溫哥華開發商背債$7億申請破產 16個樓盤恐爛尾

根據報導，在利率不斷上升的影響下，一家溫哥華華人地產開發商   Coromandel Properties  本周向BC省最高法院提交了一份請願書以尋求債權人保護，該公司現在正背著超過$7億元的債務。

該公司的領導人包括董事長Zhong Zhen Yu以及首席運營官、前溫哥華市議員Raymond Louie。此外，該開發公司共有30名員工，分別為Coromandel Properties Ltd或其子公司Mulberry Capital Ltd和Baystone Properties Ltd工作。Raymond於2019年被聘為Coromandel的首席運營官，目前他在領英(LinkedIn)的個人資料中仍然擔任這一職務。

在給媒體的一份聲明中，這家當地主要房地產開發商表示，它正在尋求通過《公司債權人安排法案》(Companies’Creditors Arrangement Act，簡稱CCAA)的流程來重新定位自己。CCAA是一項聯邦法律，允許資不抵債的公司重組其業務和財務事務。它還具有廣泛的補救目的，允許公司在尋求與債權人達成妥協或安排並獲得批准時繼續經營。

自2013年以來，Coromandel一直在溫哥華周圍積極收購土地並開發多戶住宅塔樓和聯排屋，但目前共有16處正在開發的房地產專案面臨困難（全部位於溫哥華），具體如下：Alberta 40、Ash & Manson、Cambie 43、Cambie 45、Cambie 59、Coromandel Ash、Georgia Court、Kingsway Frame、Laurel 57、Oak West 52、Pacific Burrard、Southview Gardens、Transit Projects以及Wilmar。

KingswayFrame項目

除個別項目外，大部分項目均處於收購、規劃或建設階段，其中一些項目位於Cambie走廊沿線內，包括Oakridge附近。根據已經確定範圍（擬議、計畫、批准和/或在建）的專案，這些地點的再開發潛力可能會產生總共2000套市場公寓、租賃公寓和社會福利房。這是一個非常保守的數字，因為它不包括尚未進入市政府正式申請階段的擬議專案；也不包括長期的、產生租賃的房地產投資；以及非住宅用途的項目，包括一些未來的酒店物業。

在請願書中，Coromandel聲稱道，財務的困難應該歸因於在溫哥華開發房地產的“複雜、昂貴和緩慢”的過程，以及過去一年不斷惡化的經濟狀況。首先，溫哥華市政府昂貴而緩慢的審批程式至少在一定程度上導致了該公司的不穩定局面，包括長達數年、不確定的重新規劃申請審查，其中包括與市政府工作人員就分配的社區附屬設施費(Community Amenity Contribution，簡稱CACs)進行的漫長談判。

法院指出，一旦確定了一個潛在的專案，通常需要數年時間才能購買相鄰的房產以集合所需的土地。獲得各種許可的各種批准的過程可能會使時間線延長數年，開發商還必須花費大量時間來獲得融資。

Cambie街5910-5962號的藝術效果圖

1月份，加拿大房屋建築商協會的一份市政基準報告發現，與卡加利市(Calgary) 相比，溫哥華市的開發審批時間平均要慢三倍，而且自上次發佈報告以來，時間有所增加。緩慢的開發時間雖然不理想，但對於常年在溫哥華駐足的開發商來說還是可以接受的，但出乎意料和無定性的時間表往往是最讓他們沮喪的。超過預期的時間表可能會導致延誤，進而導致完成項目所需的成本增加。雖然總成本的上漲最終會轉嫁給消費者，但法庭檔顯示，Coromandel的各種專案現在都無法進入後期階段，更不用說全面完工了。

法院指出：“項目在完成過程中出現了重大延誤，導致銷售不足。由於上述問題和流動性問題，請願人無法履行到期義務。申請人沒有足夠的現金流來完成專案的開發，無法為其現有債務和負債再融資，也無法以足夠的價格出售資產以避免損失，所有這些都是在其有擔保債權人的付款要求下發生的。因此，各個物業的開發工作都處於危險之中。”

到目前為止，共有8家有擔保貸款方已發出違約通知，並對他們的貸款提出了要求，其中最大的有擔保債務為Cambie 45的$4000萬元、Laurel 57的$5360萬元和SouthviewGardens的$8060萬元。值得注意的是，如果Coromandel沒有得到CCAA所規定的保護，就無法獲得重組機會，這可能會導致開發商“被迫以甩賣的方式清理其資產”——鑒於利率飆升已導致房地產價格下跌。

對於受影響專案的買家們而言，好在大家交的預售款都存在信託帳戶中，不會有實際的損失，但如果大家買新房是以自住為目的，那可能要為樓花成交時間的不確定性而提前做好準備。當然，還是希望該公司能撐過這次財務危機，順順利利把新房按時交到買家手上。