大溫1月掛牌量激增173% 加拿大人無力繼續承受超高的利率

2月2日，大溫地產局（REBGV）公佈了2023年1月的房屋銷售資料。先來看看三類房屋的成交情況：

- 獨立屋售出295套、城市屋售出156套、公寓出售571套；

- 獨立屋平均51天售出、城市屋平均43天售出、公寓平均42天售出。

整個月，大溫一共賣出1022套房屋，這比2022年1月同期的2285套下降了55.3%、比2022年12月的1295套下降了21.1%。獨立屋銷量比去年同期下降了52.6%、公寓銷量只比去年同期下降了56.6%、城市屋銷量比去年同期下降了55.2%，從銷量來看都經歷了“腰斬”。

相比於過去十年的1月份同期銷量，2023年1月的銷量少了42.9%。由此可見，房地產市場的低迷仍在持續。

大溫地產局經濟和資料分析總監Andrew Lis表示：“1月份的市場活動一般比較平靜，尤其是今年1月，貸款利率上漲到了週期頂點，交易活動可能已經到達週期谷底。”展望2023年大溫房屋銷量，Andrew Lis認為：“今年1月，可能是今年房屋銷量最少的一個月。當升息停止後，購房者和賣家的很多不確定性會終止，房屋買賣可能會開始變得活躍。”

掛牌量比上個月激增173%
並非所有資料都在繼續下行：2023年1月，大溫總計有3297套房屋掛牌，雖然比2022年1月的4170套下降了20.9%，但比2022年的1206套激增了173%，這給了買家更多選擇。

目前，MLS系統上總計掛牌出售的房屋數量為7478套，比2022年1月的5663套增加了32.1%，比2022年12月的7384套增加了1.3%。掛牌數量增加，銷售量下降，意味著三類房屋的售掛比都在下降，有利於買家。2023年1月，獨立屋的售掛比為10.2%、城市屋售掛比為13.4%、公寓售掛比為16.7%。

一般來說，分析師認為：售掛比在12%以下時，該類型房屋會有房價下行壓力；12%~20%之間會比較穩定，超過20%的話，房價更大可能繼續上升。按照2023年1月的售掛比，城市屋和公寓房價會相對穩定，獨立屋則有繼續降價的可能性。Andrew Lis分析道：“三類房屋的價格可能已經站穩腳跟，我並不認為近期還會有下調的空間。庫存量在增加，借貸成本已經到頂。”

基準價保持穩定
從房屋基準價能看出房價走勢。2023年1月，大溫整體房屋基準價為111.14萬元，雖然比2022年1月下降了6.6%，但只比2022年12月下降了0.3%，總體保持穩定。

其中，獨立屋基準價180.13萬，比2022年1月下降了9.1%、比2022年12月下降了1.2%；城市屋基準價102.04萬，比2022年1月下降了3%，比2022年12月上漲了0.8%；公寓基準價72.07萬，比2022年1月下降了1.1%，比2022年12月上漲了1%。

由此可見，Andrew Lis的預測是有依據的：獨立屋跌幅已經很緩和，另外兩類房屋的基準價已經開始上漲。
過去一年，大溫各城區狀況不盡相同

2023年1月相比2022年1月，大溫各城區整體房屋基準價漲跌如何？通過大溫地產局表格可見，狀況不盡相同。過去一年，大溫唯一基準價上漲的城區是Port Moody滿地寶，基準價上漲了0.2%；跌幅相對較小的城區，分別是列治文和New Westminster，分別下跌了2.3%和2.7%；跌幅最大的城區，分別是Pitt Meadows和Maple Ridge這兩個大溫遠郊城市，基準價分別下跌14.9%和14.5%。

近半加拿大人無力還貸 9個月內恐將賣房

從去年到今年，加拿大央行連續8次升息，試圖控制飆漲的通脹。但升息真是一把雙刃劍，也使得諸多房奴們疲於應對——最新的調查顯示，三分之一的房主認為，他們已經無法繼續承受超高的利率，被迫出售房屋；還有近半數的房主承認同樣無法還貸，將在9個月內賣房。

Yahoo/Maru   民意網在週四剛剛發佈一項最新調查結果。1,920名受訪者全部為加拿大房主。資料顯示，35%的加拿大房主認為如果按照加拿大央行目前的4.5%的基準利率，他們可以繼續還款的最長時間為10個月，但在這之後，他們恐怕要被迫出售或搬出自己的房子。房主們認為，自己承受目前利率的能力，取決於自己房屋抵押貸款的類型或融資方式。調查結果還顯示，45%的加拿大人選擇的是可變利率抵押貸款，持續的升息已經讓他們的還款額驟增，當下的利率水準，他們還能繼續堅持還貸大概8.3個月，之後就將不得不出售或者搬離房產。

目前的升息通道下，選擇固定利率抵押貸款的房主，壓力自然要比選擇可變利率抵押貸款的房主小得多。調查發現，35%的選擇固定利率抵押貸款的人，將能夠在目前4.5%的基準利率水準上堅持還貸10.4個月。

緊縮政策抑制家庭支出
加拿大央行上個月再度將其基準利率提高了25個基點，達到4.5%。這自是2007年12月以來的最高水準。央行資料顯示，其緊縮政策已經抑制了家庭支出，尤其是在住房和大件物品方面。加拿大央行行長Tiff Macklem在討論該銀行最新升息的新聞發佈會上說：“在過去的一年裡，我們已經累計提高了425個基點的利率，這給那些擁有高額債務的加拿大人帶來了更多的負擔。讓他們感到壓力。”還表示，央行的持續加息正在經濟中發揮作用，正在努力重新平衡需求，通貨膨脹正在下降，所以“這一切將是值得的。”

Maru執行副總裁John Wright也同樣認為，加拿大央行積極的升息週期對許多人來說將是一個挑戰，特別是那些在2020年和2021年進入房地產市場的買家，“因此本季度可能見證許多加拿大人，尤其是那些當時選擇了極地可變抵押貸款的買家，現在他們將被迫以巨大的損失出售房產，隨時可能面臨財務毀滅。"John Wright說，雖然加拿大央行把升息作為一種武器，把通貨膨脹扳倒在地，但並沒有充分預料到事情會給人帶來的真正後果，最主要的是當下通貨膨脹仍然很高，“事情沒有那麼簡單，現在經濟也在放緩，很可能造成經濟衰退，人們會失去工作。”

食品價格仍將全面上漲
除了房地產的問題，專家們還警告說，未來幾周加拿大消費者將看到食品價格全面上漲，其中乳製品受到的影響最大。加拿大乳製品委員會（CanadianDairy Commission，CDC）已批准，牛奶的農場交貨價格從今天（2月1日）起上調約2.2%，即每升加價近2分。這一增長將給乳製品加工成本帶來壓力，並最終轉嫁給消費者。各類乳製品在超市的零售價格將受到不同程度的影響，未來幾周牛奶的價格可能會迅速上漲，其次是優酪乳和乳酪。要知道在過去一年中，加拿大乳製品委員會已經三次批准上調牛奶價格，累計漲幅超過14%，每升漲價近10分 。

就在大家都在叫苦連天的時候，加拿大再次傳出奶農倒牛奶的新聞——安大略省讓南部的一個農場丟掉了3萬升的牛奶，理由是“奶量超額”了！

既不能捐給食物銀行、不能捐給醫院、不能捐給流浪者之家，直接倒進下水道，這人越講越生氣，“政府管理的，他讓我們倒掉，我也很心痛，”與此同時，加拿大人每升牛奶要給7元。

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與此同時，食品行業分析師Sylvain Charlebois表示，食品零售價將在今年春季全面上漲，消費者應做好心理準備。因為繼Loblaw在1月31日結束其自有品牌No Name的產品價格凍結政策後，Metro的這一政策也將在2月5日到期。Metro首席執行官Eric La Flèche上周表示，這家雜貨零售商在價格凍結期間積壓了成千上萬份提價請求，僅從乾貨雜貨供應商那裡就收到了27,000多次提價，平均漲幅超過10%，幾乎是年度平均水準的三倍。根據加拿大《2023年食品價格報告》，今年食品價格將繼續上漲5%至7%，主要是乳製品和肉類等主食。