加拿大政府住房推“先租後買” 專家警告：有風險

加拿大瘋狂的房價和租金和嚴重住房危機，讓所有人都傷透腦筋。上週二（8月30日），加拿大總理杜魯多宣佈，政府將通過為經濟適用房創新基金的“先租後買”（rent-to-own）計畫，以及啟動快速住房計畫第三階段等專案提供額外資金，來建造 17,000套新房。而近年來，加拿大已經悄悄興起了先租後買的買房潮，但專家就警告，這種方式可能潛在有風險。

抽獎獲“先租後買”資格
據CBC報導，28 歲的Christian Fracchia 是一位軟體開發人員 。四年前一次偶然的機會聽到BC省Port Moody有一個先租後買的機會，他為了實現首次買房的夢想，於是他趕緊登記參與僅有的 30 個單位的抽獎。

在 50 Electronic Avenue 仍在建設中的 358 套公寓中，約有 10%的公寓房單位以先租後買的方式出售，這意味著買家支付兩年的固定租金，然後這些租金將其轉換為房屋產權。Fracchia很幸運，在500多人競標中，他贏得了30個名額之一。這意味著經過四年的等待，他和妻子 Persephone Lavender 將很快可以搬進位於Port Moody的公寓。這個一居室的公寓離SkyTrain和Rocky Point海濱公園都很近。

2年租金存入首付+首次房貸資格
從現在起一周內，他可以參觀剛剛建成的新公寓。而他需要支付的，只有$10,000元首付和每月$1,000的租金，更棒的是，這些錢都會放入這套價值 $470,000房子的首付。

Fracchia高興地說，“基本上，這就像兩年的免費租金。只要我之後能順利買下這套房子，我現在支付的租金，就可以保留成為房子的首付。”他預計將在幾個月後與他的妻子搬進來。“先租後買”是獲得房屋所有權的獨特途徑，它推遲了新購房者面臨的最大障礙之一——高額首付。而一般來說，買房的首付為房價的20%。提倡者說，這種模式允許信用有限或不好、無法獲得傳統房貸資格的人努力獲得房屋所有權。

聯邦政府：撥款2億推動“先租後買”
就在上周，加拿大聯邦政府剛剛宣佈了一項關於“先租後買”的大型住房計畫。總理杜魯多在安省基奇納（Kitchener）宣佈將在未來10年投入20 億加元建造17,000 套新房。而其中有 2 億元就是專門撥款用於新的先租後買計畫（rent-to-own）。

該基金由加拿大抵押貸款和住房公司 (CMHC) 管理，將鼓勵開發商和建築商為首付要求不堪重負的首次購房者創造更多機會。杜魯多說，“對於很多租房者來說，存錢買房越來越困難。通過這個新計畫，我們將與住房供應商合作，幫助家庭從租房到擁有自己的房子。”這一專案從8 月 30 日開始已經向有興趣參與的開發商開放申請。市政當局、開發商、建築商、社區住房組織、非營利組織和原住民組織已經可以申請為期五年的經濟適用房創新基金及其新的先租後買流。

專家警告：有風險
但批評人士警告說，先租後買是未經測試的，並且存在一些陷阱和風險。例如維護成本或在某些情況下，如果承租人未能滿足交易條款，則可能會失去首付。

早在 2018 年，當Panatch集團在穆迪港開始提供先租後買的單位時，就有 500 人搶著申請，最終以抽籤方式決定租戶（買家）。BC省列治文的開發商 Kush Panatch 表示，他以前從未提供過先租後買的服務，但對有這麼多人，對先租後買有興趣感到驚訝。

增加許多潛在客戶很令人興奮，但Panatch警告說，先租後買並不總是擁有房屋的完美途徑。首先，他發現了不可預見的成本。比如他的公司必須承擔從租戶搬進來到他們購買單位的 GST 成本。此外，還有複雜的合法性需要處理。他說，利率上升也使該計畫更加昂貴。他補充說：“我認為加拿大聯邦和省級的援助對於促進這樣的專案真的有很長的路要走。”

先租後買流程
從租賃到擁有交易的條款各不相同。一般來說，這是租房者與業主或投資者之間在未來期限內以固定價格購買房屋的協議。該協議由租約和購買選擇權組成。這個概念主要是是為潛在的買家持有房產，直到他們可以省出所需的資金，然後才能獲得貸款機構的傳統房貸。

多倫多北部發展商 Clover Properties 的老闆Rachel Oliver 也開展了一項私人先租後買計畫，她說該計畫已幫助安大略省 600 戶家庭“快速擁有自己的住房”。承租人即潛在買家通常一次性支付首付，他們公司設定的首付金額通常是2萬加元。然後按月租金計算，讓承租人在年底前能完成房產購買價格10%的付款。而每月租金也是根據今天的利率和持有房產的成本計算的。“這基本上是一種強制儲蓄。我們以增量方式出售房產，”Oliver 說。在租賃期間，租戶通常還必須額外支付房屋或公寓單元的維護和升級費用。

房價鎖定在簽租約時
先租後買除了可以把2年所支付的租金存入首付和幫助獲得首次買房的房貸資格之外，另一個最大的好處是鎖定房價。Oliver 表示，在簽訂先租後買協定時，她的客戶可以鎖定房屋的購買價格，例如 $600,000，並計畫在五年內購買。如果該房產在5年後價值上升到 $650,000，承租人依然將享受他們簽訂合同時購買的房屋價格。與此同時，開發商持有抵押貸款。先租後買協議的租金價格可能會有所不同，但通常與此時的市場價值租金一致。Oliver和她的丈夫與開發商合作，這些開發商承擔債務負擔，直到租客能夠以比他們存錢的速度更快地建立資產並成為買房子的擁有者。

鑒於全加拿大範圍內的家庭都越來越需要在價格過高之前獲得房屋，Clover Properties 正在向阿爾伯塔省和魁北克省擴張。Oliver說，先租後買最適合因收入低或信用受損而難以獲得房貸批准的租房者。然而，她警告說，在合同細節中會有許多漏洞，她的公司確保買家和開發商能合作成功並避免因開發商“貪婪”，而承租人(潛在買家)    會失去房子。

小心失去首付
Oliver 指出，租客需要承諾在期限內的租賃。她說，在大流行期間，一些人因為家庭破裂或其他困難而損失了首付，這意味著客戶無法履行合同並被迫離開。“如果他們停止按時付款或停止支付合同金額，這就違反了合同。在這種情況下，我們將盡最大努力與租客合作。一旦我們用盡所有選擇......他們必須離開房產並沒收首付，”Oliver說。“這就是我們必須嚴格篩選的原因。”此外，與普通租房者不同，租客通常需要負責維護和升級。

儘管Oliver對政府探索一種非傳統購房工具而表示讚賞，但他對聯邦新的基金專注於未來的開發專案先租後買，而不在公開市場使用這種方式感到失望。“他們基本上是在補貼開發商。希望建築商能夠以合法的方式將節省的資金轉嫁給最終用戶，”Oliver說，他認為開發商應該與經驗豐富的先租後買供應商合作來管理複雜的協議。

警惕：建築商為省錢品質打折
根據住房倡導者的說法，“先租後買”計畫一直在英國的一些地區開展，並取得了一些成功。但與加拿大大城市的情況一樣，英國的房產非常昂貴，事實證明很難彌合低工資和房屋所有權之間的差距。

倫敦房主聯盟的首席執行官Paula Higgins表示，英國的建築安全法規薄弱，並且存在一些與新開發項目相關的先租後買資金問題。她說，其中一些為租房者建造的房屋品質都很差，因為開發商削減了成本，但仍領取了高額補貼。如果加拿大想參與“先租後買”的案件，Higgins建議：要確保受益最多的是租房者。“不要創建一個以開發商為主導的系統，這些人他們將來並不是租戶。”Higgins說，重要的是要建造優質並負擔得起的住房，而不僅僅是吸引投資者高獲利的房產，最終轉售以獲取利潤。

加拿大貸款人協會主席Gary Schwartz表示，考慮到房地產價格和通貨膨脹的飆升，對許多人來說，為首套房支付首付太高了。Schwartz說：“對於許多首次購房者來說，節省 20% 的首付已經成為一個太大的負擔，使他們陷入了租房週期。”“很高興看到 CMHC 制定了可以加速先租後買的創新計畫。”加拿大從4年前就悄悄興起的“先租後買”買房潮，而現在聯邦政府也官方撥款2個億來支持這類開發專案，這些措施和政策是否真的能解決住房問題？我們只能拭目以待。