在加拿大買法拍屋真的能撿到便宜嗎？

過去的一年中，加拿大央行為了平抑高通膨，在房價位於高點時開始連續八次升息，“法拍屋”又開始進入人們的視野。

在加拿大，貸款買房子是很普遍的現象。方法是以房產作為抵押品，從銀行或者其他金融機構借錢。房主在貸款攤還期內按時足額支付月供，就可以一直保有從貸方贖回房產的權利。但當房主還不起月供時，抵押品贖回權就可能被取消，也就是“止贖”。在BC省，止贖房地產交易都在BC省高等法院主持下進行，該法院批准流程中的每一步，包括何時開始銷售、價格、條件和傭金等等，並最終決定是否接受要約，因此也被稱為“法拍屋”。

作為房主，應盡一切可能避免自己的房產淪為法拍屋。而作為買家或者投資者，法拍屋則可能是“撿便宜“的機會。受高通膨和高利率的影響，最近市場上的法拍屋數量有所增加，有些地方甚至出現了法拍“爛尾樓”，也就是開發商因為資金無以為繼，沒有蓋完的房子，而且都順利售出

那麼，法拍屋是否划算、怎麼買、有什麼風險呢？要回答這些問題，我們首先要了解法拍屋是如何運作的？

從房主角度看法拍屋程序

1、如果房主停止支付月供，會收到銀行的信件或者電話提醒。後者的目的是搞清楚房主不支付月供是單純的錯誤，還是財務狀況出了問題；然後給房主一些時間來解決問題。

2、兩到三個月後，如果房主仍未支付月供，會收到銀行的書面通知，要求在特定日期之前全額支付欠款，否則，將聘請律師開始止贖程式。

3、如果在規定的日期之前，房主沒有按要求支付欠款，貸方將要求律師啟動止贖程式。房主將收到一封律師信，要求在一個截止日期之前全額支付房貸餘額或僅支付所欠的月供。到期不付款止贖程序將被啟動。

4、止贖程序的第一步是律師向法院提交一份名為“止贖申請”的文件。所有相關方，包括房主、其他抵押權持有人、房產租戶、其他留置權持有人等，都將收到文件副本。房主務必仔細閱讀該文件並按照說明進行回應。

5、大約1個月後，法庭將舉行第一次聽證會。 在聽證會上，法官會給貸方一個“暫緩令”，讓房主有機會在一段寬限期內償還房貸或者拖欠的月供，加上利息、費用和稅款。這個時間稱為“贖回期”，通常為6個月。 但有時貸方會要求法院縮短贖回期。

6、贖回期屆滿之後，貸方可以選擇將財產掛牌出售或向法院尋求“絕對止贖令”（Order Absolute）。在授予絕對止贖令的情況下，貸方成為該財產的新所有權人，原房主則喪失對房子的一切權利，同時免除對貸方的債務。但是如果房子上被登記了其他貸款，原房主對其債權人的債務仍然不能免除。

“絕對止贖令”並不常見。更多的情況是貸方申請將房子掛牌出售，所得款項如不足以還清貸款，貸方還可以繼續起訴借款人償還差額。在財產被法院下令掛牌出售的情況下，法院會評估所有報價，並最終批准出售該財產。作為房主需要瞭解的是，如果未能按時支付月供，止贖程序不會立刻開始，您有一些時間來解決問題，但儘快停止止贖程式符合您的最佳利益。 如果有必要，您可以尋求專業人士的幫助，以尋求合理的解決方案，並維護自身利益。

如何購買法拍屋？

1、買家可以先在網上查找法拍屋房源，發現感興趣的目標後，聯繫從事法拍屋交易的專業人士。

2、提交報價。

3、如果報價被發起止贖程序的銀行接受，買家將有機會驗屋並開始申請貸款。

4、一旦您對驗屋結果和叫價中包含的任何其他條件感到滿意，就可以移除自己報價中設定的條件並支付押金，鎖定參與交易的權利。

5、有確定的報價之後，銀行將要求確定開庭日期以批准出售，這通常需要大約2-4周的時間。

6、在等待開庭期間，其他有興趣的買家仍然可以查看房產並在預定的開庭日期之前提交報價。在已經有出價被銀行接受的情況下，後來的報價不太可能低於之前的報價。

7、如果您是第一個也是唯一一個出庭的報價人，法官將查看您的出價並批准出售。

8、如果庭上有其他競爭者，每個報價人都有最後一次機會提高報價並用密封信封將其提交給法官。 這些報價不能附帶任何條件，所有潛在買家都必須在開庭前準備好支票。

9、法官將同時打開所有報價並查看以下內容：價格、過戶日期和定金，然後決定接受誰的報價並批准出售。

出價最高的買家不一定會贏得交易。因為當銀行實際控制一所房子時，每天都要花錢來維護它，諸如供暖費、水電費、維修費和物業管理人員等開支數目不菲。所以，在報價相同或者相近的情況下，能儘快完成交易，或者支付大額定金的買家更有可能被選中。

撿便宜不容易

整體而言，購買法拍屋與普通的房地產交易區別很大，是一個漫長而繁瑣的過程，完成一次交易花費9個月到1年時間是很正常的，而且結果充滿不確定性，尤其是在有人競價的情況下。如果是沒有完工的法拍屋，風險更高。感興趣的買家必須做好充分的調查和準備才能出手。除了聘請有經驗的房地產經紀人來確保順利完成融資、驗屋和投保，還應當讓承包商參與進來，以估算完成剩餘工程所需要的成本。如果有可能，預算最好打出20%的餘量以防備意外的開支。而且，完成度低的房子，很難獲得貸款。貸方一般都希望建築完成了97%至98%。這對買家的財力要求也很高。

值得一提的是，在BC省，法拍屋完全不是無人問津的冷門房產，相反，絕大多數交易競爭都很激烈，條件優越又顯著低於市場價格的情況鳳毛麟角，想撿便宜絕非易事。尤其對於沒有什麼經驗的首次購房者而言，法拍屋很難說是理想的選擇。

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