BMO報告：加拿大根本不缺房 加息或致大批房奴翻車

過去6個月中，加拿大各地的住宅交易資料總給人一種供不應求的印象。但蒙特婁銀行  BMO Bank of Montreal在2月12日發佈的報告顯示，2016年至2021年間，加拿大人口增加5.2%，而住宅總套數增加了5.7%。

圖自betterdwelling

這意味著加拿大從2016年至今，人均擁有住宅的數量其實是提高的，供求關係不但沒有失衡，甚至應該對買家更有利。但現實情況卻是買家需要搶房子。所以結論是，有些人買了不用來居住的房子，甚至拒絕出租，這才讓住房市場看起來嚴重傾向於賣家和房東。

所以加拿大三級政府應該讓投資房產獲利的人繳納更多的稅款，以平衡房價。BMO首席經濟學家Robert Kavcic直言，如果翻開加拿大統計局的歷史資料就能發現，加拿大住房數量增長超過人口增長的事實已經持續了二十年而不僅僅是五年，所以住宅價格上漲不是供給不足導致的，而是投機過度導致的。在過去1年，多倫多是加拿大房價最可怕的城市，因為它成功反超溫哥華，歷史上第一次成為加拿大房價最高的城市。但即便如此安省人口在過去五年增加了5.8%，而住宅數量則增加了6.2%，從供給角度來說，緊張正在緩解而不是加劇。

Robert Kavcic表示，人均佔有住房的數量在增加，但很多人卻感覺自己搶不到房，這是因為很多地產買家不是自住而是投資或者投機。Robert Kavcic強調，加拿大央行過度寬鬆的貨幣政策導致住宅需求過剩，央行的政策至少導致加拿大增加了數十億加元的住房貸款，正是這些貸款支持了過剩的需求。

通常來說，沒人會在資產價格飆漲時賣房，但問題是低利率帶給大家一種“我們都是投資之神”的錯覺。而一旦加拿大央行加息，將對一部分房奴造成毀滅性打擊。屆時，困擾房市已久的庫存問題或將得到解決。智庫Desjardins發佈的最新研究報告顯示，選擇加拿大浮動利率抵押貸款的人將發現貸款成本翻倍。

報告顯示，由於過去兩年加拿大處在貸款利率的歷史最低點，很多地產買家選擇成本超低的浮動利率，但如果加拿大央行正常加息，比如緊緊跟隨美聯儲的加息節奏，那麼在兩年後還貸成本將增加一倍以上Desjardins判斷，到2023年底，加拿大央行的基準利率將從0.25%漲至1.75%。而浮動利率將在2023年底漲到3.5%。

以TD銀行為例，官網上給出的浮動利率就是1.55。

圖自TD銀行

假設Desjardins的判斷是正確的，那麼在2021年以200萬購買獨立屋的買家首付35%的情況下，最開始的月還款金額是5505.71加元。到2023年底的時候，月還款將達到6838.32加元。對上班族家庭來說，每個月多還1300加元房貸足以慢慢摧垮家庭財務。對投機者來說，多付的利息也是沉重的負擔。

Desjardins高級經濟學家Hélène Bégin表示，追求廉價貸款搶房的人要想好，隨著利率的不斷攀升，他們的購房成本將回到歷史高點。但Desjardins也指出，加拿大央行正在軟化加息立場，已經暗示不會像美聯儲那種加息。而美聯儲則表示正在考慮“超級加息”，也就是一次加息0.5%而非慣例的0.25%。簡而言之，更高的債務負擔和對利率敏感的經濟環境意味著加拿大央行不能像美國那樣追求激進的加息。比如房地產市場的崩盤將帶來毀滅性後果，遠比通脹帶來的危害更大。

原文:   Better Dwelling