大溫樓市11月再放緩 連跌八個月 基準價已經跌了$23萬

大溫地產局（REBGV）今天發佈了最新的11月地產報告。報告顯示，儘管根據季節性規律，11月通常是市場活動清淡的月份，但11月的房屋銷售活動和掛牌活動相比於該地區的長期平均水準仍然非常平淡。

11月銷量環比下降15.2%

2022年10月，大溫地產局轄區總計賣出了1614套房屋，比2021年11月的3428套銷量減少了52.9%，比2022年10月的1902套銷量減少了15.2%。房屋銷量比11月的十年均值下降了36.9%。

其中，獨立屋售出486套，比去年同期的987套下降了50.8%；公寓售出844套，比去年同期的1828套下降了53.7%；城市屋售出281套，比去年同期的613套下降了54.2%。

大溫地產局董事、經濟學家和資料分析師Andrew Lis總結道，“最近的核心通膨指標顯示，人們頑固地不願對升息的迅猛步伐做出重大反應，因此加拿大央行可能會選擇採取更有力的行動，將通膨回到目標水準。雖然很難準確預測央行將採取什麼行動，但可以肯定是，持續的通膨背景使12月7日的利率公告成為又一次加息，這使得人們今年可能最終會放棄假期購房。”

庫存同比提升近30%

2022年11月，大溫哥華地區MLS上新掛牌的房屋數量為3055套，比2021年11月掛牌的3964套下跌了22.9%，比2022年10月掛牌的4033套下降了24.2%。目前，大溫哥華地區MLS上總計掛牌房屋數量為9179套，與2021年11月的7144套相比，增幅達到了28.5%，但與2022年10月的9852套相比減少了6.8%。

Andrew Lis指出：“進入2023年，市場將繼續朝著歷史平均水準和典型的季節性標準轉變。這些趨勢是否會持續下去，將取決於迫在眉睫的經濟因素和即將推出的住房政策措施，這些因素有可能重新引發市場的不確定性。”Andrew Lis補充道：“話雖如此，從長期結構的角度來看，考慮到BC省人口不斷遷入的背景，目前的掛牌速度和可用庫存仍然相對緊張。隨著最近宣佈增加聯邦移民目標，儘管通貨膨脹環境和抵押貸款利率上升，我們市場上的供應狀態仍然離新一輪的價格上漲還有一段距離。”

總體售掛比接近20%

熟悉售掛比的人都知道，當房屋售掛比超過20%的時候，那麼房價更有可能上漲，在12%到20%之間則比較平衡，在12%以下的話說明銷售低迷，房價有下行風險。2022年11月，大溫總體房屋售掛比為17.6%，比10月19.3%有所下降，市場再次向買家傾斜，但仍在平衡區間。

按房產類型劃分，獨立屋的售掛比為13.2%，城市屋為19.7%，公寓為20.8%，相比於10月的14.3%、21.6%和23.2%，三種類型房屋的售掛比都有所下降。其中，獨立屋更靠近買方市場，公寓和城市屋更靠近賣方市場。

房屋基準價環比同比均微跌

2022年11月，大溫總體房屋基準價為$113.16萬元，比2022年10月下跌了1.5%、比2021年11月同期減少了0.6%。比3月136.05萬元跌22.89萬連跌八個月。

其中，大溫獨立屋的基準價為$185.68萬元，比2022年10月下跌了1.9%、比2021年11月下跌了1.7%，3月的獨立屋高點價格是211.86萬元己經跌了$26.18萬元；

公寓的基準價為$72.50萬元，比2022年10月下跌0.9%、比2021年11月上漲了3.5%、3月公寓高點價格是83.55萬元己經跌了$11.05萬元；

城市屋基準價為$102.79萬元，比2022年10月下跌1.5%、比2021年11月上漲了2.7%，4月城市屋價格高點是119.5萬元己經跌了$16.71萬元。

少量區域房價仍上漲

值得注意的是，儘管幾類房屋的基準價比起上個月略微下降，但大溫地產局的區域資料顯示，有一些區域的獨立屋基準價相比於1年前同期仍然呈現上漲。

總體如下：

Burnaby東區上漲2.2%、Burnaby北區上漲3.2%、Burnaby南區保持不變；

Coquitlam上漲2.0%、New Westminster上漲1.0%、Port Moody上漲4.8%；

Richmond上漲1.9%、Squamish上漲0.7%、Sunshine Coast上漲2.8%、Whistler上漲2.0%。

近1個月以及相比於去年同期，城市屋基準價上漲的社區如下：

近1個月以及相比於去年同期，公寓基準價上漲的社區如下：

2022年部分加拿大人貸款利息比上一年增長250%

根據Ratehub.ca進行的一項分析，與2021年的購房者相比，2022年的購房者在償還抵押貸款的第一年可能要多支付約250%的利息。

圖源：bnnbloomberg

根據Ratehub.ca的研究，到2021年10月，購房者在抵押貸款的第一年將支付12,310元的利息。在這種情況下，買家平均有600,000元的抵押貸款，五年期固定抵押貸款利率為 2.09%，攤銷期為25年。但是到了2022年10月，買家將在抵押貸款的第一年支付30,819元的利息。這種利息是在假設抵押貸款仍為600,000元的情況下計算出來的，因為此時五年固定利率為5.24%，攤銷期仍為25年。

Ratehub.ca聯席首席執行官兼CanWise Mortgage Lender總裁James Laird在電子郵件聲明中說，購房者現在僅在抵押貸款的第一年就要多支付250%的利息。毫不奇怪這使得許多潛在的購房者在2022年被淘汰出局。

圖源：CTV

根據聲明，這些計算是基於購房者在各個時間可以獲得的最佳五年期固定抵押貸款利率。此外，該分析基於不可保險的利率，這意味著購房者在每種情況下都將獲得該利率或更高的利率。Laird說，我看到抵押貸款利息成本的同比變化在10%到20%之間。我不知道這些計算是如何進行的，但我可以肯定地知道，固定利率和浮動利率在過去一年中都翻了一倍以上。

根據加拿大房地產協會的資料，2022年10月，加拿大的平均房價為644,643加元，比上一年下降9.9%。根據加拿大抵押貸款和住房公司的資料，10月份加拿大常規五年期抵押貸款利率為5.75% 。