加拿大平均成交房價從高點下跌17萬加元 樓花銷售表現差

11月15日，加拿大房地產協會（CREA）發佈的報告顯示，2022年10月份全加拿大住宅平均成交價為$64萬元。這個數字比2022年2月的最高點$81萬元足足下跌了$17萬元！

這可不是溫哥華一棟價值300萬的豪宅或者列治文一套價值200萬的獨立屋下跌17萬加元，而是2月份售價還是81萬的房子下跌17萬到64萬，跌幅高達21%！而加拿大所有住宅的平均首付也是21%。這說明在2022年2月買入房屋的人，很大一部分已經跌的血流滿面。根據CREA的資料，2022年10月的房價即便不與最高點對比，也同比2021年10月下跌了9.9%，成交量也下跌了三分之一以上。

圖:CBC

CREA承認，加拿大房價在加拿大央行開始積極提高利率之前還保持上漲，但以抑制通貨膨脹為目的的升息連續上演六次之後，對房地產市場的影響是巨大的。自2022年2月以來，平均售價下降了20%以上，全國幾乎每個市場都出現了下降。不過，CREA也指出，平均成交價和基準房價不同，他是計算實際成交房屋的平均價，當市場下行時，成交的房屋在低價區間的更多，所以拉低了平均成交價。

但CREA對未來表示樂觀，因為10月的資料已經比9月更溫和，就像沒有只漲不跌的市場一樣，也沒有只跌不漲的房價。CREA經濟學家Shaun Cathcart 表示：“加拿大房地產市場的放緩正在結束，連續第四個月價格環比降幅收窄。”但其他市場人士則認為這種樂觀情緒有點言過其實了。銷售額可能已從9月的低點小幅回升，但仍比疫情前10年的當月平均水準低約15%，這表明情況距離恢復正常還有很長的路要走。BMO的經濟學家Robert Kavcic 指出：“這是自2010年經濟走出衰退以來銷量最低的一次，但情況可能更糟。”考慮到CREA代表的是全體加拿大地產經紀利益這一基本事實，對CREA的樂觀判斷我們持保留態度。至少在央行正式宣佈開啟降息通道之前，加拿大房價不會出現實質性的反彈。

而即便降息開始，也要根據降息的速度和進程判斷房價的走勢。總之，現在不算是入市的好時機。而房價的波動並不是所有區域都一樣，以大溫為例，越是遠離市中心的房子房價跌的越多，菲沙河谷地區已經有年初200萬年尾120萬的驚悚案例出現。而溫哥華dowotown的公寓，漲的時候沒有怎麼漲，現在跌的時候也沒有怎麼跌。

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專家表示，加拿大的住房市場已經遇冷，買家因借貸成本飆升而暫緩買房計畫，賣家則暫緩上市，希望等待春季反彈。而更高的利率意味著在可能出現的反彈之前，房價可能會繼續下跌。

圖源：Reuters

加拿大央行已經表明其歷史性的貨幣緊縮週期接近尾聲，儘管經濟學家們預計央行的利率政策將在整個2023年保持在4.25%至4.5%之間，這也使15年來的高位，給房價帶來下行壓力。與此同時，根據加拿大國家住房機構的資料，到2030年，由於千禧年一代人和大量移民湧入加拿大所造成的住房需求，加拿大需要再建造350萬套住房，以解決目前的住房短缺問題。

BMO資本市場的高級經濟學家Robert Kavcic說："我們確實有相當多的基本需求存在······但由於利率的變化，市場無法以目前的價格成交。""價格必須調整，這需要時間。"蒙特婁銀行預測，從巔峰到低谷，房屋價格將下降20%。加拿大房地產協會（CREA）週二的資料顯示，10月比9月下降1.2%之後，房價已經比2月的峰值下降了10%。

CREA主席Jill Oudil在一份聲明中說，10月份的房屋銷售量有所上升，這表明進入2023年，買家和賣家"可能會慢慢脫離觀望"。但她警告說，這與COVID大流行所引發的繁榮相去甚遠，當時由於創紀錄的低利率、對利潤的追求以及投機行為使市場火爆。截至2022年2月的兩年裡，房價飆升了52.4%。

加拿大銀行自3月以來已將其政策利率提高了350個基點，達到目前的3.75%，使借貸更加昂貴，人們普遍預計12月將再次加息。線上貸款經紀公司Ratesdotca的抵押貸款專家Victor Tran說："對於想買房的人來說，這很可怕。"他介紹，可變利率抵押貸款——利率根據市場情況波動的房屋貸款，自3月以來已經增加了兩倍多，嚴格的壓力測試使資格審查更加艱難。在安大略省Barrie市經營一家房地產公司的Peggy Hill讓許多首次購房者放棄了購房，因為那裡房屋的月供價格太高了。她說："我們扼殺了首次購房者，他們只能放棄······因為無力償還（月供）這些債務。"

不僅僅是轉售市場感受到了壓力。根據Urbanation的資料，多倫多地區的公寓預售在第三季度暴跌了79%，有189個項目在該季度報告了零銷售。總部設在多倫多的房地產資料諮詢公司總裁Shaun Hildebrand說："你可以看出，市場信心極度惡化，特別是在投資者中。"他補充說，投資者擁有該地區大約70%的在建公寓單位。他說："如果投資者對購買公寓不感興趣，整個市場就會開始放緩。"

明年將有創紀錄的30,000套公寓單位竣工，這也增加了壓力。但專家說，遠高於預期的抵押貸款利率意味著一些業主可能不符合條件，他們可能被迫出售他們的單位，導致大量的掛牌。Hill說，與此同時，更多的賣家正在等待，希望明年春天能帶來更多的需求，讓價格上漲。她說："他們都寄希望於事情會神奇地發生變化，我暫時沒有看到可能的變化。"