加拿大房貸月供占收入2/3以上 最低首付需要賺34年

加拿大國家銀行（National Bank of Canada）本周發佈的季度住房可負擔性報告指出，在2021年第二季度內，加拿大全國的住房可負擔性再降低3.2%，繼第一季度降低0.8%後已連續兩個季度發生惡化。這也是本國住房可負擔性自1994年第二季度之後最嚴重的一次季度惡化。“住房可負擔性”的指標，就是家庭購房財務成本與家庭收入間的比率，即MPPI（標準住房房貸月供和收入之比）。今年上半年結束時，加拿大典型家庭的MPPI為45%，高於1980年後的長期平均MPPI（43%）。

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加拿大MPPI（家庭償貸與收入比）連續兩個季度大速率提高

報告說，在過去兩年的大部分時間裡，收入增加和低利率曾使加拿大的住房可負擔能力得到過改善，但進入今年以來情況卻發生了變化，因為一邊房價上漲在吞噬收入的增長，另一邊按揭利率也在逐季度提高，如今年第二季度利率就提高了22個基點。22個基點的利率漲幅是自2017年第三季度後最大的一個季度漲幅，是使得住房可負擔性惡化的一個重要因素，不過更重要的惡化原因還是房價的上漲。

今年第二季度，加拿大全國房價按季度環比上漲了5.9%（期間家庭收入中位數只提高了0.9%），按年同比上漲了14.8%。這兩個漲幅數字都是“32年來最高”的。具體說，在這個季度全國中位房價環比上漲了3.8萬元，同比上漲了8.9萬元。房價不斷上漲，使購房者連攢足首付款都愈加困難。以普通家庭中位稅前收入和“典型住房”中位價格計算，假設儲蓄率為10%，去年這個時候中位元家庭大約需要57個月（4.75年）可賺足首付，而今年就需要69個月（5.75年）才能賺足首付了。

雖然最近確實有多份市場報告表明加拿大的住房市場可能已發生轉向，熱度已有所降低和部分市場房價上漲出現減速，近幾周的房貸利率還稍有下降，但是，轉售市場“成交掛牌比”指標仍然表明，現在仍是賣方市場即利於房價上漲，所以加拿大國家銀行在報告中預測說，今年下半年住房可負擔性也不會有什麼改善。

全國十大市場均連續兩個季度惡化

今年第二季度加拿大十個主要房地產市場（多倫多、維多利亞、溫哥華、漢密爾頓、渥太華-加蒂諾、蒙特婁、溫尼伯、魁北克、卡加利和愛民頓）的住房可負擔性都在惡化。

十大市場可負擔性都在變差（藍色示房價上漲、紅色示利率上漲、灰色示收入增長）

十個主要房地產市場也是連續第二個季度出現這種惡化。從全國來說，公寓房的可負擔性惡化了1.6%，非公寓房惡化了4.2%。大溫地區的房價上漲幅度、利率上漲幅度（負向）和家庭收入增加幅度（正向）方面，在十大市場中都是最高的。

大溫房貸月供占收入2/3以上

全加拿大住房可負擔性最差的城市一直是溫哥華。在今年第二季度，大溫MPPI（標準住房家庭償貸額和收入額之比）又上升了4.7%而達到68.4%。（對比加拿大全國第二季度典型MPPI為45%）

大溫MPPI（家庭償貸與收入比）連續兩個季度大速率提高

其中，非公寓房的MPPI季度環比上升6.3%而到了84.7%，公寓房的MPPI季度環比上升1.6%而到了37.7%。

大溫地區家庭“月供和收入比”分別為非公寓房84.7%和公寓房37.7%

大溫地區各種類型住房的價格是全國最高的。根據國家銀行報告，大溫房價本季度又（季度環比）綜合上漲5.8%（年同比漲13.3%），其中非公寓上漲6.5%（年同比漲15.4%），公寓上漲2.8%（年同比漲4.1%）。目前利率上升（儘管仍處於歷史低位）也導致了溫哥華MPPI的增加。雖第二季度大溫中位家庭收入有1.2%的增長，但這個增長完全不足以抵消房價和利率的上漲。

大溫2臥公寓租買成本差連續兩個季度加大（現差29%）

國家銀行的報告也就大溫地區“住房可負擔性”的嚴重性給出了更生動的數位實例。在非公寓屋（獨立屋和城市屋等）方面，目前大溫地區典型房價是147萬元，家庭需要有25.3萬元的年收入才能負擔得起這幢典型住房；即使是年收25.3萬元的家庭，假設儲蓄率是10%，也需要存款411個月（34.25年）才能攢足最低首付。

即使是公寓屋，目前大溫地區典型房價是65.5萬元，家庭需要有13.2萬元的年收入才能負擔得起；假設儲蓄率是10%，年收13.2萬元的家庭需要存款57個月（4.75年）才能攢足最低首付。

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2015年後，加拿大各地攢足最低首付所需要的時間發生戲劇性增加

大溫“掛售比”連續四個月下降

國家銀行報告也提及“加拿大住房市場可能已發生轉向”，因為許多市場的資料已經表明，市場熱度比前已有所降低，房價上漲已出現減速。在大溫地區，即使最能反映市場形勢的“成交-骨牌比”也顯示出了下降的趨勢，儘管距離20%的上限還有段距離，但畢竟是朝向“平衡市場”防線變化的。

REBGV報表：“成交掛牌比”自3月份後一直下降

在大溫地產經紀協會月初發佈的“7月份市場報告”中，大溫地區獨立屋、城市屋和公寓屋的價格和6月份相比也有著不同的走勢：城市屋略微上漲、公寓屋略微下降和獨立屋完全持平。大溫三種類型住房的過去12個月基準價格變化圖分別如下：

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