加拿大央行升息打通膨 住房危機並沒有緩解

過去的8個月，加拿大央行把基準利率從0.25%一下子提升到3.25%，並且放話還會繼續加息。這一切努力，都是為了控制通膨、緩解住房危機，但成效真的好嗎？

近日，《The New York Times》特別撰文抨擊了加拿大這大半年來的升息：原本是窮人買不起房，這下倒好了，成了人人都買不起房，包括富人。為什麼這麼說？因為有一系列的理由可以證明，首先仍然是房價：以多倫多為例，儘管隨著升息打通膨，多倫多獨立屋成交價在8個月內下跌了16.4%，但仍然比去年同期高7.7%。

而且，不要認為16.4%是“暴跌”，首先是這8個月，錢變得越來越不值錢，其次是因為之前的房地產熱銷時期，多數獨立屋是加價賣出的，現在價格只是回到市場合理價格。

在專家看來，考慮到這些因素的話，實際下跌幅度不會超過10%，同比去年則會高出10%、如果是看十年同期，那麼多倫多10年獨立屋平均銷售價格暴漲了160%，這一期間，人們的收入水準普遍只有30%~60%的漲幅，和房價漲幅不成正比。居住在多倫多的一對新婚夫婦Ritu和Nippon在接受採訪時無奈地表示：一些熱門價位的房屋，比如100萬以下，其實並沒有怎麼跌，有的熱門房型甚至還要加價，比如多倫多附近的城市Hamilton。

諮詢和預測公司牛津經濟研究院也不客氣地表示：加拿大目前的房屋可負擔性還是G7國家裡最差的，看似有在變好，但其實成效甚微。《The New York Times》專欄文章的一個觀點大家都認同：就算聯邦政府和央行有能力讓房價硬著陸，它們也不會這麼做，因為這會抹去數十億、上百億的房屋價值，房地產下跌會拖累加拿大的經濟。因為相比於美國，加拿大的經濟對房地產的依存度顯然要高很多。

而且就算房價真的下跌10%，也不意味著房屋可負擔性有所改善：比如一個人在2021年以最低浮動利息1.2%入市，房價200萬，貸款總額120萬元，還款年限25年，那麼月供會是4631元；

如果這個人在現在買房，房價可能已經跌到了180萬，但利率是5%，首付仍然是40%，貸款總額會變成108萬元，還款年限還是25年，那麼月供已經變成6313元。每年會多近2萬的貸款，如果房屋長期持有的話，還真不見得改善了多少可負擔性。而且，當你現在買房，房屋價值在未來幾年內可能還持續下跌，讓總資產持續縮水。這也是《The New York Times》文章表達的“富人也買不起房”的理由—— 富人未必是真的缺錢，只是富人往往更精明，他們可不希望在高利息和房屋的降價週期入市，讓錢去打水漂。

還有一些中產階級則會在現在缺乏升級房屋的信心，因為看似能升級的起，但考慮到資金壓力，還不如先觀望一下。

“世界末日不會到來”

做出這番表態的，是Toronto Metropolitan University   土地開發中心主任   Crichton：“每一次利率上升，這都是必然結果，2022年加拿大地產的形勢並不讓人意外，只是上下的幅度比往年要大一些。”

在Crichton和其他比較樂觀的專家看來，貸款利息和房價都會在2023年進入平靜期，那麼加拿大地產市場最希望看到的“平衡市場”也隨之會到來。如果那時的通膨也能平靜，那生活又可以步入正軌了。如果對現在的地產市場感到不放心，那麼大家可以盡可能儲蓄財富，然後等待合適的時機到來時在出手。

與其擔心央行，不如擔心移民太多？

Crichton還表示，大家與其擔心央行的升息問題，倒不如擔心移民大門越開越大導致的房屋供應不足：以多倫多為例，近兩年每年約有12.5萬移民到來，但每年新增房屋供應量卻只有3.3萬套。

在溫哥華，情況也是類似的，購買力較強的新移民會“擠佔”本地人的房屋市場，但加拿大又是移民國家且急需勞動力，不可能關閉移民大門。如何找平衡，恐怕比央行找升息的平衡還要困難。況且，在加拿大抱怨移民太多、移民推高房價，本就是一種“政治不正確”的行為。哪怕已經到了人人都快買不起房的時代，加拿大的移民計畫也不會改變。

2011年的時候，加拿大人擁有住房的比例是69%，如今則倒退到了66%，都說生活會越來越好，但至少在加拿大似乎並非如此。