機構新報告: 負擔能力正在惡化 加拿大房價基本見頂

當地時間11月4日，BILD和Altus Group發佈了2021年9月多倫多新房價格指數。結果令人大跌眼鏡！多倫多新公寓成交均價環比下跌3萬加元！跌幅高達3.1%！

儘管這只是加拿大眾多城市中一個小小細分市場的價格走勢，但卻像變黃變紅的秋葉一樣告訴大家，這個世界上沒有只漲不跌的市場。加拿大這一波房價暴漲就是央行放水的結果，2年不到的時間新增3500億加元基礎貨幣，錢不值錢了，大家當然拼命借錢買房。

但隨著加拿大央行明確表示要提前加息，而且至少加息4次，坊間普遍預測加拿大房價基本見頂。但誰也沒想到多倫多的新公寓居然先“跳”為敬。“春江水暖鴨先知”，這裡的鴨在加拿大房市當屬開發商，因為他們同時聯繫著買家、銀行、政府、建商，對資本層面的風吹草動是最清楚不過。

無論溫哥華還是多倫多，新房市場的投資客比例都是最高的。投資客用錢投票，開發商用價格接招。所以在市場瘋狂的時候，開發商和個體賣家一樣，房子不愁賣，坐等搶房客來就好了。市場出現回檔跡象的時候，個別賣家的第一反應是觀望，而開發商的反應卻是迅速回籠資金，做好過冬的準備。以價格換市場，誰動作快誰才能活得長久。

實事求是地講，多倫多新房價格的環比下跌只是個案，大溫哥華和大多倫多地區的成交量依然火爆，各種類型房屋的基準價格還在小幅度上漲。唯一能看到的趨勢是成交量的漲幅和價格漲幅開始不同步了。但由於加拿大地產市場是以二手房交易為主，個別賣家和個別買家才是主流，所以趨勢轉變的速度沒有以一手房為主的市場那麼快，特徵也沒有那麼明顯。

開發商有專業的財務團隊，還有與政府和銀行的溝通管道。所以，開發商永遠比普通人更早知道市場的方向在哪裡。而且開發商在商言商做事更果決，所以在市場轉向時首先奪門而出的一定是開發商。11月4日發佈的加拿大房價負擔能力指數（DAI）顯示，2021年三季度加拿大住房更加難以負擔。收入下降和房價上漲共同造成了全國負擔能力危機。

DAI指數(The Desjardins Affordability Index) 的發佈機構Desjardins (加鼎集團) 認為，過去一年半中，加拿大購房家庭的平均收入只增長了4.4%，但部分地區的真實房價卻上漲了40%以上。人不可能在收入漲不過房價的情況下提高房價負擔能力，這是非常簡單的數學常識。Desjardins認為，加拿大房價將很快觸底，其中多倫多和溫哥華的房價有25%-30%的下降空間。不合理的收入房價比和即將開始的暴力加息是Desjardins得出上述結論的主要依據。

2021年能從銀行借款100萬買房的人，到了2023年或許就只能借到80萬了。房地產市場的購買力直接受限於銀行利率，除了一部分主要由富豪購買力主導的市場。所以，買家和賣家在未來都會很痛苦，買家會發現他們能買得起的房子更少了，賣家會發現能搶得起他們房子的人變少了。

原文:   Better   Dwelling