大溫買方沒在冷靜期前退出交易被沒收定金 日期計算成焦點

據報導，本拿比市的一樁房地產交易中，買家和賣家正在爭奪8萬加元定金的歸屬。代表買方的經紀公司因為擅自退還定金，也被捲入訴訟。而這一團亂局的起因竟然是加拿大國慶日的放假安排。BC省高等法院的訴訟受理通知顯示，本案中的賣家蘇女士（Ann Yung Fong So）是本拿比8272 17th Avenue的業主。

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這是一棟建於1956年的獨立屋，正在掛牌出售。今年7月份，一位張姓買家（Bing Feng Zhang）與蘇女士簽署了一份買賣協議，同意以184.5萬加元的價格購買該房產。作為交易的一部分，張向自己的房地產經紀公司的信託帳戶支付了8萬加元的定金。

蘇女士聲稱張於6月28日接受了這筆交易，並有3個工作日的時間退出，且不會損失這筆定金。但張直到7月4日才發出解除合同的通知，比規定的最後期限晚了一天。本來，3個工作日並不難計算。6月28日是星期四，通常情況下，接下來的週一，7月3日是3個工作日中的最後一天。但無巧不成書，因為正逢加拿大國慶日，這個週末是長週末，7月3日不上班。於是買方及其經紀公司認為7月3日並非工作日，解除合同的最後期限順延一天，正好是7月4日。但是賣方的想法不一樣。根據BC省政府網站公佈的2023年法定節假日安排，7月3日不是法定假日，那就要按工作日計算，別管上不上班。

因此，蘇女士認為張沒有按照約定及時發送撤銷通知，交易必須繼續，否則就要沒收定金。她還通知買方的經紀公司，買賣合同仍然有效，在未經她同意的情況下不得釋放定金。然而，在某個時候，買方的經紀公司將除4612.50加元以外的全部定金轉給了張。於是蘇女士將買家和買方經紀公司一起告到了BC省高等法院。她正在申請法院命令，迫使張支付8萬加元以及未具體說明的損害賠償金。同時，蘇女士指控買方經紀公司在未經賣方同意的情況下，將定金部分或全部釋放給買方，違反了其法定信託條件，並申請命令，迫使經紀公司向她支付8萬加元，或將8萬加元保留在信託帳戶中，以“等待雙方進一步達成協議”。目前，民事索賠通知中的所有指控均未經過法庭檢驗。張和買方經紀公司尚未對訴訟做出回應。

周所周知，房地產交易與購買生活中的其他物品有很大不同。大多數出售的房子是有人住的，賣家通常需要時間尋找新房（或向租戶發出適當的通知）並準備搬出。從買賣雙方達成協議到產權實際易手往往需要幾周到幾個月的時間。這期間，中途生變，交易告吹的情況並不罕見。因此，在BC省，定金在房地產交易中十分常見。它們代表了買方的誠意和承諾。一旦買家食言，不能完成交易，賣家有權沒收定金，保護自己免受潛在損失。

定金的數額可以是買賣雙方同意的任意金額，但是通常的計算標準是房產交易價格的5%。買家的報價被賣家接受之後，無需立即支付定金。因為房地產交易協定中經常附帶有一些條件，例如貸款獲得批准、房子沒有重大缺陷等等。在報價被接受之後，通常有7天時間解除條件。一旦買方對房產完全滿意並解除所有條件，買賣合同就對雙方都具有法律約束力，買家通常會被要求在24小時之內支付定金。逾期支付定金即構成對購買合同的拒絕，買方可能無法購買該房產，甚至面臨賣方的起訴。定金以銀行匯票或電匯方式支付。這筆錢通常保存在買方經紀的信託帳戶中，直至交易完成。這種情況下買方經紀公司不是代表買方或賣方持有保證金，而是作為中立的利益相關者。在房地產經紀公司的信託帳戶中，定金相當安全，並受到BC省金融服務管理局（BCFSA）的嚴格監管。

信託帳戶持有的資金只能在三種情況下被釋放：

1、買賣合同在土地產權辦公室完成登記（即交易完成）， 信託帳戶中持有的定金將與剩餘購房款一起釋放給賣方。

2、由於賣方的過失，買賣合同未完成（即交易未完成），買方取回定金。

3、如果買方和賣方之間發生法律糾紛並訴至法院，則可以向法院轉移定金。

需要注意的是，上述情況只是關於BC省房地產交易定金的一些通常性做法，具體到每一筆交易，可能會有變化，最好提前諮詢經紀人或者律師。綜上所述，可以看出，在BC省，房地產交易受到嚴格的規則和法規的指導，以確保所有參與方的公平和透明度。這些交易的一個重要方面是定金，它表明買家有購買的誠意，通常會被託管直至交易完成。一旦交易途中生變，與定金歸屬相關的兩個重要因素分別是時間和信託。前文的案件中正好都遇到了。“時間至關重要”（Time is of the essence）是房地產領域極其常見的術語，意味著事情需要在應該發生的時候發生，否則錯過期限的人可能要承擔後果。

定金的交付和解除合同並且不損失定金都要嚴格按照規定的時間進行。本案中，7月3日不上班，但又不屬於法定假日，具體如何認定，要看法院的裁決。本案中踩的另一個雷是信託。買方經紀公司如果真是擅自做主，將錢從信託帳戶中轉回給買家，確實不夠嚴謹。這背後的原因可能是經紀公司將這3天作為“冷靜期”處理了。自2023年1月3日起，BC省的購房者在簽署住宅房地產買賣合同後，有為期3天的“冷靜期”。如果買家選擇在此期限內撤銷報價，他們有義務向賣家支付約定售價0.25%的撤銷費。本案中的標的房屋售價184.5萬加元，經紀公司退款給買家後，剩餘的錢是4612.50加元，正好是售價的0.25%。

然而，在存在爭議，並且賣家明確通知不能放款的情況下，這樣操作是否合法，可能要打一個問號。