房貸愈還愈多 加拿大兩大銀行推出繳不起的利息轉入本金

據報導，至少有兩家加拿大最大的房貸機構允許借款人將部分利息轉移到未償還貸款本金上，以幫助應對利率飆升的衝擊。

據報導，多倫多道明銀行(TD)和加拿大帝國商業銀行(CIBC)的浮動利率房貸產品與大多數其他大型貸款機構的貸款類似：有固定的月供，貸款利率與加拿大央行(Bank of Canada)隔夜拆借利率掛鉤。但TD和CIBC允許在某些情況下，增加原始貸款金額，即房貸本金。目前還不清楚蒙特婁銀行（BMO）是否允許這樣做。另外兩家大型貸款機構加拿大皇家銀行(RBC)和 豐業銀行(Bank of Nova Scotia) 則不允許本金增加。

隨著利率上調，借款成本增加，借款人每月的支付額中更多用於支付利息。一旦達到觸發利率，就要求支付更高的月供。但在TD和CIBC，浮動利率的房貸借款人可能被允許在達到觸發利率後，維持甚至不能支付所欠利息的月供金額，直到某個門檻。未支付的利息部分被延期，並加到貸款本金中，借款人的貸款餘額增加。這兩家銀行都表示，在這種情況下，他們會主動與客戶聯繫，概述他們的選項，説明他們選擇最適合的方案。銀行還表示，由於即將發佈財報，無法評論這種情況發生的機率。

圖源：Yahoo Finance

加拿大央行的關鍵利率目前為3.75%，而3月初為0.25%。隨著央行準備再次加息，更多的借款人將面臨月供激增，一些人甚至可能看到貸款規模增長。借款人壓力的一個指標是償還期限。過去幾個月，CIBC等大銀行發放的房貸中，越來越多的攤銷期超過30年。

CIBC、RBC和BMO的備案文件顯示，最近三個月內，償還期限超過30年的抵押貸款比例翻了一倍。每家銀行都報告稱，截至7月31日，約四分之一的住房貸款期限超過30年。但是TD沒有披露超出原始貸款合同的攤銷期。KBW投資銀行研究分析師Mike Rizvanovic表示："利率理論上可以無限上升，而TD仍只公佈最初的合約攤銷期，就像利率沒有改變一樣。"TD對媒體的詢問不予置評。

圖源：Yahoo Finance

根據聯邦銀行規則，借款人的一部分貸款必須總是分期償還。但加拿大銀行監管機構——金融機構監管辦公室(OSFI)也表示，“希望放貸機構的風險管理能夠對不斷變化的環境做出反應，並相應地調整做法。”聯邦房貸保險機構加拿大抵押和住房公司(CMHC)允許貸款最多增至浮動利率借款人原始貸款金額的105%。但那些貸款額度被允許增加的借款人，面臨的風險更高，他們可能會發現自己的欠款超過了房屋的價值。

例如，一位房主為一套50萬元的房產支付了5%的首付款。加上貸款的延期利息，貸款可以增加到498,750元。這是最初47.5萬元房貸的105%。這是假設借款人沒有將CMHC的保險費計入貸款，否則貸款金額將再增加4%。

與此同時，如果該房產面臨今年迄今全國普遍出現的10%的價格下跌，那麼該房產現在的價值為45萬元。CMHC表示，其房貸保險政策不受聯邦銀行法規的約束。如果貸款支付額“至少每五年重新計算一次，以確保貸款能在原始的分期償還計畫內償還”，則允許負攤還（negative amortizations）。

市場研究公司North CoveAdvisors的創始人Ben Rabidoux說，CMHC允許投保的房貸的餘額超過最初的數額，這令人產生疑問。“這樣謹慎嗎?”他說CMHC是房地產市場上“代表加拿大納稅人的風險管理者”。他還看到允許房貸餘額增加的政策的另一個問題：當貸款合同到期續期時，房主可能會受到巨大的財務衝擊。例如，考慮一個借款人買了一套房子，簽5年合同，分期償還25年。五年後，貸款商將重新計算還款，以便在剩下的20年內還清剩餘的貸款餘額。

這將導致那些在頭5年分期付款時間延長的借款人，支付更高的貸款月供，因為他們的貸款利率上升了。如果續期時的利率高於借款人最初簽訂的合同利率，這也將推高貸款支付。如果允許在期限內將貸款增加，這些借款人要在更短的時間內償還更高的貸款本金。“這將是一個非常糟糕的局面，”Rabidoux說。

來源連結：The Globe and Mail