最有魅力的房地產騙子 加國地產詐騙女王面臨100多項指控

2020年夏天的某個清晨，居住在安省的退休老兵Dundas Kwok的電子郵箱傳來了“叮”的提示音，Kwok旋即扶了扶眼鏡，身體前傾，毫不猶豫地點擊了進去。這封郵件來自美麗女士Courtney Wallis Simpson，她自稱是房地產顧問。在郵件中，Simpson表示自己有兩個超級獨家的未公開房源，或許Kwok會感興趣。儘管Kwok完全不認識這位寄件者，但作為一個熱衷於尋找投資機會的房地產投資專家，他的好奇心被點燃了。

[fly]https://twitter.com/kalofagas/status/1663552809260961795[/fly]

這位67歲的老兵在房地產開發行業摸爬滾打了將近20年，之前還在Markham的金廣場購物中心擔任過市場行銷和銷售總監，後來還開了一家經紀公司，最後進軍房地產開發領域。於是，Kwok迅速回信給Simpson，表達自己願意繼續瞭解更多的精彩情報。然而，Kwok那時並不知道，面對自己的是一個怎樣的驚天詐騙圈套。

那麼，這兩處“誘人”的房源在哪裡呢？Simpson解釋說，第一個是Barrie的聯排別墅項目，標價為$300萬元。第二個是安省Stouffville的一處物業，掛牌$250萬元出售，占地超過4英畝，是一個潛在的土地儲備項目。也就是說，如果Kwok購買這塊地皮，就可以找準時機開發，賺得盆滿缽滿。

隨著瞭解越來越深，Kwok對Simpson推薦的機會徹底心動。加拿大房地產市場曾在疫情初期陷入停滯，但當時有迅速回暖的趨勢，房貸利率創下了3年來的新低。隨著居家辦公逐漸成為主流，那些住在擁擠市中心的白領們紛紛轉向像Barrie和Stouffville這樣的舒適社區。Kwok深思熟慮後打算抓住這個機會分杯羹！

Simpson稱自己為丈夫所有的一家房地產經紀公司工作，而實際上她才是幕後真正的老闆。在與Kwok合作的日子裡，Simpson展現出了博學和專業的一面，這讓Kwok感到非常放心。她為Kwok呈上了關於土地的詳細文件，包括規格、場地規劃和環境報告，並且一絲不苟地回答了所有的提問。地皮交易相當複雜，需要考慮許多因素，比如區劃法規和土地修復。Kwok在2020年夏季和2021年之間多次前往這些地點考察，並不時與Simpson會面。每次Simpson都熱情友善地接待他。

當遇到一些實操性的困難時，Simpson會秉持著公正專業的態度，強調他隨時可以改變主意，並且不會支付任何罰款。她甚至給Kwok發了一份解除合同，允許他收回定金。在被說服之後，Kwok通過支票向Simpson寄去了總計$25萬元的兩筆定金。不過，一段時間後，當Kwok與同行詳細討論這些交易的複雜性後，他最終決定退出。2021年6月，他聯繫了Simpson，提出取消交易，並給她發送了解除合同。Simpton回信確認交易已取消。幾天後，當Kwok再聯繫她提出退錢時，她說自己正在搬家，等有空會給他寄支票，並承諾會儘快聯繫。

之後的“劇情”可想而知了，Kwok開始緊張起來。幾天過去了，Simpson沒有給他任何回音。當他再次撥打Simpson電話時，卻發現她的號碼已經註銷了。Simpson用一年的時間，將Kwok牢牢地掌握在的手裡。那麼，到底是怎樣的一個人物，能把從事房地產投資20多年的風雲人物耍得團團轉呢？

根據Kwok回憶，身材嬌小的Simpson染了一頭金髮，55歲的她雄辯如簧，充滿了能量和野心，Kwok能感覺到她鯊魚般的本能。Simpson從小就表現出對名利的渴望，在1990年就取得了房地產經紀人牌照，大約2年後又取得經紀業務牌照，並開設了自己的經紀公司，對地產行業瞭若指掌。她的受害人不僅有一般的投資者，還有地產開發商和地產經紀人。在地產經紀行業摸爬滾打幾年後，Simpson的地產事業發展得不如預期，即沒賺到錢，也沒賺到名。於是，在2000年代初期，Simpson建立了一個與樓花相關的投資基金，並說服一些朋友和熟人投資。當時的樓市並不像現在這麼熱門，但是市場一直上升。和她打交道的人有錢但不知道如何投資。她瞭解房地產行業，而且很有說服力。很明顯，她就是這塊料。

在Simpson的投資模型裡，投資者通過她以高利率向那些購買了樓花的人提供臨時資金。購買樓花的買家可以在整棟樓完工後開始還房貸，但如果他們支付入住費(occupancy fee)就可以入住。這筆入住費，就是Simpson說服她的投資者以貸款的形式借給那些樓花買家。作為回報，投資者每月收到這筆貸款的分紅，最高可達每週25% 。最終，Simpson有了幾十個新客戶。她利用投資資本作為最初投資者的假股息，然後隨著客戶的增加重複這一過程。其實就是龐氏騙局的套路。

到2005年，她有60多個客戶，他們認為自己找到了一個賺快錢的捷徑，卻完全沒有意識到，他們已然走進一個經典的龐氏騙局。而且，他們大部分都是Stouffville當地人。為了為還清公寓投資者的錢，維持龐氏騙局的運轉，Simpson還開始了一個新的騙局: 在 Stouffville 及周邊地區兜售尚未上市的商業地產，然後從多個買家那裡收取定金。其中一處是 Stouffville 的一個廣場，Simpson將其賣給了100位不同的投資者。

很快，大量資金在Simpson和她的投資者之間來回流動。為了不讓安省房地產委員會   (Real Estate Council of Ontario，RECO)   的調查員追查到她偽造了信託帳簿和銀行資訊，Simpson越來越迫切地需要錢來結清她最初的投資者群體。她甚至用自己的三處個人財產申請了昂貴的私人抵押貸款，一度為債務支付260% 至520% 的年利息，並在20多個商業地產帳戶之間遊走。

2005年秋天，Simpson露出了破綻。熟人客戶Emily發現騙局真相後決定報警，還有另外一名客戶找私家偵探調查後也持有證據。2005年11月初，Simpson向警方自首，那時候當局已經對她進行了兩個月的調查。RECO 吊銷了她的經紀人和經紀業務牌照，並下令凍結她的公司銀行帳戶。Simpson的騙局總共造成了近$1500萬元的損失，其中包括140多名受害者，她因此受到了23項指控。當年12月，她以40萬元保證金保釋。

2007年4月，Simpson被判處5年有期徒刑，並被勒令賠償450萬元。法院下令的接管人通過清算Simpson的資產找回了1150萬元。在聯邦監獄服刑期間，又因為違反安省的《房地產和經紀業務法》（Real Estate and Business Brokers Act）而判刑2年，與前罪同時執行。2008年11月，Simpson獲得減刑並假釋出獄。但好景不長，2010年4月因為違反假釋規定而再次入獄並服刑60天。2012年，Simpson離開家鄉Stouffville搬到Bracebridge，試圖恢復經紀人牌照但遭拒。不久，她的丈夫取得經紀人和經紀業務牌照，開設了Wynn Realty 地產公司，為Simpson打開了一個新世界。她以地產顧問自稱，做著無牌地產經紀人的事。

在Bracebridge待了幾年之後，她又搬回Stouffville，儘管當地很多人受過她的騙，但她在當地也有很多社會關係。Simpson一家租住在當地高爾夫俱樂部邊上的一個封閉式社區，是一所5臥7衛的大房子。到2019年1月，Simpson所展示的Wynn Realty公司的地產專案，大部分是可供開發的空地，且低於市場價，這非常有吸引力。Simpson就靠此利用欺詐手段從Kwok等買家那裡收取了5萬至30萬的定金，至少有16名受害者。被騙的人士不少是地產專業人士。紙終有包不住火的那一天。

2021年6月25日，RECO 布了對Wynn Realty公司的公眾警告，該公司因違反《房地產和經紀業務法》而吊銷執照。8個多月後，也就是 2022年3月，警方開始了調查；7月，皮爾區警方逮捕了Simpson夫婦，正式指控他們欺詐、偽造、盜竊和持有犯罪所得，共面臨100多項指控。不過，加拿大的司法程式相當漫長，而且，對於金融犯罪的後果，法律相當寬鬆。那些被騙的人能不能要回自己的錢，只有天知道。

最可笑的是，Simpson從去年7月被捕以來，撰寫並自行出版了《For The Love of Cheesecake》，這是即將出版的烹飪書系列的第一卷——她最近的愛好。