加拿大房貸利率高達7% 租金跑的贏利息支出嗎?

自住客有頭期款付得起房貸隨時都可以買，不用問，不用看廢文。但加拿大房地產還適合投資嗎？媒體給出了答案！

Loading Tweet...

媒體在報導中指出，到2023年10月，加拿大主要銀行的房貸利率全部跳到7%以上。儘管9月加拿大央行沒有升息，但各商業銀行的實際利率還在微微上調。即便從現在開始加拿大央行不再升息，加拿大用首付款投資住宅還能賺錢嗎？風險又有多大？這筆賬隨便算一算也讓人一身冷汗。

圖自ratehub，2023年10月

利率網站ratehub以總房款150萬，首付50萬，貸款100萬為例，給出了10月2日當天，各家銀行能給出的最優貸款利率。1年固定利率高達7.49%，2年固定利率高達7.09%，目前買家最常選用的3年固定利率最優惠的利率是6.69%。

接下來就用這個利率算筆賬。

如圖所示，在首付50萬，借款100萬的情況下，貸款人鎖定3年利率，3年內總計需要償還利息接近20萬，本金只有5萬，月供高達7195元。如果以3年為一個投資週期，就意味著3年後投資者出手的時候必須以170萬的價格成交才能保持盈虧平衡。但這個計算方式並沒有考慮買入時2%的稅，以及賣出時4%的經紀傭金。50萬的首付存GIC也可以領到8萬。如果把這部分成本計算進去，則需要以188萬成交投資者才是不賠不賺。

如果投資者買入的是非自住房，那麼成交價150萬的房子目前市場租金可以達到每年5萬元，三年就是15萬元。但50萬首付每年的利息收入按照2.5萬計算，三年複利可以達到8萬元以上，再算上三年的地稅、保險、維護保養，那租金和持有成本基本打平。也就是說，目前首付比例33%的情況下，租金收入的收入會比利息的支出還低。投資房地產價值150萬的房子，三年後出售的房子要賣到180萬，不然就是白忙一場。

這只是個簡單的計算，並不能說明任何問題，因為投資房產到底是賠是賺只有從買入到賣出之後才能搞清楚。但不可否認，現在這個時間節點投資房地產，風險肯定比三年前更大。現在每月利息的支出都會比房租收入高。所以會有房東要想辦法將低租金的租客趕出去，好找新租客高價出租。但高利率時代不知道會維持多久。房價上漲和租金的收入是否能跑贏利息支出?   短期間看起來應該是很難!

專家強烈建議買家，貸款絕對要量力而行，因為很難判斷加拿大央行到底什麼時候降息，降息的幅度有多大。目前所有已知的投資者止損案例都是因為杠杆拉滿後遭遇連續十次升息，現金流直接崩斷，只能割肉離場。