加拿大房市危機的秘密：不止房主希望房價漲 政府也喜歡

政府們一致強調，對於我們的住房危機的解決方案似乎是移民改革和全國範圍內的艱巨建設努力的結合。但 UBC 大學公共政策教授、負擔能力宣導組織 Generation Squeeze 的創始人Paul Kershaw 表示，對增加住房供應的強調掩蓋了政客們不太可能解決的問題。

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也就是說，作為一個國家，我們已經對不斷上漲的房價上癮，很大程度上是因為我們已經習慣於將我們的房屋視為金融產品。“我們需要做很多事情來降低價格，增加供應就是其中之一，”Kershaw表示，但現行制度鼓勵從房地產中獲取利潤，而不是優先考慮每個人都能獲得負擔得起的住房。“我們需要明確我們想要從住房中得到什麼，”Kershaw說。“首先要說的是：‘我們不希望房價格再上漲。’”

投機效應

大多數加拿大人都知道房價的走勢。根據加拿大房地產協會的統計，2005 年 1 月房屋的平均售價為 241,000 加元。到 2022 年 2 月，價格增長了兩倍多，然後在 2024 年 2 月有所回落至 719,400 加元。上週五（4 月 12 日），Royal LePage 發佈預測稱，今年第四季度加拿大房屋總價將同比上漲 9%。與此同時，加拿大皇家銀行 (RBC) 最近的一份報告顯示，加拿大的收入明顯落後于住房成本，平均房屋的擁有成本占家庭收入中位數的 60% 以上。

圖源：Royal Bank of Canada (CBC)

從表面上看，經濟適用房的缺乏似乎是一個供應問題——只要建造更多的住房來滿足需求，價格就會下降。但問題的一部分在於這種需求的來源：來自於越來越多的投資者。加拿大央行發現，2023 年前三個月，投資者購買了 30% 的房屋。這一比例高於 2022 年同期的 28% 和 2020 年同期的 22%。該報告還發現，首次購房者的比例從 2020 年同期三個月的 48% 降至 2023 年第一季度的 43%。

總部位於多倫多的 Realosophy Realty 總裁John Pasalis表示：“過去 10 年發生的情況是，首次購房者購買的房屋比例一直在下降，他們的市場份額很大程度上已被投資者佔據。”

加拿大銀行對投資者的定義是，通過抵押貸款購買房產，同時維持另一套房屋抵押貸款的買家。央行表示，“在房地產繁榮期間，投資者的需求增加可能會增加投標壓力並加劇價格上漲。”

誰在投資？

在 COVID-19 疫情初期，我們看到購買第二套房產的人數有所增加。加拿大皇家銀行助理首席經濟學家Robert Hogue表示，當時的低利率和許多人持有大量儲蓄“鼓勵了投機活動”。但他並不認為當前的高價格“只是投機活動的問題”。炒房者和外國買家經常被認為是房地產投機的主要驅動力，加拿大的各個司法管轄區都已推出立法來抑制此類投資。但Pasalis表示，這類買家對價格沒有重大影響。低層住房市場的國內投資者正在產生更大的影響。

圖源：Royal Bank of Canada (CBC)

他說，他們通常分為兩類：直接從開發商那裡購買的人和正在搬家但決定保留第一套房子的人。Pasalis說：“如果他們要換大房子或搬出省或國家，我們遇到的第一個問題是：‘我們可以保留現在的房子作為出租嗎？’”。“他們不像積極的投資者。他們只是關注市場，關注房價上漲的速度。每個人都認為住房是一項不錯的投資，所以每個人的心態都是：我為什麼要賣掉它？”這是首次購房者住房供應減少的原因之一。

一個歷史性的問題

購買房屋有多種好處。它給許多人帶來成就感和知道自己不會被驅逐的安全感。它還可以讓他們積累資產，為翻修、搬到另一處住所甚至退休提供資金。許多家庭將財產傳給後代，這也使得房屋所有權成為一種情感投資。較高的價格有助於現有房主在決定出售時獲得更多的房屋淨值並獲得更大的利潤。

安大略省University of Guelph朗商業與經濟學院房地產副教授Diana Mok表示，政府也對高房產價值感興趣，因為它們可以轉化為更大的稅收收入。不僅如此，根據加拿大統計局的資料，房地產是加拿大 GDP 的最大貢獻者。“房地產市場涵蓋了非常多的行業——想想房地產經紀人、想想律師、想想建築業，” Mok說道。這不僅僅是“所有的買賣，而是所有對經濟做出貢獻的勞動力”。

圖源：CBC

雖然總理特魯多公開對高房價表示遺憾，但Hogue表示，他無法想像“任何政府都會以降低房價為目標進行干預。從政治角度來看，我認為，這樣做，政府不會是贏家。”

定價已經很高

多倫多 Smart Density 公司的建築師兼城市規劃師Naama Blonder表示，部分問題在於社會對住房所有權的癡迷。“我認為許多加拿大人認為，當我們談論負擔能力危機時，我們談論的是他們擁有帶後院的房子的能力。“對他們來說，‘我們買不起房子，因此，我們面臨著需要解決的負擔能力危機。’”我要告訴你……對我們父母有效的模式不會成為我們的榜樣，”Blonder說。“我們沒有足夠大膽的政治家說：‘租房也是可以的。’”

週二（4 月 16 日）即將公佈的聯邦預算無疑將包含一系列解決住房短缺問題的措施。最近的融資公告回應了對更多租賃住房的需求，但需求規模令人望而生畏。在 2024 年的一份報告中，加拿大抵押貸款和住房公司表示，儘管 2021 年至 2023 年間啟動的專案數量創下了紀錄，但“這種增長將無法滿足日益增長的需求。因此，租賃市場仍將供不應求，尤其是在加拿大價格較高的地區。”

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Pasalis表示，儘管人們對房價感到憂心忡忡，但他認為政府沒有意願來限制投資者。他對聯邦政府最近宣佈的幫助首次購房者進入市場的財政激勵措施持懷疑態度。他說，讓年輕人進一步負債“並不是讓住房變得更便宜的方法”。Generation Squeeze 的 Kershaw 表示，需要更廣泛的“稅收轉移”。他主張對加拿大最有價值的 10% 房屋的屋主徵收年度“住房財富”稅，以此作為抑制房價的一種方式，同時也籌集資金投資經濟適用房。“在 BC 省開始發生並蔓延到全國的事情是，我們不僅僅滿足於還清抵押貸款來建立股本。我們就像：‘你知道嗎？我希望房價翻倍、三倍、四倍。’”

Kershaw 說，當現有房主希望房價上漲速度快於當地經濟收入時，“就是你希望現在擁有房主獲得意外財富的時刻，根據數學定義，這將以犧牲追隨者的承受能力為代價”。“這就是我們陷入的麻煩。如果我們不能進行這樣的對話，我們就永遠無法解決住房負擔能力的危機。”