大溫樓花買家橫豎都是虧 乾脆告開發商取消交易

根據報導，BC省一名男子提起訴訟，試圖取消購買豪華公寓樓花的交易，並收回數百萬元的訂金。這套豪華公寓是溫哥華最昂貴的住宅之一。房產專家和原告的律師表示，目前這些訴訟還在進行中，但反映出樓花的買家和開發商目前面臨的一些挑戰。

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這起在BC省最高法院提起的訴訟顯示，原告樓花買家是BC省居民和商人Tony Yee。Tony Yee表示，2017年通過預售公寓合同購買了2套總價值為$950萬的公寓。這個樓盤是位於溫哥華市中心、43層高的Alberni大廈。Alberni大廈是由日本著名建築師 Kengo Kuma設計，由溫哥華著名房地產公司Westbank Corp.和Peterson Group合作的項目。

訴狀稱，2017年，Yee開始與Westbank的全球銷售總監Marko Radovic討論他將兩套公寓合併為一套更大的住宅的計畫。2021年，在銷售總監Radovic建議Yee可以將他已經支付的定金用於購買一個更大的單位後，Yee放棄了原先想合併兩個較小單位的計畫。根據訴訟，當時樓花買家被告知，隨著項目完工日期的臨近，“其他樓花買家的違約可能使得可供選擇的單元增多。

法院文件援引了2023年9月的一封開發商電子郵件，在郵件中，銷售總監Radovic建議Yee可以選擇購買三套“違約的大房子，我可以將買家違約的訂金利益轉讓給你”（ “larger homes which have defaulted and I can pass the benefit oftheir deposits to you,” ），這三套公寓售價在840萬至1390萬之間。法院文件中引用的這封電子郵件列出了Alberni公寓樓的售價在$3475/sf到$4160/SF之間。

根據總部位於美國出版物Architectural Digest報導:   歎為觀止的Alberni建築是Kuma在北美最高的建築，其特色包含一個寬闊的苔蘚綠花園、茂密的竹林和一個圓形劇場，裡面還有一架由建築師設計的Fazioli鋼琴。訴訟稱，Yee告訴Radovic，他有興趣購買一套更大的單元，但他需要等待出售亞洲房地產銷售的收益。而銷售總監Radovic告訴Yee，“為幫助其彌補短暫資金缺口，他個人準備提供$85萬的信用額度作為調整”，而開發商還準備提供260萬的抵押貸款融資，此貸款為期6個月，只需支付9%的利息。

Yee的說法是，他告訴Radovic，“他對Westbank的貸款不感興趣，但他願意接受Radovic提供的$850,000 信用額度 。”然後，他在9月20日簽署了一份購買合同，並將其發送給開發商，希望在一兩天內收到完整的合同。但是，訴訟稱，“儘管原告多次要求”，簽署的合同直到10月20日才被送回，在這幾個星期裡，Yee“變得越來越擔心”。10月25日，Yee通知開發商和他們的律師，他想行使他的合同權利，在七天內取消交易，因為訴訟稱開發商“缺乏透明度和公平交易”。在一份電子郵件聲明中，Westbank的一名代表寫道：“我們將在適當的時候提交我們對這些指控的回應。”給Radovic的郵件沒有得到回覆。

預售買家不能或不願完成購買而放棄定金

為Yee提出索賠的律師Bryan Baynham拒絕談論案件的是非曲直，但表示其細節與他所聽到的關於溫哥華公寓市場狀況的兩件事一致：一是預售買家不能或不願完成購買而放棄定金，二是開發商想出新的激勵措施來完成交易。“開發商正試圖找到真正有創意（creative）的方式來進行銷售，但他們不想降低價格。他們必須找到其他的方法，而不是降價，因為降價將對他們的剩餘樓盤產生毀滅性的影響，”Baynham表示。據Baynham估計，他處理過數百起涉及公寓的法律糾紛，他說，許多預售買家在2007年經濟衰退後試圖退出他們的交易。但他說，近幾年的合同越來越嚴格，購房者幾乎沒有辦法從開發商那裡收回定金。

更高的利率，交房時的稅款，目前的市場的條件與5、6年前樓花買家簽訂合同時大不相同。因為樓價已經下跌了很多，甚至已經跌掉了訂金，現在“有很多人都在重新考慮是否要完成交易”。Rennie and Associates Realty的溫哥華房地產經紀人Cameron Davis預計，其他即將完工的共管公寓專案將面臨更多訴訟，而開發商也會因此對建設新項目變得謹慎。

放棄比購買損失更小

他說：“由於市場目前的狀況，更多的痛苦即將到來。”“我有一個客戶在溫哥華之家（ Vancouver House），損失了差不多一百萬的訂金。但是對於買家來說，損失預付款相比於他們實際買下一套價值已經遠低於當初購買價格的公寓，再多付一筆貸款，所造成的損失要小。”Woodgate Financial的高級合夥人Jason Pereira 則表示，開發商為共管公寓買家提供抵押貸款融資的情況“並非完全罕見”。

明年樓花市場會有更多的問題

“這些只是正常的策略，說明這是一個非常艱難的市場。“BC省公證人協會的法律總顧問Ron Usher表示，“這個案子將是一個值得關注的案例。明年還會有更多在交房時出現問題的案例。”“這是一個很好的提醒，預售的樓盤不適合於承受力差的買家”。“這座大樓是一個非常有吸引力的地方。但它不適合心臟虛弱的人。”