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住了40年的房子，在裡面生兒育女，要忍痛賣房的時候，才發現更痛的事情來了——這片生活了大半輩子的土地原來並不屬於你？！根據CBC的報導，加拿大東部Newfoundland and Labrador省的一對夫婦，Randy 和Pauline Diamond，就遇到了這樣的麻煩事。 圖源：Twitter
1981年，Pauline的父親買了一塊地，分給了自己的3個孩子。Pauline和丈夫Randy就在自己分到的地上建了一棟漂亮的房子，過起了幸福的小日子。房子外面是大片綿延起伏的草地和丘陵，不遠處就是森林，孩子們在山坡上和森林裡嬉戲，或者再跑遠一點，去看看大西洋壯闊的海岸。所有的生活和記憶都那樣美好。 圖源：CBC
轉捩點發生在3年半之前，Pauline被確診患了肺癌和骨癌。由於行動日漸困難，並且要頻繁地去看醫生，Pauline和丈夫不得不選擇賣掉住了大半輩子的房子，住進無障礙公寓。 他們很快就為這棟漂亮的房子找到了買家，還是他們的朋友。買家Jeremy和Kayla Hart很快賣掉了自己原來的房子，準備和女兒在這個夢想中的家開啟新的生活。但是在辦過戶手續的時候，所有人都驚訝地發現，房子所在的地塊是屬於政府的官地（Crown land），Pauline夫婦沒有土地的所有權。 Hart一家（圖源：CBC）
由於Pauline已經不能上下樓梯，賣了房子的Hart一家又無處可去，經過協商，Pauline和丈夫搬進了無障礙公寓；Hart一家搬進了這棟房子裡居住。但是，關於土地所有權的爭端，直到現在還沒有解決。Pauline擁有關於這塊土地的契約，並且一直在向Catalina鎮政府繳納相關的地稅，政府方面也從來沒有人聯繫過他們，告訴他們土地的所有權有問題。
Pauline和丈夫現在準備和政府對簿公堂，估計要花費幾千元，但最難的是，Pauline不一定有時間完成訴訟。因為三年多前確診癌症時，醫生就說她只有3到5年的壽命了。開庭的日期定在2023年9月，Pauline的願望就是趁自己還活著，把問題解決。
圖源：ShutterStock
紐省漁業、林業和農業部長Derrick Bragg的發言人，拒絕了多次採訪請求，並表示該部門無法在開庭前發表評論。 在提供給 CBC的一份聲明中，該部門表示，根據法律，官方土地部門必須以“負責任的方式”管理和分配省級官地，儘管這一過程可能令人沮喪。聲明中寫道，“根據《確權法案》（Quieting of Titles Act）申請產權證書時，如果任何標的土地被認為是官地，政府土地部門有法律義務審查申請並對聲索提出異議。這個案子和其他數百份同類申請一樣，都要遵循《確權法案》進行審議。”聲明中還寫道，“政府土地部門沒有阻止土地的出售；是否申請根據《確權法案》通過法院對土地進行調查，是個人與其律師之間的事。”
事實上，Pauline夫婦的遭遇並非個案。 省政府網站上的地圖顯示，紐省有數千居民可能生活在官地上。 1976年，紐省廢除了擅自占地者的權利。在那之後，證明對官地擁有所有權變得很困難。 Clarenville的房地產律師 Greg French 表示，這個問題在某種程度上與文書工作有關。“人們明白自己是土地的所有者，他們善意地佔有土地，繳納稅款，以土地為生。但這一切沒有恰當地被記錄在案。” 圖源：CBC
French是Pauline夫婦的代理律師，他在開庭前不能就案件發表評論。French目前還在代理十幾個類似的案件。今年早些時候，他代表加拿大律師協會撰寫了一份報告，呼籲政府恢復在某些特定時期擅自占地者的權利。 Bonavista區的議員Craig Pardy也表示，這個問題在他所在的地區很嚴重。人們在土地上定居了幾百年，卻不是土地的所有者，而且現在也很難獲得明確的土地所有權。 Pardy 已向議會提出請願書，要求省政府重新審查相關法律。2015年，省政府委託對《土地法》進行審查，但審查並未建議對與擅自占地者的權利有關的規則進行修改。 在加拿大，實際上只有大約11%的土地是屬於私人所有的，還有41%是屬於聯邦的官地，48%是屬於各省的官地。官地的地表和礦產、能源、森林和水資源開採權可以出租給私營企業，這是政府非常重要的收入來源。 圖源：ShutterStock
在BC省，大約94%的土地都是官地。根據BC物業評估局（BC Assessment）的規定，官地是由省或聯邦政府所有的土地，包括被水體（例如河流、湖泊、海洋）覆蓋的土地。官地使用權（Crown land tenure ）是個人或公司與省或聯邦政府之間的協議。該協議為個人或公司提供土地權益。使用權的授予是有特定目的和期限的。 當公有土地被官方以外的人佔用（無論是否有租約）時，就會被徵稅（即，對土地的佔用是“應稅佔用”）。對官地的價值評估基於土地絕對所有權（fee simple interest，即自由產權）的市場價值，就視同它完全由佔用者擁有一樣，即使租賃成本低於購買價格，也是如此。
進行評估時，評估員會考慮官方對土地使用的限制，但是不會考慮租約的價格和期限，以及土地上是否有其他使用權。如果官地使用權被用於農業生產，則會基於一個特殊的費率表進行評估。這個費率表僅僅針對農地的估值，不適用於其他用途的土地使用權。 官地的應稅佔用者必須繳納地稅。除了租金或其他費用外，繳納地稅是享有官方土地租賃、執照、許可證、通行權、地役權和其他使用權的條件。 圖源：ShutterStock
從政府的規定來看，官地在估值和繳納地稅方面，和私有土地是一樣的，但是實際上的交易價格和產權屬性並不能等同於有自由產權的土地，存在一定程度的不確定性。大家在房地產交易過程中，還是應當透過正規管道，認真確定土地的所有權歸屬，以免不必要的麻煩。
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