加拿大出租房屋 這些稅務和保險知識你必須要知道

對擁有獨立屋的業主而言，多半時候，貸款往往成為一種壓力，但對於屋子附有姻親套間（in-law suite，或稱第二套間）的業主而言，適當的出租，租金或能幫助減輕一些壓力。

可豁免稅務 但有條件

根據Global and Mail報導，姻親套間不僅是適合年邁的父母，它更是家中的“公寓”，你可以透過它來產生“租金收入”，但還是要注意其中相關的稅務和保險。

首先就是增值稅（capital gains，或稱資本利得稅）的稅務豁免。也就是說，這個房子20年前以50萬加元買下，現在以100萬加元賣出，中間的50萬加元就是產出的增值稅，如果這房子有姻親套間出租，能夠豁免嗎？

KPMG的稅務合夥人吉萊斯皮（Aaron Gillespie）表示，答案是肯定的，但，你得滿足一個條件，這條件就是，這個姻親套間，原本就（附屬）在屋子裡，為了貼補家用（也可幫付貸款），你將它租出去，那就OK。

吉萊斯皮補充說，如果您對房屋進行重大結構改造成為姻親套間，例如增加樓層，或在屋子內隔出多個單位，就很難跟稅務人員解釋這是家庭住宅（family dwelling）。至於租金收入，必須使用T776表格向CRA報告。一般而言，您可以針對租金收入申請扣抵的費用，包括抵押貸款利息、物業稅、保險、維修和保養、水電排汙費和廣告費（出租時登的廣告）。這些費用只能與您房屋的出租部分有關。

如果您的姻親套間面積占您房屋的 20%，您可以把物業稅的20%拿來申請扣抵。但土地轉讓稅或抵押貸款的本金不能用來扣抵。

保險怎麼保

接下來就是房屋的保險。如果您打算出租家中的姻親套間，首先要做的事情之一就是通知您的財產保險公司。保險經紀公司 Martin Merry & Reid Ltd. 總裁布羅恩（David Browne）表示，如果您沒有通知您家中有租戶，您的保險公司可能會拒絕索賠。此外，如果增加姻親套間會增加您建築物的價值，請不要忘記增加保單承保限額。不過，布羅恩說，這個姻親套間增加的保單費用最多10%，並不算多。

他建議如果您打算租用姻親套間，請給自己多一點時間來處理相關保險，因為有些保險公司不願意賣保單給有姻親套間的業主。如果你真的要為姻親套間投保，那麼，最好給你的姻親套間設一個供出入的側門（separate side entrance），布羅恩說，保險公司在決定是否給姻親套間投保時，會比較喜歡看到業主有這樣的安排，並做為評估的標準。另外，布羅恩提醒那些把地下室用做姻親套間的房東，再檢查一下保單，看看與水患相關的承保範圍，因為，一有水患（下雨天、下水道等問題），地下室的受災風險較大。

In-law suite就是第二套間

Global and Mail報導中提到的“in-law suite”，與BC省各市鎮常用的legal suite或secondary suite，都是中文的“第二套間”，在內容上大同小異。本拿比市政府對第二套間的定義很簡單，就是要有“廚房”。在本拿比市府官網上定義secondary suite，就明確提到，除了是一間或多間可居住的房間之外，套間內還要有浴室設施、廚房或烹飪設施，和一個單獨的入口，無論是內部還是外部。

列治文市府官網對secondary suite的定義也類似，基本上就是要在一獨立住宅中，擁有的“獨立”空間。

溫哥華市也有第二套間的相關附例。如果想將家中的第二套間出租，最好先行瞭解各市鎮的法規。

原文:   溫房網