評估資料不完整 溫哥華千萬豪宅業主怒告地產經紀不專業

據報導，溫哥華一處豪宅僅以掛牌價格的一半售出，業主怒告掛牌經紀疏忽不專業，導致他承受了巨額貸款利息損失，並要求賠償。BC省上訴法院近日就該案作出裁決，駁回了業主的上訴。

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爭議的房產位於溫哥華西南的Southlands地區。這是溫哥華最獨特的社區之一，以大型豪宅聞名，其中許多房產上建有豪華住宅以及馬場。但與此同時，這裡的一些豪宅有著特殊的所有權形式，比如租賃產權（lease hold）或者共管物業（strata），導致物業產權關係相對複雜，房產的開發受到限制。本案中涉及的房產就是如此。該房產的原主人是Reid女士和她的丈夫。他們在Southlands擁有約3.16英畝的土地。地塊的一端有一棟面積約2000平方英尺的簡陋房屋。Reid夫婦將剩餘的區域開發成了一個小型馬術設施，設有馬廄、馬場和圍場。

1990 年代的某個時候，Reid女士的乾女兒   (God-daughter) 在原地塊的另一端建造了一座房子。2000年代中期，為了方便出售乾女兒的房子，Reid女士依法將原來的物業分成兩個地塊，SL1和SL2。 到 2016 年，SL2 由Chechik先生和Schonbach女士擁有。SL1和SL2因此成了相對獨立的物業，但是兩塊物業的產權都是分契式產權（strata ），類似於共管式獨立屋，共同屬於一個共管物業，並受《共管物業法》監管。SL1和SL2的業主擁有各自房屋所在的小片土地。3.15英畝原始地塊的其他部分則屬於兩處物業所附的有限公共財產（LCP）。

根據該共管物業的規劃，SL1僅包含原來 2000 平方英尺房屋的占地面積，再加上SL1附帶的LCP總計約 2.3 英畝，約占原始地塊西部的四分之三面積。SL2 包括在原始地塊上建造的另一棟房屋，加上 SL2 的 LCP，總面積約為 0.85 英畝，大約是原始地塊的東部四分之一。雖然 LCP 被指定為這個共管物業獨家使用，但共管物業的所有者對 LCP 沒有排他性控制權。 例如，如果不修改該共管物業的規劃，任何一位業主就無權開發或改變它，而是需要所有業主的一致同意。 SL1一直由Reid女士擁有。她在去世前患有阿茲海默症。Stanley先生作為Reid 女士的密友，在她去世之前的幾年中一直住在SL1，照料其生活起居。在遺囑中，Reid女士允許Stanley在她去世後，以當時房產評估價值的一半購買SL1。

Stanley先生確實也這樣做了。他在2017年成立了一家公司（110公司），自己任唯一的董事和股東，通過私人貸款，以450萬加元的價格，買下了SL1，每個月光貸款利息，就要還4.5萬加元。確定收購價時，Stanley參考了三份不同的房產估價，都認為房產的市場價值為900萬加元。過戶當天，Stanley先生就通過大溫AHA地產公司的經紀人將SL1掛牌上市，叫價1388.8萬加元。掛牌價的確定主要依據經紀人的經驗和市場調查。Stanley本人也參考了其他估價，幫助敲定了掛牌價，並曾經表示希望從這處房產淨賺1200萬加元。但是，事實證明，不論是經紀人，還是Stanley先生，對於SL1獨特的產權性質，以及由此導致的開發限制，都一無所知。甚至Stanley購買SL1時參考的三份估價，也都沒有提及這一問題。

Stanley先生堅持認為對SL1及其附帶的LCP進行開發改建無需經過SL2業主的同意。經紀人後來發現了問題，並且會見了SL2的業主，後者以及溫哥華市政府都確認，SL1和SL2屬於共管物業，任何一位業主進行開發，都必須征得其他業主的同意。經紀人將收集到的資訊提供給了Stanley先生，但是後者依然固執己見。然而，特殊的產權性質顯然影響了房產的銷售。因為SL1 的最高和最佳用途是用於大型住宅的重建。 鑒於 LC 1 地塊本身的規模相對較小，只有當 SL1 和附帶的 LCP 能夠一起開發時，才能最大限度實現其價值。因此，雖然一直有感興趣的買家提出報價，但是他們都明確指出了房產開發受到的限制，並把價格壓得極低。

最終，還是SL2的業主買下了這處房產，售價為750萬加元，僅僅為掛牌價的一半多一點。交易的完成也並沒有通過此前的掛牌經紀人。經紀人及其所屬的AHA地產公司提起民事訴訟，要求Stanley先生支付拖欠的銷售傭金近28.6萬加元，但訴訟後來被終止。Stanley先生則提出反訴，認為經紀人因為疏忽，導致房產定價過高，也沒能在發現房子的產權缺陷後提出專業的建議，並且銷售時長遠超預期，他因此損失了高額的貸款利息，要求經紀人賠償房產最終售價與其公平市場價值1150萬加元之間的差價。

BC省上訴法院經過審理，認為Stanley先生並未能證明自己遭受的損失是由於銷售行為造成的，駁回了上訴。