加拿大男子要買155萬獨立屋 交易沒有完成還賠了23萬

來自加拿大多倫多的一名男子此前看中了Mississauga一棟雙層獨立屋，打算給女兒做結婚禮物。他出價155.5萬加元，賣家接受了，並支付了7.5萬加元的定金，但隨後事情出了問題，他因此損失了幾十萬。

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據報導，Ahmed Shawqi是一位從杜拜搬到多倫多的商人，由於無法向加拿大銀行證明他在加拿大有收入或信用，他無法獲得貸款。而且他已經在支付自己在加拿大主要住所的房貸。同時有一家海外銀行警告他，有人以他的名義提交了虛假文件，他的律師Shahzad Siddiqui表示。由於這個警告和在其他銀行遇到的問題，Shawqi“覺得自己是詐騙的受害者，並決定不完成房屋交易”，Siddiqui說道。（涉嫌欺詐的人與賣家無關。）

據悉，房地產交易過程中可能會出現嚴重問題。它們不能保證一定有好結果。Shawqi以及其他很多人的經歷，為我們提供了一個令人痛心的事實，即在簽署購買和銷售協議   agreement of purchase and sale （APS）以及交房日期之間，有時會出現問題。

這位多倫多居民為他認為自己已經為無法控制的事情付出了巨大代價。在法院命令他支付30萬8688.31加元的賠償金給賣家之後（其中加上了他的7.5萬加元定金），他提起了上訴，但最終還是於2019年被要求支付23萬3688.31加元。這些損失包括彌補賣家夫婦後來將他們的房子以128萬加元賣給其他人後的差額，以及他們的維持費用、過橋貸款 (bridge loan）利息和法律費用。“因為這件事，我的健康都沒了，” Shawqi通過他的律師說道。“我們都喜歡這棟房子，”他補充說。當時他自己和女兒Mina Al-Tekreeti都還是“加拿大新移民”。取消他這份婚禮禮物，以及隨之而來的訴訟對Shawqi來說是“極其有壓力的”，Siddiqui指出，這對他的情緒、身體和財務造成了重大負擔。

在大多數未能完成的交易中，買方會由於各種因素放棄，原因包括無法獲得融資、離婚或失業等變化的情況。但偶爾也會遇到賣家終止交易。雖然關於中止交易數量的資料很難獲得，但據來自Oakville的律師Monica Beffa表示，從經驗上來看，這是相當多的。“我接到很多人的電話，要求我代表他們處理他們不想完成的交易，” 專門從事房地產的Beffa說。“我告訴他們，'你必須完成交易。'”她警告說，當合同被違反時，會產生“巨大的後果”，買家、賣家和其他人都會受到影響。Beffa表示，隨之而來的是“連鎖反應”。

在購買協議書（Agreement of Purchase and Sale，APS）中，雙方都受到法律條款的約束。如果買方違約，賣方通常可以保留定金，一般為報價的百分之五。Beffa說，買方還可能需要承擔10萬加元或更多的損害賠償，包括律師費和房地產經紀人的傭金。她解釋說，如果是賣方在接受報價後改變主意，可能希望得到更好的價格，他們就會面臨法律訴訟和經濟處罰的風險。如果買方的貸款機構進行的房產評估低於預期，買方可能會有所退縮，但這需要填補差額，可能達到數萬加元。

Beffa指出，有時人們“只是因為他們沒有足夠的首付款而退出”。其他人可能會因為他們無法出售自己的房屋或得到合適的價格而放棄，這種情況可能可以在購買協議書中的“退出條款”中得到解決。她強調，在買房報價中盡可能包括貸款和房屋檢查等條件，這很重要。然後，如果抵押貸款計畫不順利或者房屋存在重大問題，買方就有了退出的正當理由。Beffa敦促購房者要清楚地瞭解所有涉及的費用，從首付款到完成交易，其中還包括土地轉讓稅等專案的費用。

她補充說，在簽署購買協議書之前獲得法律諮詢是一個好主意，以確保您充分瞭解自己的權利和義務。根據Broadwater LLP的創始合夥人Siddiqui的說法，儘管Ahmed Shawqi的情況對所有相關人員造成了傷害，但當他對原始法庭判決進行上訴時，“幫助了其它人”。他解釋說，法官沒有從賣方房產售價的差額中扣除Shawqi的定金，這是法官犯的錯誤，實際上這筆7萬5000元定金已經免費給了賣家。“如果我們沒有上訴，下級法院將會出現大混亂，可能會給其他違約買方造成數十萬加元的損失。”安省上訴法院糾正了法官當時的錯誤，將總賠償金額減少了7萬5000加元。Shawqi最終支付了23萬3688元及判決後的利息。