溫哥華市社區設施建設費一半由開發商貢獻 房價能不漲嗎？

日前，Vancouver Sun   的專欄作者Douglas Todd撰文稱，溫哥華市府官網上對房地產開發商提供越來越多的資金來幫助建設住房、日托中心、公園和社區中心的方式表示讚賞。但一些議員和專家警告稱，溫哥華正變得過於依賴於不斷增加的高層和其他建築的分區規劃密度，以換取開發商大力增加基礎設施建設。  

市議員Colleen Hardwick說:“我們創造了一個怪物。”她堅稱，以前的地方議會從來沒有打算讓開發商繳納的社區設施建設費成為基建資金的來源。 SFU可持續發展專家Alex Boston表示，開發商供款興建社區便利設施是一把“雙刃劍”，它可以創造“巨大的收入來源”，但也會導致豪宅市場的住房建設過多。Boston說，溫哥華和其他城市過度依賴於此。 儘管如此，溫哥華市官網站還是對開發商投入數億元，幫助建造了Marpole Family Place、Jim Deva Plaza和Creekside社區與兒童中心等許多設施大加讚賞。為了表示感謝，溫哥華市政府提議將開發商的名字寫在每個新設施外的銅匾上。  

Todd稱，開發商每年給溫哥華市府繳納的社區建設費金額巨大。一份委員會報告指出，僅溫哥華市中心4座豪華大廈的升級規劃就收到了價值超過1億元的收入和“實物”服務。 其中包括位於阿爾伯尼1640-1650號的一座迷人的43層摩天大樓。為了獲得將大廈建得更高的機會，開發商將提供3,300萬元的社區設施建設費，其中包括市場租賃單元、低於市場價格的廉租房、文物保護和公共藝術。 溫哥華市官網站稱，有關便利設施的建設供款使降低房產稅和支援經濟增長成為可能，但Hardwick議員和其他人一樣，擔心頻繁的增加規劃密度會增加土地價值，從而提高住房成本。 Hardwick說:“我們為這個城市創造了一種圍繞銷售進行密度規劃的商業模式。”

根據一份報告，作為對開發商社區建設供款的回報，每年大約有60到80個大型重建規劃申請因此獲得核準。 溫哥華的模式是基於這樣一種理念：作為市議會批准增加高層或其他建築密度的回報，“溫哥華市的目標是將土地增值的75%”作為美化設施的資金來源，開發商可以把剩下的25%作為利潤帶回家。 Hardwick說，那些說增加密度的規劃升級沒有促成更高的房價的人是在“胡說八道”。  當議員們向開發商們發放“密度紅利”，或者在現有分區規劃下增加建築面積時，開發商也必須做出財務或實物供款，儘管程度要小得多。2021年，這兩種方法使得開發商多建造了500萬平方英尺的建築面積。

一份城市報告顯示，溫哥華每年從開發商那裡收取2億至4億元的社區設施建設費，其中大部分來自分區規劃密度升級。據報導，開發商為溫哥華市約一半的設施和基礎設施提供了資金。 市議員Jean Swanson承認，社區設施建設供款是像她這樣的左翼決策者不斷投票贊成修建奢華高層建築的原因之一，儘管他們的大部分公寓對生活和工作在該地區的絕大多數人來說是遙不可及的。 Swanson說:“有一次，我投票支援頂層建更多的公寓，因為它們提議捐出大量資金——每套大約100萬元，當它們可以用於社區時，這是很難抗拒的。”

也就是說，Swanson認為這些貢獻對這座城市既有好處，也有壞處。“它們是一種獲得設施費用的廉價方式。這座城市迫切需要錢來做居民想做的事情，比如獲得負擔得起的住房、社區設施和應對氣候變化。” 但Swanson寧願對房產徵收累進的“豪宅稅”，也不願建造“大量共管公寓”來換取開發商的資金。

市議員Lisa Dominato說，便利設施的貢獻是有作用的。“他們支援社區和文化設施、公園、兒童保育和非市場住房等公共基礎設施，否則這些費用將只能由納稅人支付。” 儘管如此，Dominato補充說，在資本項目上，溫哥華不應該僅僅依賴於它們。 去年，地方政府將房產稅提高了6.3%，接近歷史最高水準。 SFU的Boston表示，溫哥華和其他城市過度依賴開發商供款來建設便利設施，因為“它們是一個巨大的、可預測的收入來源。財產稅和公用事業費不足以為市政當局所需的所有服務以及最好能擁有的 (nice-to-haves）服務提供資金。” 一份城市報告顯示，溫哥華已經制定了一份規劃，以適應未來20年的預期的人口增長。報告還估計，儘管溫哥華的人口僅占大溫的四分之一，但已建成大溫地區37%的公寓。

鑒於溫哥華已經將“大量的房產”規劃為更高的分區密度，足以吸收未來的人口增長，Hardwick堅持認為，現在是時候讓議員們放慢對舒適設施的追求，同時減少城市支出。 她認為，委員會承諾每年在住房和應對氣候變化方面投入數億元，這“超出了它的歷史責任”。 總之，羊毛出在羊身上。開發商繳納的社區設施建設費，最後是誰承擔的？開發商不是慈善家，懂的都懂。新公寓賣得越來越貴，房價不可負擔，到底誰的鍋？

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