溫哥華租金高但房東還在賠錢 利率調高了房租也要跟著漲

雖然多倫多和溫哥華的租金已經相對較高，但一些業內人士認為，如今部分房東正在賠錢。有專家認為，最近幾年這兩個城市的許多房產投資者正在付出比所收租金更多的房貸以及其他方面的房產開支。不過他們相信最終賣房時能夠盈利，因為房屋增值很快。但是由於近期利率上調，房價增漲放緩，一些借錢投資的房東開始感覺到更大的壓力。在這種情況下，專家們提醒說，溫哥華和多倫多二地的租金很可能會進一步上漲。

（圖源：gta-homes.com）

多倫多貸款經濟Ron Butler表示，最近他每天都會接到安省房產投資者打來的電話。此前他們都是透過home equity line of credit（HELOC）貸款付第二套房的全部或部分首付款。房屋淨值信用貸款（Home Line of Credit，簡稱HELOC）為借款者提供的浮動利率會隨著央行的基準利率而變動。加拿大央行今年已經提高了0.75%的利率，有分析人士認為未來幾個月利率會更高。由於利率調漲導致HELOC的還款金額被迅速推高，這給一些投資者帶來了頭疼的問題，尤其是那些在疫情期間房價高點買下昂貴物業的人。

“如果你在七年前買了用於出租的物業，那時候房價會便宜很多，現在你會有更多租金收入，你也更有時間來還清HELOC，” Butler說道。但是“如果你在過去18個月內透過HELOC貸款買了價格高的房地產，那麼現在很可能收取的每月租金將無法償還你的貸款。你就會遇上大麻煩了。”一些屋主在看到最近幾年買的第一套房價值飛漲之後，就透過HELOC來資助首付款買下投資物業，Butler指出這種情況並不少見，尤其是在安省和溫哥華房地產市場。而且通常借貸者不會向銀行透露他們打算使用HELOC來購買第二套房。一旦他們通過HELOC獲得首付款，就會向銀行貸款來買投資房。

但是由於現在HELOC利率攀升，許多透過這個辦法借款的人正在爭先恐後地把信用餘額轉化成每月還款金額固定的按揭貸款，不過一些人可能無法這樣做。這可能是因為他們用投資物業來進行額外的貸款會讓他們無法達到借貸要求。另一個障礙是上調的利率提高了借款者必須通過的聯邦貸款壓力測試門檻，Butler說道。與HELOC不同的是，按揭貸款要求支付本金和利息，這也導致借款者每月的還貸金額更高。

不過Realosophy Realty的主席John Pasalis表示，大部分房東並沒有通過HELOC來借錢付首付。有許多房東每個月的房貸利率是固定的，幾年內都不需要更新。不過他也承認，上調的利率確實給房東帶來了顧慮，尤其是那些無法以房租來償還房貸的業主。

（圖源：theglobeandmail）

根據2021年3月的報告，CIBC副首席經濟學家Benjamin Tal和多倫多公寓調研公司Urbanation的主席Shaun Hildebrand都表示，在2020年登記的大多倫多區出租公寓單元中，有37%業主的現金流為負數。不過Pasalis表示，在大多倫多地區，“人們投資房產是基於基本收益。他們不介意每個月的現金流是否為負數，因為他們預計這套房產的價值每年會上漲5萬，甚至達到7萬元以上。”

還有一些投資者能接受這種負數的現金流，是因為他們買投資房是為了給孩子將來住。不過Tal在報告中指出，雖然現在房東的壓力加大，但在多倫多和溫哥華這些地區，人們對於租房的需求仍然非常高。加拿大預計會在2022年迎來超過43萬名新移民，2023和2024年的目標人數還會更高。留學生數量未來幾年也會增長，他們都會有租房需求。因此Tal認為，利率上調給房東帶來的壓力很可能會被轉到租金方面。更大筆的貸款金額會讓房東想要漲房租。 Tal表示:   雖然一些規管條款限制了房東可以讓現有租客加租的要求，但房東通常會以給房子裝修翻新為由，要求租客搬出去。這些最終都會導致投資者與租客之間的關係變得緊張起來，“這會成為租客與房東之間的拉鋸戰”。

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