貸款成本飆升 加拿大大批房主的薪水和存款被房貸榨乾

COVID-19疫情初期，加拿大央行極大程度壓低了利率，與此同時，房市也活躍起來。然而沒過多久，供需平衡被打破，通膨開始飆升央行轉而一再提高利率，關鍵利率一路從0.25%升到5%。對於許多仍在還貸的房主來說，這顯然不在他們的計畫之中。飆升的房貸成本給不少人帶來極大的痛苦，一些房主甚至表示，“現在只能勉強活下去。”

Loading Tweet...

2020年7月，央行的行長Tiff Macklem曾向加拿大家庭保證，借款利率將會非常低，並將“在很長一段時間內”保持這種狀態。但這種經濟形勢並沒有持續太久。隨著銀行提供極低的抵押貸款利率，房地產市場重新活躍起來，許多加拿大人決定購買他們的第一套房子，或是升級到更好的房子，也有些決定在鄉間別墅買第二套房子。儘管加拿大大部分房地產的價格都很高，但在當時，堪稱歷史最低的抵押貸款利率使房屋所有權對許多人來說非常具有吸引力，並且更重要的是，它的可負擔性高了許多。

然而在那之後，隨著全球供應鏈難以滿足從木材到生菜等各種商品急劇增長的需求，通膨開始飆升，最終達到了幾十年來從未見過的水準。加拿大銀行被迫採取了行動。2021年底，該銀行表示正考慮在第二年的春天加息。2022年3月，加拿大央行宣佈首次加息，此後經過10次調整，將關鍵利率從0.25%一路上調至5%，成為加拿大歷史上最激進的升息行動之一。

利率飆升難倒房主
利率的突然飆升讓許多房主措手不及。那些選擇浮動利率抵押貸款的人受到了升息的全面衝擊。浮動利率抵押貸款與加拿大央行的政策利率和加拿大銀行的優惠利率保持一致。現在，許多人甚至無法支付每月所欠的全部利息，更不用說本金了。但收到影響的也不只是選擇浮動利率的房主，那些擁有固定利率抵押貸款的人也未能倖免，因為在疫情早期2020年簽署3年期抵押貸款，房貸到期後續貸面臨每月抵押貸款支出增加了一倍或兩倍。如果利率持續走高，未來5年期貸款到期後，每月還款額也會大幅增加。

更讓人絕望的是，由於通貨膨脹率仍遠高於加拿大央行的目標區間，利率仍有可能繼續走高。上個月，央行維持了利率不變，但Macklem稱，目前的利率可能還不足以充分抑制通脹。這一切都意味著房主們感到了壓力，為了繼續償還貸款，他們面臨著艱難的決定。他們推遲退休，削減開支，擔心如何支付下一筆抵押貸款。

大批房主喪失信心

加拿大聯邦住房機構加拿大抵押貸款和住房公司(CMHC) 5月發佈的一項研究顯示，消費者對自己負擔住房能力的信心低於五年來的水準。大批的房主都已喪失信心，高達一半的受訪者表示需要調整預算來繼續支付抵押貸款，四分之一的人表示，他們“不相信自己的家庭能夠應對這種情況”。消費者信貸和抵押貸款負債與可支配收入的比率如下圖。按季度匯率進行季節性調整。

根據多倫多地區房地產局(Toronto Regional Real Estate Board)的最新報告，多倫多9月份的新上市房屋數量同比激增44%。這表明越來越多的人渴望退出市場，而願意借貸的買家卻越來越少。加拿大的債務收入比，也就是人們在抵押貸款和其他債務中所欠的金額與收入之比在今年略有下滑，但仍接近歷史最高水準。與此同時，包括食品、汽油和租金等基本生活費用在內的生活成本仍然很高。今年加拿大的通貨膨脹已經放緩了幾個月，但最近又開始上升。

這使得房主們尋找任何應對的方法。許多人正在延長他們的抵押貸款攤銷期限，將他們的還款期限從15年或25年延長到30年或更長時間，以將他們的還款降低到可管理的水準。“幾年前，人們開始進行再融資，因為他們想買一套出租房產，”抵押貸款經紀人、經紀公司Mortgage Outlet的聯合創始人Elan Weintraub說。“然而現在，他們這麼做只是為了維持生計。”包括多倫多在內的加拿大各地，很多房主正經歷痛苦掙扎。下面就是媒體報導的幾個真實故事。

多倫多律師：賠錢賣房
2019年11月，人身傷害律師 Jasmine Daya為她的公司在多倫多Yorkville地區購買了一棟三層的商業地產，她自己使用了兩層，並迅速找到了另一層的租戶。當時，她簽署了一份利率為5.49%的三年期固定抵押貸款。

在多倫多，Daya還擁有幾家酒吧和夜總會，並有其他抵押貸款。在那之後沒多久，疫情就來了，隨著法庭聽證會暫停，她的業務放緩，員工也不再來辦公室上班。她的租客一直還在繼續支付帳單，但他們也不再過來了。“我坐在空蕩蕩的大樓裡，連燈都沒開，我想，‘我都做些了什麼？’” Daya說。去年秋天抵押貸款到期時，Daya又簽署了一份年利率為7.92%的一年期抵押貸款。這使她每月的還款額增加了$6000加幣，達到$3.1萬加幣。今年早些時候，一位主要租客沒有續約，Daya也沒能找到新的租客。

在下個月即將到期的抵押貸款續期之前，Daya已經將自己的辦公室掛牌出售。今年早些時候，她就將這套房產掛牌出售了，並在9月中旬將價格下調了$150萬加幣，至$600萬加幣。“現在不是出售股票的好時機。但我認為這是我能做的最好的選擇，而不是每個月都在掙扎，”Daya說，形勢的不確定性“肯定會引起焦慮”。

剛畢業的亞裔IT男子：繼續和父母同住
抵押貸款利率的上升不僅使房主的處境更加艱難，還對全國各地的出租物業產生了連鎖反應。對於年輕人和學生來說，這是一個特別的挑戰。Colin Tran是一名技術工作者，最近剛從University of Alberta商學院畢業。他說，由於家鄉埃德蒙頓的房價上漲，他不得不重新考慮搬出父母房子的計畫。

在許多大城市，無法或不願獲得抵押貸款的潛在買家正轉向租賃房產，從而推高了對Condo和公寓的需求。與此同時，有抵押貸款的房東也在提高租金，以彌補自己不斷上漲的成本。陳先生說，埃德蒙頓的房價歷來都處在一個可以承受的範圍裡，所以這裡的年輕人常常在大學畢業後就離開父母的家。然而他表示，自己現在夾在在疫情期間湧入這座城市的新居民和目前的房地產市場之間，他的搬家日期也被推得越來越遠。“在埃德蒙頓，你不用指望存那麼多錢，也不用指望賺那麼多錢。至少五年前是這樣的，” Tran說。“突然之間，一切都變得難以承受了。”

雖然他現在在家裡很開心，但他說，他失去了一些他希望在畢業後能享受到的獨立生活。他也不得不更多地考慮增加收入。這甚至可能意味著要搬到薪資更高的多倫多。在那之前，他一直把錢存進第一套住房儲蓄帳戶，希望有一天能用它來支付首付。在房貸裡掙扎的也不只有年輕人，安省倫敦的一位女士甚至不得不被迫推遲退休的時間。

安省女房主：被迫推遲退休，要哭了
Moira Adlan和她的丈夫一同經營安大略省倫敦的最後一家藝術劇院， Hyland Cinema已經將近20年了，在五年前，他們買下了這座建築，以保護他們在那裡培育的社區中心和藝術場所。她說，這門生意很賺錢，他們原計劃為劇院找一個總經理，然後在大約兩年後退休，靠賺來的錢生活。

然而事情遠遠沒有他們想像的那麼順利，包括她的抵押貸款在內，不斷增加的開支讓她無法停止工作。2020年初，新冠疫情迫使加拿大全國各地的劇院關閉，這對夫婦不得不動用自己的積蓄來維持生意。Adlan說：“我們所有的積蓄基本上都被榨乾了，只是為了熬過COVID。”

自那以後，其他成本也在上升。Adlan的加拿大緊急商業帳戶貸款將在不到四個月後到期。供應商提高了小吃和特許經營的價格。她說，由於美國編劇協會(Writers Guild of America)持續數月的罷工，她原本預計在秋季上映的許多電影都被推遲了。最重要的是，她的抵押貸款從2018年的3%左右增加到現在的8%。“到期日的時候，我幾乎要哭了，”Adlan說。“我們只能勉強維持。現在是從各個可能的方向都在受到擠壓。”

現在，她說，他們正在考慮減少營業時間，以跟上成本。但她短期內無法離開。工資上漲意味著Adlan沒有能力聘請一位總經理來代替自己。現在，她的丈夫因健康原因已經退休，但現年66歲的Adlan仍在工作，儘管她曾打算停止工作多年。“這對我來說很難。我要退休了。但現在不行。”

經濟學家：自己生活開支亂套
Edgard Navarrete是安省劍橋市一名高級經濟學家。然而經濟學家自己的生活也因為升息而亂套。當他去年看到利率上升時，就開始做一些計算。

他2021 年底購買了位於安省Cambridge的房子，當時簽只有 1.2% 的浮動利率抵押貸款。他說，雖然他最初希望在多倫多買房，但他喜歡和母親的房子位於同一個舒適且負擔得起的地區。然而一年後，他憂心忡忡地看著利率上升並意識到，自己將接近達到觸發利率：也就是月付款不再涵蓋任何本金，而只能償還每月所欠的利息。“我不想那樣做，”他說，於是他兩次主動要求銀行提高利率，這樣他就可以繼續減少本金，將抵押貸款期限從 30 年縮短到 25 年。現在，他的利率接近 6%，每月還款額增加了一倍多。

他說，除了這筆額外費用之外，他的煤氣費和電費也高得多。為了平衡暴漲的生活開支，他不得不推遲升級車輛，並推遲了原定的哥斯大黎加之旅。還無奈調整自己的退休計畫。“你必須更加謹慎地對待你的支出，”Navarrete說。“你必須考慮什麼是必需品，什麼是奢侈品。”

卡加利房地產投資者

Colleen Matthews作為一名房地產投資者，她投資擁有大約 25 個單位，她買房是為了持有並出租。 但最近，她考慮是否要扭轉這項策略，以跟上上漲的抵押貸款成本。Matthews的房產包括安大略省和卡加利的低層多住宅公寓。 她說，在購買新房產時，她總是為抵押貸款成本可能翻倍的可能性做好預算。「加倍是我對利率可能走向的最極端和最保守的看法，」Matthews女士說。

但是，沒有想到的她的地稅、水電費和保險費也上漲了，這增加了她的持有成本。 她說，由於價格上漲，許多以前為她每月能賺取 500元的房產，現在則損失1,500 元至 2,000 元之間。由於她在安大略省的一些房產設有租金上限，因此提高許多租戶的成本是不可能的。 「你不可能給租戶每月加價 1,000 元。”現在，她說她正在考慮出售房產以彌補部分損失。“我審視了我的投資組合，並確定了哪些是可行的出售選擇。”

多倫多小夫妻：選浮動利率虧了10萬
多倫多一對夫妻Jamie Evans和Anastasia Ostapchuk在疫情前因為房東親戚要入住，所以匆忙決定自己買房。他們在西區買了一套鎮屋，並簽了固定利率抵押貸款。然而當時他們眼睜睜地看著利率不斷下跌。當他們有機會在 2022 年 2 月改用浮動利率時，他們轉了浮動利率。結果更悲劇了。一年半之內，浮動利率大幅上升，他們的每月付款額從$2,500增加到$6,000。結果，這對夫婦不得不推遲一個重大人生步驟：生孩子。他們自己燒飯，不花錢去度假，合用一輛車。Evans表示，如果利率繼續上升，他們將不得不考慮改為只支付利息、申請短期貸款或取出部分退休儲蓄。Evans算了以下，如果去年初選擇固定利率而不是浮動利率，可能會節省超過 $10 萬。但沒有後悔藥。“我們正在掙扎。 我們不是最幸運的，也不是最不幸的，但痛苦是非常真實的，”Evans說。

一家3口擠630呎公寓! 破浴室不修了，付房貸
Ema Hidlebaugh是一名自雇人士。她和老公2020年以五年期固定利率抵押貸款購買了這套溫哥華的1居室公寓，每月房貸$1,800 ，利率為 2.44%。但自從搬進公寓以來，她一直渴望裝修20世紀 80 年代的老浴室。塑膠淋浴間已經部分裂開了，迫切需要更新。但現在的問題是沒錢。

理財規劃師建議她原本計畫用於$20,000元可能需要用在還房貸。女兒出生後，一家3口擠在這套 630 平呎的公寓，這樣可以離老公工作單位更近。但現在他們只能睡在客廳的折疊壁床上。“沒有比這裡更小的地方了。我們不能再縮小規模了。” Hidlebaugh說，距離續貸還有一年半的時間，她現在正在考慮將裝修廁所的錢用於放入抵押貸款，這樣房貸月供可能負擔得起。

房貸壓力讓人徹夜難眠。

2022 年 5 月，Owen Hewitt和妻子 Gabrielle Hewitt 以約 63 萬元在渥太華買了一套房子，鎖定了 2.9% 的固定利率抵押貸款。 這對夫婦每月支付 2,600 元。 儘管期限還要三年半才會到期，但Owen擔心，續約時他們的房貸付款會大幅增加。39 歲的Owen說：「我們目前的收入大部份被抵押貸款吞噬，而且我們的房子的價值根本沒有上漲，這讓我睡不著覺。

雖然這對夫婦現在支付的費用比許多選擇浮動利率的人要少，但費用卻高於他們之前支付的租金，這意味著他們必須大幅削減長期儲蓄。 此前，他們每月能存高達 1,500 元。 現在，價格已降至 400 元或更少。「我個人對是否選擇擁有房子而不是能夠退休感到有些焦慮。 通貨膨脹讓情況變得更糟，」Owen說。 我們已經支付了對房子進行一些重大升級的費用，但仍有工作要做。

33 歲的太太Gabrielle則更為樂觀。「只要沒有發生災難性的錯誤，利率不會在繼續上漲，並且我們控制好支出，量入為出，我們就可以支付房貸並享受很高的生活水準」。儘管如此，這對夫婦正在為潛在的抵押貸款利率上漲做準備。 多倫多抵押貸款經紀人Ian Mucignat估計，如果他們今天在一家大銀行續簽五年期定期抵押貸款，每月還款額可能會增加到3,600 元左右，增幅達40% 。

Hewitt 夫婦只能接受降低生活標準。他們表示，他們正在嚴格控制支出，削減一些串流媒體服務以及外出用餐和娛樂，並傾向使用二手家具和衣服以及食物支出。Owen先生說：“我想知道，那些比我們境況稍差一點的人，或者有孩子的人，怎麼渡過現在不斷上漲的生活。”