新移民搶3套房毀約賠了$13.5萬 事主說律師誤導

大多倫多地區一位華人新移民夫婦，來到加拿大後不到半年連續出手買下3套房子，恰逢2017年安省推外國買家稅等地產新規定，市場急速下滑，於是夫婦想毀約其中一套房，於是諮詢了一位律師，得到律師百分百毀約不會賠錢的保證。於是買家選擇毀約，但被賣家起訴，結果不但損失訂金，還要賠償賣家損失。夫婦倆於是起訴律師誤導，但法官判律師無責任。

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法庭文件顯示，38歲的苗先生 (William   Miao )   出生在中國，受過良好教育，在法國獲得了MBA和經濟學和心理學碩士學位。他與妻子H女士於2016年6月移民到加拿大，當這對夫婦抵達加拿大時，妻子懷孕了，並在搬家後的幾個月內生下了一個女兒。對新移民來說，買房安家是一個重要的選擇，但是M先生的步子邁得非常大。

大約在2016年10月，女兒出生的時候，苗先生夫婦在萬錦市購買了一套鎮屋。幾個月後他們又購買了列治文山一棟獨立屋，購買價格為1,382,800元。交割日期定為2017年8月 3日。在此之前夫妻倆還在Newmarket以175萬元的價格購買了另一處獨立屋，交割日期定為2017年6月16日。

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當時的安省房地產市場正是火爆時期，本來一切都在按計劃進行，但是2017年4月21日安省突然推海外買家稅，房地產市場出現了下滑。當時一家著名的抵押貸款機構Home Trust資不抵債，多倫多及其周邊地區的房價下降，列治文山也不例外。而此時夫妻倆在Newmarket以175萬元的價格購買的房子占去他們大量資金，已經無力再購買列治文山的房子了。在房屋交割之前，苗先生產生了毀約的念頭。但苗先生也知道，既然已經簽約就必須履約完成交易，否則他之前交的訂金要被沒收，還可能會面臨賣家的額外索賠。

也就是在這個時候，一位地產經紀介紹苗先生認識了律師   Dheeraj Bhatia，便主動向律師求助。苗先生稱：當時這位律師向他保證稱“沒問題”，只是損失一點律師費。於是苗先生沒有按時完成烈治文山的買房合約，後來被賣方起訴，賣方索賠超過40至50萬，不僅包括訂金，還包括賠償金，苗先生最終被迫支付了13.5萬和解金。

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法庭文件顯示，2017年6月左右，華人地產經紀C女士得知苗先生夫婦都在找工作。苗先生當時是銀行職員，而妻子剛生完孩子沒有工作。C女士稱律師   Dheeraj    辦公室正在尋找一名助理並主動介紹雙方認識。律師   Dheeraj  看了苗先生的簡歷後說他的資歷過高，但他可能會考慮雇用他妻子H女士。

苗先生說律師   Dheeraj    的辦公室非常豪華，設備齊全，而且律師   Dheeraj    穿著考究，戴著一塊昂貴的手錶，開著一輛昂貴的汽車，顯然是一位成功律師。於是便趁此機會進行了免費的諮詢，提到了自己打算毀約的事。理由是賣家房子有一個分租地下室，但這是不合法改造的地下室。

苗先生說律師   Dheeraj    當場告訴他們不用完成列治文山獨立屋這個交易，這是一個很簡單的案例，如果付給他25,000元律師費，他就會讓他們退出交易。律師   Dheeraj    的話讓苗先生如獲至寶，想不到事情這麼容易就會解決。夫妻倆決定與律師再次會面，正式討論和確認毀約的事。這次律師   Dheeraj    告訴他們有100%甚至120% 的自信退出交易沒有問題。毀約賠錢後苗先生認為如果不是聽了律師   Dheeraj    的建議，他就不會貿然退出房產交易，也不會因此遭受沉重的損失，更不必為律師   Dheeraj    的服務支付費用，於是將律師   Dheeraj    告上法庭。

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但是律師   Dheeraj    在法庭上卻否認了苗先生的說法。律師   Dheeraj    解釋，苗先生已經多次在其他人面前說過他無法同時負擔兩處房產，是苗先生本身的資金鏈出現問題，才不得不毀約放棄其中一處房產，而不是聽了律師的錯誤意見之後才毀約。律師   Dheeraj    稱他早就厭倦了苗先生的來訪，因為身為律師的他通常只提供半個小時的免費諮詢，而苗先生卻不斷表示他購買的房產價值下滑，想問如何可以擺脫合約而不受懲罰，最後才表明想在列治文山的房產上向律師   Dheeraj    求助。律師   Dheeraj    說他當時就直言相告，如果苗先生簽署了一份確實且具有約束力的購房合約，那麼退出交易的機會微乎其微，根本無法保證。但他還是可以幫對方處理履約的問題，因為他以為苗先生真的不知道那處房產的分租地下室存在問題，但是事實上苗先生買房時為了搶OFFER簽字放棄了所有條件。

律師   Dheeraj    說他當時也挑明律師費用會非常昂貴，而且一旦敗訴，苗先生就不得不支付律師費、損害賠償以及對方的法律費用。律師   Dheeraj    說苗先生當時同意並表示要“背水一戰”。毀約後賣家於2017年8月17日發起訴訟，訴訟一直持續到雙方於2019年1月和2月雙方達成和解協定。律師   Dheeraj    認為，苗先生退出交易的重要動機，就是因為當時房地產市場崩潰了。苗先生親自告訴他，他在Newmarket以175萬元買的房子只值100萬了。而他也是後來才驚訝地知道苗先生早在簽約時，就主動放棄了對分租地下室的調查。他只好建議苗先生與賣方和解賠錢，但苗先生表示他沒錢。

庭審中苗先生說如果不是律師誤導，他就會完成列治文山的房產交易。但是律師   Dheeraj    指出，苗先生曾不止一次當著多人的面說他無力同時負擔兩套房產。但是苗先生說他在交割日期有足夠的資金來完成交易，他之所以做出虛假陳述只是因為他當時不想買這處房產，而不是因為他買不起。

但是法官稱：苗先生作證說，他關於的無力同時負擔兩套房產的陳述是不真實的，但他不是在“撒謊”，而是在“故作姿態”，以便就退出交易或更好的條款進行談判。他表示，這種不實陳述是日常談判的重要組成部分，很明顯，他認為說假話沒有錯，並且對此甚至沒有感到內疚。雖然我不會天真地相信，各方在談判過程中不會時不時地誇大自己的主張，但很明顯，誠信壓倒一切。我根本不接受為了擺脫合同的承諾而去捏造事實和搪塞的行為。苗先生認為他所謂的“故作姿態”行為具有正當性，對此毫無歉意的態度，使我對他的可信度持嚴重保留態度。

法官稱律師   Dheeraj    的做法也有值得商榷之處。律師應該是一開始就以書面形式向苗先生表明，他如果遵從苗先生的指示而採取的立場，勝算不大，反而應重新考慮和解的可能。

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法官最後判決稱，對於原告和被告大相徑庭的說法，律師   Dheeraj    的可信度更高一些。苗先生在很大程度上是自食苦果，不能將他在遇到律師   Dheeraj    之前就陷入的困境歸咎于律師   Dheeraj    。即便律師   Dheeraj    的行為並不完美，但從最初與律師   Dheeraj    會面時起，苗先生本人對整件事的推動就要負更大的責任。因此法官駁回苗先生對D律師的控告。

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