素里地稅要漲2.9% 加拿大住房可負擔性"31年最差"

今天，大溫地區第二大城市素里也已有提案，要求明年地稅稅率提高2.9%以滿足預算需要（預計增加 1162 萬元收入）。如果市議會批准這項動議，素里市將連續第四年地稅稅率提高2.9%。不過和溫哥華市2022年地稅稅率上漲幅度6.35%相比，素里市的擬議稅率漲幅顯得低得多。

此外，不含大溫區域局的地稅增加部分，素里市的供水、汙水處理和垃圾處理服務費也將分別增加2.9%，最後總收入預計增加2600萬元。所有這些，都在提高市民的“擁房支出”水準。

加拿大住房負擔性“31年來最差”

加拿大的“住房可負擔性越來越差”當然不是新聞，但人們在每個時間段都會產生已經“差到什麼程度”和正在“以多快的速度變差”這樣的問題。這需要專家們根據最新的統計資料做出研究。RBC銀行經濟研究所（RBC Economics）的經濟學家賀奎（Robert Hogue）就於最近剛發表了一份有關的研究報告。

這份題為“2021年12月住房趨勢和可負擔性”的研究報告指出，當前加拿大的住房可負擔性處於“31年來的最差水準”。RBC銀行經紀研究所用於衡量住房可負擔性的綜合衡量指標是“擁有住房所需支出（月供、地稅和日常用度等）占家庭中位稅前收入的比例”，所以綜合指標越高則住房可負擔性就越差。

報告說，在2021年第三季度，飆升的房價和調高的按揭房貸利率繼續削弱住房可負擔性，RBC的全國綜合衡量指標也在這個季度躍升了2%。今年第二季度的RBC綜合衡量指標已從疫情緩和中反彈2.7%。經過最後兩個季度的連續提升而綜合指標達到47.5%的高位，加拿大的住房可負擔性也就達到了“31年來最差”的水準。

RBC綜合住房可負擔性指標（黃線）已達31年來最高水準

但住房可負擔性在加拿大不同地區之間並不平均。整體上，全國除了聖約翰斯市（紐芬蘭省）以外，所有地區房地產市場的這項衡量指標都在惡化，無論是獨立屋、城市屋還是公寓屋，但在大草原和大西洋省份的部分地區，住房可負擔性目前仍在歷史記錄範圍之內，只有在安省、BC省和魁省部分地區才發生有嚴重的情況。

按賀奎所說，大溫地區仍是全加住房可負擔性最差的地區市場。今年第三季度，大溫地區的RBC可負擔性綜合指標高達64.3%。多倫多的綜合指標是61.9%，位居全加第二；蒙特婁的綜合指標是40.7%、渥太華是40%、卡加利是32.8%、愛民頓是28.5%……報告預計，在未來一段時間內，加拿大的擁房支出成本還將繼續快速增加。

在房貸利率方面，今年下半年後固定房貸利率已有上升，按照RBC銀行的預計，加拿大央行亦將於明春開始提高利率，屆時浮動房貸利率也將同步上升，各地會同時感受到新利率所帶來的影響。這對買家來說是大事不好。估計僅利率上升一項，明年加拿大全國的住房可負擔性綜合指標還將再提高2%至3.5%。此外，房價每再上漲5%，RBC綜合指標也將再提高2%。

加拿大房屋淨值貸款不只有HELOC

在加拿大，擁房者可以通過“房屋淨值信貸額度”（HELOC）貸款。但根據加拿大“金融機構監管局”（OSFI）的報告，目前房屋淨值抵押貸款遠非只有HELOC，10月份在所有種類的“非商業”房屋淨值抵押貸款中HELOC只占不到60%的份額。

現在加拿大存量HELOC債務額仍有1668億元。這雖然比9月份增加了0.6%（10億元），但已比去年10月減少了4.0%（70億元）。

BetterDwelling圖表：五年來加拿大存量HELOC（下）和非商業貸款（上）對比

這說明，在過去的一年中，加拿大的HELOC債務有所收縮，早已不再是以房屋淨值作為抵押從金融機構貸款的唯一工具。10月份的所有包括HELOC在內的此類債務共有2819億元，比上個月增長0.4%（12億元），和去年基本持平，除HELOC之外的房屋貸款債務大約有1150億元，這基本上相當於溫哥華地區的GDP年總值。

雖然HELOC和其他房屋淨值貸款看起來沒有太大的增長，但如加上按揭房貸，加拿大和房屋有關的貸款總額已經超過了GDP年總值。在存量按揭房貸方面，10月份加拿大已經有1.92萬億元的債務額，比去年同期增加10.2%（1780億元）而創下新的歷史記錄。只是此時房貸債務的增速已有所降低，9月和10月連續兩個月的同比按揭房貸存在債務增幅縮小。

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