選擇浮動抵押貸款利率的加拿大房主： 被迫打兩份工

越來越多選擇浮動抵押貸款利率的加拿大房主因房貸月供飆漲而陷入困境，不得不開始節衣縮食，取消旅行計劃，甚至打兩份工。

圖源：Vancouver Sun

兩年前，當加拿大保持低利率以刺激受疫情影響的經濟時， Sarah和Graeme Dueck賣掉了他們的聯排別墅，在Langley買了一棟獨立屋，他們將地下室的套房以補貼的價格出租，以幫助為住房問題而掙扎的年輕人。這對夫婦的利他主義計劃進行得很好，直到加拿大央行為了抑制通膨而連續8次升息，從2022年初的0.25%提高到一年後的4.5%。這一歷史性的升息導致浮動利率抵押貸款持有人陷入財務困境，因為當時沒有人料到貸款利率會上漲得這麼高、這麼快。

在過去的一年裡，這對夫婦的抵押貸款付款幾乎翻了一倍，月供增加了2600加元。“我和我的丈夫曾經住在一個小小的聯排別墅裡，我們真的想為住房可負擔性危機做點什麼。所以我們買一棟房子，為那些真正有需要的人提供有補貼的租金。這是我們承擔大額抵押貸款的動力。” Sarah說，他們以低於市場價的價格將地下室套房租給一名之前在寄養家庭中的青年。Sarah是一名老師，Graeme是一名工程師，這對夫婦的預算能夠應對利率的適度上漲。事實上，房主必須證明他們能夠承擔更高的“資格利率（Qualifying Rate）”，才能獲得抵押貸款的批準。“但利率上升得太快了，以至於我們不得不倉促地重新安排我們的預算。我們所做的第一件事是停止所有的投資，” Graeme說，“我們把所有的錢都投入到我們的抵押貸款中。”

他們取消了今年的聖誕假期，並通過將房子主要部分的房間出租給兩名大學生來獲得額外的收入。不過，目前的情況還在可控範圍內，他們不需要走到賣房子那一步。Sarah，“我們希望接下來一年的情況會有所好轉。我們的計劃應該可以挺過這場風暴。”

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然而，像Dueck夫婦一樣面臨困境的房主，數不勝數。BC省房地產協會首席經濟學家Brendon Ogmundson表示，之前借貸利率降至歷史最低水準時，約三分之二的加拿大抵押貸款持有人選擇了浮動利率，這一比例高於通常（約三分之一）的平均水準。浮動利率抵押貸款根據基準利率上下浮動，通常比固定利率便宜得多（固定利率抵押貸款通常為5年保持固定利率和月供）。但由於加拿大央行去年為了應對歷史上最高水準的通貨膨脹而大幅提高貸款基準利率，浮動利率抵押貸款反而變得更貴。

Dueck婦的抵押貸款顧問龐先生（AlexPang）表示，從歷史上看，加拿大央行提高利率的間隔時間較短，速度也較慢，因此在利率如此之低時選擇浮動利率抵押貸款對於像Dueck夫婦這樣的房主似乎是一個合理的選擇。“一年內增長4.5%是史無前例的，”從事抵押貸款顧問工作13年的龐先生說。“這讓每個人都措手不及。”在疫情初期，房地產銷售蓬勃發展。許多人突然轉成遠程工作，而孩子們開始在廚房的桌子上上學，他們利用低利率購買更大的房子。

龐先生指出，當時許多房主並不擔憂這些更大的抵押貸款，因為加拿大央行在2020年7月承諾利率將“長時間”保持低水準。但當通貨膨脹上升時，這個“長時間”縮短了。龐先生說，“如果我們都有水晶球，如果我們可以提前知道去年會發生什麼，當然沒有人會選擇浮動利率，每個人都會選擇固定利率。”實際上，龐先生自己的家庭也受到了影響。龐先生一家四口位於Surrey的房子的浮動利率抵押貸款的每月付款增加了2,000元。“我們的生活方式發生了重大變化，”龐先生說道，“這真的很艱難。”

為了支付每月增加的費用，龐先生夫婦減少了兩個孩子的課外活動，減少了外出用餐的次數，選擇到價格較低的超市購物，不再買牛排等昂貴的食物，推遲了去歐洲的旅行計劃，兌現了投資，並暫停了一起備用儲蓄。“現在暴風雨來了，我們只需要挺過今天。”龐先生說，他還把地下室的兩間套房出租。“（我們）不得不打兩份工，這並不丟人。我們需要盡力生存下去，好日子終將到來，但我們必須撐過接下來一年左右的時間。”

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龐先生的兩位持有浮動利率抵押貸款的客戶，是一對撫養三個年幼子女的教師夫婦，他們的Langley聯排別墅的月供款增加了1000加元。丈夫稱，他們現在無法存下任何錢或為孩子的注冊教育儲蓄計劃（RESP）存錢。“現在這一切都被放到了後面。” 這對夫婦希望利率盡快下降。

Shaun Francis曾在一家銀行從事房貸業務長達十年，後來在2017年共同創立了總部位於本拿比的Bespoke Lending Solutions公司。他表示，在25年的抵押貸款期限內，浮動利率對消費者更有利。但由於他和其他專家從未預料到基準利率會在如此短的時間內迅速上漲，所以“選擇浮動利率的人的計劃被打亂了。”他的客戶有不同的方法來支付這些意料之外的額外月供費用。比如，推遲購車計劃，加班加點賺錢。他和他的妻子Lida在Langley的房子上有一筆浮動利率抵押貸款，月供也增加了數百元，現在不得不在經濟方面做出犧牲以維持生計。他們也在出租自己的地下室。

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今年3月，房地產協會的Ogmundson發布了一份抵押貸款利率預測報告，他預測平均浮動抵押貸款利率（目前為6.35％），可能將在一年左右的時間內開始下降，到2024年第二季度降至大約5.85％。然後，根據通貨膨脹情況，可能會繼續在明年下降。較高的借貸利率在去年削減了50%的房屋銷售。Ogmundson預計，在短期內房屋銷售將保持相對平穩，因為那些擁有固定利率抵押貸款的人在續約時也將面臨更高的還款額。

盡管未來一年的經濟前景仍然不確定，但他表示目前還沒有跡象表明擁有抵押貸款的BC省居民陷入被迫出售房屋的財務困境，因為現在市場上沒有湧現大量新房源，抵押貸款違約率很低，而且勞動力市場仍然強勁，這意味著人們仍然在工作以支付更高的帳單。他認為，一種解釋是，人們在疫情的最初幾年因較少外出和旅行而節省並存了一些錢。當然，這種解決方案並不可持續。值得一提的是，作為抵押貸款顧問，Francis和龐先生都看到了希望。通貨膨脹數據正在下降，固定利率正在降低，而且加拿大央行最近幾個月已經停止加息。

所以，目前這兩位專業人士建議續約或新購房者可以考慮短期的固定期限，例如兩或三年的期限。到那時，浮動利率可能會再次降低並變得更具吸引力。Francis說，“如果你現在能夠經受住風暴，請再堅持一會兒，因為我確實看到了一些緩解的跡象。”

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