買房投資賺租金? 大溫公寓房東不算地稅和保險月虧$650

這兩天一位網友在貼文吐槽引起了共鳴。網友說他在大溫某市投資了一套2臥室公寓，當時加拿大央行還沒有升息，總價$90萬出頭，35%首付，選擇浮動利率，每月供款$2414元，公寓管理費是每月$550元。不算地稅和保險的情況下，每月養房的支出是$2964元。

房子到手後就出租，當時簽的租金是每月$2950元。也就是每月繳納給銀行的錢和收到的房租基本持平。但人算不如天算，加拿大央行開始升息了。為了應對不斷上漲的月供，網友在第一年選擇提前還貸10%，第二年又提前還貸10%，兩年提前還貸之後相當於首付到了48%。

但截至2023年8月，以2年固定利率6.89%，每月僅僅是純利息不包括本金就要償還$2780元。現在的狀況就是已經先給了銀行45萬現金，然後每個月要付$2780元的利息而且需要自付地稅、保險、物業費。然再把房子轉租出去卻只收到僅僅$3000元租金。網友還說過去兩年物業費從$550元漲到$650元，漲幅達到18.36%，跑贏了CPI。裡裡外外算在一起，網友每月光現金就要虧$650以上。而首付45萬元每年損失的利息收入大約在2.2萬元-2.5萬元左右，相當於每月又虧了$2000元。最後網友哀歎，真的快受不了！當然，如果現在的租客退租，那這2臥室公寓的月租金大概能漲到$3500元以上，基本可以把現金流重新拉到不賠不賺的程度。但作為投資，這個回報率顯然是不划算的。

網友說，大溫的租金回報率早就是北美最低了，所有投資大溫地產投資客沒有人想著靠租金就能賺錢。都是等著房價大幅上漲，然後加槓桿的部分就是自己的純利潤。作為投資而言，一套大溫房產一買一賣平均有2.5%的稅和4%的經紀傭金，再算上每年的通膨和養房的成本，房價複合增長率低於5%，基本就是個賠錢貨。不過過去二十年，大溫房的複合增長率顯然遠遠超過5%，房屋本身就是非常賺錢的投資，這也是大家願意投資大溫的高價住宅而不是加拿大其他城市低價房產的原因。

但是，建築業和土地開發協會 (BILD)在8月23日發佈了大多倫多地區 (GTA)新盤銷售大幅放緩，其中公寓銷量是二十三年來最低。在沒有大溫資料的情況下，也可以供投資者參考。畢竟，多倫多的公寓市場可能比溫哥華還要火熱些。資料顯示，GTA上個月新屋銷售總量為1190 套，較2022年7月下降18%，比10年平均水準低50%。其中需要繳納管理費的共管Condo（包括低層、中層和高層公寓建築、堆疊式聯排別墅和loft 單元）售出828套，比2022年7月下降 39%，比10年平均水準低50%。

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目前，大多倫多地區還有16683套新房庫存等著買家購買，其中低層單戶型住宅有2068套，公寓有14615套。而房價方面，隨著銷售放緩和庫存增加，新房基準價格走軟。其中公寓基準價格大約為108萬加元，同比跌9%。不能提供正向現金流的物業還值不值得投資，這件事恐怕是未來很長一段時間內困擾大家的難題。