加拿大住房新政策: “先租後買”房租可以當首付？

加拿大的房價租金之高，早已成為目前政府和民眾關注的焦點之一。8月30日本週二，杜魯多宣佈聯邦政府打算投入20億加元，用於在加拿大新建1.7萬套住房，其中大部分將是經濟適用房，以實現之前宣佈的在未來十年將住房建設翻倍的計畫。

不僅如此，杜魯多同時還宣佈了經濟適用房創新基金下的一項新的 5 年期“先租後買”(rent-to-own) 計畫，將於本週二開始向希望採用這種模式的開發商開放申請。2022年的聯邦預算將撥款2億加元，用於此項計畫。

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杜魯多在安大略省的新聞發佈會上說，該計畫將幫助住房提供者開發和試點一個新的“租購”模式，旨在為加拿大人創造一條從租房到購買第一套住房的途徑。“對於很多租房者來說，存錢買房越來越難。通過這項新計畫，我們將與開發商合作，幫助家庭從租房到擁有自己的房子。”杜魯多並未公佈“先租後買”(rent-to-own) 計畫的細節，但這個方法實際上並不陌生。

先租後買”模式因條款制定者而異，通常是租房者與房東或投資者簽訂協議，在未來以固定價格購買當前房屋，通常最長為五年後合同日期。該購買協議可以是一個保證的承諾，也可以是租約結束時的一個選擇，但它附帶了一個固定的房屋價格——為租房者和業主提供了可預測性 (類似lease車到期 ，租車的人可以選擇購買這輛車)。早在2019年，Port Moody市Rocky Point公園附近的一個公寓開發商就曾以類似的方式吸引買家。

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在358個單元中，提供不到10%的單元“先租後買”。中標的買家將支付兩年的固定租金，所有的錢將被轉換成股權，用於支付首付款。這種方式當時吸引了500多人申請。有購房者稱“這是一個擁有住房的好機會，我不需要同時支付租金和貸款。否則，我將不得不再等5年或10年才能存下這筆錢。"這位購房者甚至還寫了一篇500字的申請，說明他為什麼值得這個機會。這項計畫在當時得到了Port Moody市議會的支持。申請人必須居住或工作在Port Moody，而且這必須是他們購買的首套房屋，並且用於自住。

這個模式看起來與杜魯多準備推行的“先租後買”計畫很類似，如果照此執行，那麼對於買房者來說，租金或許可以用作首付的一部分，壓力被適當分散。更有利的是開發商。現在房地產市場低迷環境下，許多公寓開發商面臨巨大的資金壓力，更有不少樓盤暴雷違約。“先租後買”的形式或可救市，讓很多首付不夠的買家提早上車。

除了“先租後買”計畫，經濟適用房創新基金還將用於建造 10,800 套住房，以幫助解決加拿大的供應缺口，其中約 6,000 個單位將是經濟適用房。雖然由於升息的原因，加拿大房地產市場開始出現降溫跡象，但不斷飆升的租金和仍在高位的房價，仍然讓人們無力負擔。在過去20年裡，加拿大全國範圍內的房價已經上漲了375%，在多倫多和溫哥華等熱門市場，房價分別上漲了450%至490%。

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但是關於本次提到的1.7萬套住房何時能建成，杜魯多尚沒有給出時間表。住房部長 Ahmed Hussen 辦公室發言人 Arevig Afarian 告稱，有關時間安排的更多資訊預計將在今年年底之前發佈。自由黨的聯邦預算承諾將在五年內撥出101億加元用於住房支出。副總理方慧蘭本月早些時候表示，渥太華將“在必要時採取額外行動”以提高加拿大的住房負擔能力。

至於聯邦政府的這些政策是否能取得預期效果？讓人拭目以待了。