有的壓力都偏向下行”。加拿大房價確實存在重大下行風險，但不會抹除目前的所有漲幅。在最壞的情況下，穆迪預計房價年增長率將下降22%。如果發生這種情況，房價從高峰到低谷的總損失預計將達到30%。Lacerda警告說：這個房地產市場存在巨大的下行風險。

不過要發生這樣的最壞情況有個前提，那就是加拿大經濟的負面問題堆積如山。最壞的情況是就業市場下滑的同時高通膨仍然存在。如果在加拿大央行提高利率控制通膨的情況下就業市場惡化，那麼對房地產市場的擔憂可能就會比較小。

不過，在BetterDewelling2020年5月的報導中，在預測2021年房價時幾乎沒有哪個機構能準確預測結果，其中穆迪預測加拿大房價2021年下跌8%，與結果相去甚遠。穆迪當時也預測過加拿大房價3年內下跌30%，這與今天穆迪預測結果保持一致，這預測結果如何讓我們拭目以待。

加拿大6月預計升息0.5% 房價到時會見頂？

豐業銀行（Scotiabank）資本市場投資主管 Derek Holt   認為如果想要遏制當前高漲的物價水準、控制通膨率的上漲幅度，加拿大央行在 6 月應當加倍升息，按照現有情形加息1%將是一種解決管道。

目前市場上普遍認為加拿大央行將在 6 月升息 0.5%，升息之後央行的隔夜利率將達到 1.5%，這一預測已經基本確定。

但 Derek Holt 表示，現在央行有充分的理由升息 0.75-1%，那麼升息之後央行的隔夜利率將達到 1.75% - 2%。激進的升息是為了給加拿大失控的通貨膨脹降溫。正如今天早些時候提到的，3 月份的年度總體通膨率達到 6.7%，是自 1991 年 1 月以來的最快增長。一些專家認為這是 CPI 增長的潛在峰值，但豐業銀行並不這麼認為。豐業銀行指出，加拿大統計局將在下個月將二手車價格添加到 CPI 指數中。隨著美國的二手車價格上漲 45%，這一納入可能會推高加拿大的 CPI 指數，預計屆時加拿大的 CPI 指數有望達到 8%，回到 1980 年代初的高位。

加拿大皇家銀行 RBC 的房地產市場預測報告指出，伴隨著大幅加息，加拿大的房市盛宴也將隨之終結。與豐業銀行觀點一致，RBC 也認為央行將在 6 月加息 1%。根據這份預測，加拿大房價上漲的勢頭將在今年春季結束、達到頂峰狀態，從夏季開始，房價將進入下降通道，抵消掉過去一年瘋狂的價格上漲幅度。

RBC 銀行高級經濟學家 Robert Hogue 在報告中指出，包括聯邦政府和各級省市政府相繼推出的遏制房地產過熱的措施，都在為房市降溫，使得購房者暫緩購房計畫。而低息時代也將隨著央行的幾次加息之後宣告結束，作為疫情期間房市火熱的重要推手，歷史超低位的抵押貸款利率是房價上漲的重要推動因素。

如果央行按照業內預測升息 1%，那麼央行的隔夜利率將達到 2% ，已經高於疫情爆發之前的 1.75%。這將極大撼動高漲的房市熱潮。Robert Hogue 表示，自 2005-2006 年採取緊縮貨幣政策以來，加拿大人在如此短的時間內從未見過如此大的升息幅度。根據這一更為激進的加息路徑，RBC 已經下調了其對住宅房地產市場的預測。根據最新的預測，加拿大今年房屋銷售量將下降 13%，到 2023 年再下降 14%。

從房價來看，預計加拿大平均房價將在在今年春季見頂，然後在今年剩下的時間裡小幅走弱。不過儘管如此，預測 2022 年加拿大房價仍然將有 8.1% 的上漲幅度，這主要是得益於今年一季度的房價大幅上升。不過對於 2023 年，RBC 也下調了房價預測，預計當年房價將下跌 2.2%。

Hogue 表示，從頂峰到低谷，預計加拿大平均房價將下降 5%。其中，上漲得最快的區域也降迎來最大的房價下降跌幅，RBC 特別點名大溫和大多等區域，預測這兩個大區的房價將在今年晚些時候和明年有更大的降幅。

原文:   Betterdwelling

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