加國房價半年來首度下降 賣家惜售 買家負擔不起高利率

加拿大房地產協會（CREA）近日公佈的最新資料顯示，加拿大房價半年以來首度下降，銷售連續第三個月下滑。利率大幅上升使加拿大各地的潛在購房者保持觀望，剛剛過去的9月份，新掛牌房源數量小幅上漲，但加拿大的房子量價齊跌。其中銷量連續第三個月下降，房價則錄得今年3月份以來的首次下降。

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9月份房屋銷售比8月份減少1.9%，延續了6月份恢復升息以來的下降趨勢，但是降幅有所收窄，約為前一次統計週期的一半。實際（未經季節性調整）交易數量比去年同期增長1.9%。各地市場的情況有所不同，大多地區和大溫地區的下滑抵消了艾德蒙頓、蒙特婁和Kitchener-Waterloo地區的小幅上漲。

隨著銷售放緩，9月份新上市房屋數量環比增長6.3%。 自3月份跌至歷史低點以來，該指標現已上漲約35%，並開始趨向於接近平均水準。全國銷量與新上市房源的比率回落至51.4%，表明市場已基本平衡。 這一數字低於8月份的55.7%和4月份的峰值67.8%，是該指標自1月份以來首次低於55.2%的長期平均水準。

CREA 主席Larry Cerqua表示，9月份，銷售放緩和新上市房屋數量增加的趨勢仍在繼續。這為買家提供了一個機會，但他們中的許多人似乎願意堅持觀望，直到有更多證據表明利率確實最終達到頂峰。考慮到還有一些賣家惜售，市場可能會在明年之前保持放緩狀態。全國範圍內，9月底平均庫存週期為3.7個月，高於8月的3.5個月，以及6月的近期最低點3.1個月，但仍遠低於約5個月的長期平均水準，說明庫存仍偏緊。9月份MLS綜合房屋價格指數 (HPI) 比8月份下跌0.3%，至75.4萬加元，這是自3月份春季復蘇開始以來的首次下降。

然而，全國價格下降完全是受安省價格下跌的拖累。其他省份的價格繼續小幅上漲，但增長速度有所放緩。安省的趨勢是獨特的個案，還是預示了未來的趨勢，將在接下來幾個月內見分曉。 但CREA認為，鑒於當前的利率環境，預計其他地方的價格也將走軟。

加拿大皇家銀行首席經濟學家Robert Hogue和經濟學家Rachel Battaglia也預測，安省，特別是大多地區及其周邊城市房價急跌，同時BC省和魁省房價上漲速度放緩，可能是“未來走勢的信號”。儘管逐月下降，但按年度計算，總體HPI 上漲了1.1%。由於2022年下半年價格大幅下跌所產生的基數效應，HPI的下降趨勢預計將持續。

9月份全國實際（未經季節調整）平均房價接近65.6萬加元，比去年同期上漲2.5%。CREA 高級經濟學家Shaun Cathcart表示：“繼今年春季銷售和價格短暫且有些令人驚訝的反彈之後，轉售住房市場很快就穩定下來。由於加拿大住房需求巨大，待售房屋庫存仍處於歷史低位，接下來會發生什麼將取決於利率。對於潛在買家而言，是否會進一步升息，或者目前的借貸成本是否會進一步提高，都很難在短期內得到確切的答案。因此，預計這個冬季會比往常更加安靜。”

聯邦壓力測試創新高

儘管全國各主要市場的房價均出現疲軟，但日益高漲的利率繼續削弱了加拿大人9月份的購房能力。根據Ratehub.ca的最新資料，8月至9月期間，加拿大10個城市的住房負擔能力均出現下降。 該分析基於CREA的每月房地產資料，反映了房貸利率的變化（以及由此延伸的貸款壓力測試）對購買平均住房所需的總體收入有多大影響。固定房貸利率逐月穩步走高，五年期債券收益率創下4.4%的新高，這是2007年以來的最高水準。同時，加拿大央行的隔夜貸款利率仍維持在5%，導致加拿大的最優利率達到7.2%。

根據 6.33%的平均房貸利率，壓力測試的利率漲到了8.3%甚至更高。 這足以降低加拿大市場普通買家的承受能力。Ratehub.ca 聯合首席執行官James Laird表示：壓力測試利率達到了有史以來的最高水準。“我們研究的所有10個城市房價均有所下降，但仍然變得更加難以負擔。8月至9月的資料突顯了即使是小幅加息也會對負擔能力產生很大影響。”

加鼎銀行首席經濟學家Marc Desormeaux 表示：“儘管有一些走強，但自春季以來加拿大房地產市場情緒顯然已明顯惡化。” 他預測在高利率和經濟放緩的壓力下，未來幾個月需求將進一步下滑，但“長期供應短缺仍然意味著短期之內不會看到負擔能力的恢復。”西海岸買家負擔能力下降幅度最大。溫哥華的購房者需要最大程度的收入增長才能買得起房子。該市的平均房價環比下降了5100加元，但對應的收入要求上漲了3900加元。多倫多市的房價降幅是所有10個市場中最大的（下降了14400加元），對應的額外收入增長為1800加元，漲幅列全國第四位。

與此同時，房價仍處於相對高位。豐業銀行高級經濟學家Farah Omran指出，在全國範圍內，價格目前僅比2022年2月的峰值低10%，比大流行前的水準還高出約39%。在卡加利、Moncton和魁北克城等多個市場，價格甚至高於2022年2月（即升息前的最後一個月）。

9月份的月度房價下降主要由單戶住宅主導，而聯排別墅和公寓則保持增長勢頭，增長0.2%。蒙特婁銀行高級經濟學家兼經濟總監Robert Kavcic預測價格將繼續小幅下跌，但“嚴峻的市場狀況”依然存在。 在價格沒有大幅下跌的情況下，限制性利率將使需求持續減少。Laird也表示，市場價格的疲軟不足以應對當今高昂的借貸成本，在加拿大央行積極開始降息之前，購房者的處境幾乎不會得到緩解。也就是說，“房價需要大幅下跌，才能抵消利率大幅上漲的影響。”