加拿大人的高房貸債務是一顆定時炸彈 恐兩三年內引爆

據評論報導，經濟師們發出警告，隨著更多人的房貸續期，抵押貸款債務已經成為一顆“定時炸彈”。Desjardins Capital Markets的經濟師就高利率可能對抵押貸款和房地產市場造成的更大損害發出了悲觀警告。

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本周，Royce Mendes和Tiago Figueiredo發表了一份報告，稱加拿大的抵押貸款債務是“一顆定時炸彈”。他們認為，引爆的時間就在“未來兩三年”。在報告的同一天，加拿大房地產協會(CREA)公佈了4月份房屋銷售和價格上漲的月度資料。分析師依據數據稱，在經歷了銷售暴跌近20%、協會房價指數下跌逾12%的一年之後，市場已經出現轉機。

加拿大央行從2022年3月開始大幅快速升息，並在一年後暫停加息，房地產市場首當其衝。現在，由於央行需要一些時間來評估是否需要進一步調高利率，人們的焦點正轉向升息的下一層面後果，因為對升息的初步影響將更廣泛地擴散到整個經濟中。但Desjardins的報告認為，抵押貸款持有者的痛苦才剛剛開始。

其風險在於當抵押貸款到期續期時會發生什麼。過去一年續期的抵押貸款持有人已經受到了利率急劇上升的打擊，每月還款額也大幅增加。但更大的衝擊尚未到來。在大流行期間，當利率處於最低點、房價飆升時，大部分抵押貸款都是五年期的。對於這些貸款，2025年和2026年將是續期的關鍵時刻Desjardins預測，就固定利率抵押貸款而言，首次購房者(每年約占所有新抵押貸款的一半)的月供將增加15%。

至於許多浮動利率抵押貸款持有者，情況要糟糕得多。他們的貸款利率隨著加拿大央行的政策利率而上升，多數情況下，貸款人並沒有增加他們的還款。這些抵押貸款中許多都是每月固定還款額，當利率上升時，月供保持不變，但更多的錢用於支付利息，更少的錢用於支付本金。這些抵押貸款中，約有四分之三已經達到了“觸發利率”，即利息成本超過月供，這通常意味著自動增加還款額。但是，許多銀行沒有調整月供，而是允許額外的利息堆積在未償還的本金上。

這對浮動利率抵押貸款持有者來說，是一個好的緩衝；但當續期到來時，他們不僅要面對更高的利率，還要償還越來越多的債務。Desjardin的報告表示，一些五年期浮動抵押貸款持有人可能在2025年和2026年面臨支付額增加40%的窘境。關鍵是，抵押貸款利率上升可能會對家庭支出造成最深的影響，不是現在，也不是幾個月後，而是兩三年後。這種極不尋常的貸款成本和房價週期，將在央行利率變化影響的18至24個月之後很長一段時間，繼續給經濟帶來壓力。Desjardin的假設是到2024年底，央行將把利率從目前的4.5%降至2.5%。

Mendes在週三接受採訪時說，加拿大有可能滑向“房地產衰退”，就像在上世紀90年代初看到的那樣：由於房主別無選擇，只能將更多的收入用於抵押貸款，因此家庭支出將在數年內持續放緩。“人們將把創紀錄的可支配收入用於償還房貸，”他說。“這是以前從未發生過的。”要知道，這是假設整體經濟像大多數專家普遍預測的那樣：今年經濟放緩，但避免了衰退，明年經濟復蘇，央行在2024年初開始降息。如果不是這種軟著陸，經濟陷入傳統的衰退，包括就業大幅下滑，那麼情況會變得更加複雜。失去工資將使續貸不再僅僅是昂貴，而是變成不可持續。

週四，加拿大央行將發佈年度金融體系評估報告(Financial System Review)，詳細評估金融相關風險。央行的利率政策非常明確地指向將通膨降至2%的目標，但它肯定希望密切關注這些利率對家庭的衝擊有多嚴重，因為續貸將成為更大的因素。央行的利率將對這些抵押貸款風險產生關鍵作用。“如果2025年和2026年續簽時利率足夠低，那麼就可以避免極端挑戰，”Mendes說。“加拿大央行確實有解決這個問題的辦法。”

央行18日也出同樣警告：加拿大家庭債務問題越來越大，已成金融體系的主要風險。週四（5 月 18 日），加拿大央行發佈的年度報告強調，加拿大家庭財務壓力的早期跡象是金融體系的主要風險之一。前所未有的利率上升增加了家庭的成本，如果經濟衰退發生，這將是一個爆發點。
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加拿大央行在週四發佈的金融系統評論中寫道。“更高的借貸成本意味著更多家庭預計將在未來幾年面臨財務壓力，而房價下跌導致房主資產減少，這降低了許多家庭的財務靈活性。”由於償還抵押貸款的費用增加，購房者更加依賴信用卡債務，這已經超過了疫情前的水準。央行表示：“較長的攤還期減少了每月支付的規模，有助於降低償債成本，但會增加家庭脆弱性的時間，因為資產建立得更慢。”

導致房價進一步下跌的嚴重全球經濟衰退可能會導致更多的貸款違約。由於加拿大銀行在其資產負債表上持有很大比例的未投保抵押貸款，因此如果大規模違約發生，這可能會導致相當大的信貸損失。到 2022 年，償債比率中值（衡量家庭淨收入及其用於償還抵押貸款的部分）已增至 19%。近 30% 的抵押貸款中，家庭支付的中值為他們收入的 25% 或更多用於支付款項。該評論稱：“雖然事實證明大多數家庭對償債成本的增加具有彈性，但財務壓力的早期跡象正在出現，高償債成本和低房主資產使家庭在收入下降時更容易違約。”

自 2022 年 2 月以來，三分之一的抵押貸款還款額有所增加，到 2025-26 年續簽時，幾乎所有借款人都將面臨更高的還款額。那些擁有固定利率抵押貸款的家庭的成本增幅最高，他們的還款額將在 2025 年或 2026 年增加 20% 至 25%。同年，固定還款額的借款人將增加 40%。浮動利率持有人在過去一年中已經看到他們的付款增加了 50%。央行表示，在 COVID-19 疫情期間的房價高峰期購買房地產市場的家庭將面臨最大的困難。

為了幫助減輕這些每月付款的成本，攤銷期限超過 25 年的抵押貸款的比例從 2019 年的 34% 增加到 2022 年的 46%。銀行認為這不是永久性的，而是短期的房主為應對不斷上升的利率而採取的措施。

圖源：THE CANADIAN PRESS/SEAN KILPATRICK

與此同時，加拿大央行在其年度報告中表示，最近美國和瑞士的銀行業危機暴露了當前高利率環境下的脆弱性。儘管近期全球銀行業壓力對加拿大的溢出效應有限，但央行表示，今年早些時候美國的矽谷銀行、Signature Bank、瑞士信貸以及最近的 First Republic Bank 的存款擠兌表明情況惡化的速度有多快。美國銀行的倒閉凸顯出加拿大機構在適應更高利率時需要更加警惕，並指“加拿大銀行仍然穩健，但也不能倖免於國際發展。”央行表示：“按照歷史標準，這些機構的存款擠兌速度很快，表明社交媒體和數位銀行可以加速這種發展。”“最近發生的事件提醒我們，當商業模式對利率上升或資產價格波動不穩健時，壓力很快就會出現。”央行表示，如果加拿大大型銀行的批發融資成本因全球金融壓力而大幅上升，可能會導致加拿大機構收緊貸款條件。

圖源：YAHOO

加拿大央行將關鍵利率從 2022 年 3 月的 0.25% 上調至今年 1 月的 4.5%，該央行表示，對更高利率的調整也可能加劇固定收益市場流動性脆弱等壓力。小企業的財務壓力也在上升，在加拿大統計局的一項調查中，大約一半在大流行期間獲得政府支持的公司報告說，到今年年底償還這些資金將是一個挑戰。央行不排除再次提高政策利率的可能性。儘管預期通貨膨脹率將繼續下降，但加拿大統計局報告稱，上個月通貨膨脹率上升了 4.4%，高於 3 月份的 4.3%。