大溫業主開農場逃避高額地稅 難逃政府法眼

在BC省，如果土地被歸類為農業用地，就會根據《農地土地價值條例》（Land Values for Farm Land Regulation）的規定進行估值，通常會顯著低於市場公平價值，相應的地稅也大大地降低了。

地大稅又低，讓農地一直頗受投資人的青睞，特別是在升息和經濟有衰退風險的特殊時期，農地較好的抗通膨性和較低的持有成本更是加分項。

但一塊土地能否被認定為農地，取決於業主是否嚴格遵守農場分類的監管要求，認認真真種地。否則，土地即使位於農業保留地（ALR）區域，也可能被歸類為住宅用地而課以高地稅。因為BC房地產評估局（BC Assessment）在進行估值時，不會只考慮紙面上的土地分類，而是要看土地的實際用途。最近，大溫地區素里市就有一戶人家，種了幾千棵樹，試圖申請農地資格，卻被無情拒絕，不但要照繳高地稅，甚至連投資都可能打水漂。

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據報導，Dhanda、Jasmin 和 Balbir Dhana在素里有一片土地，面積為9.5英畝，完全位於省農業土地保護區和素里官方分區規劃中的“農業區”內。但是，該地塊目前實際被歸類於住宅用地，評估價略高於276萬加元。為了爭取土地被認定為農地，三位業主從5年前就開始提交《農場分類通用申請書》，但屢戰屢敗。具體包括，2018年10月開發藍莓農場；2019年10月開發乾草農場；2021年10月再次申請開發乾草農場。這些申請無一例外都被拒絕了。2022年10月31日，業主再次申請將這片土地開發為林場。

申請書表明，5英畝土地將用於“耕種”，其餘土地被描述為”荒地“。開發中的“林場”已經種植了2.5英畝的雪松（4000株），以及0.5英畝的果樹（100株）。業主計畫在2025年和2023年分兩批進行採伐，預計雪松樹的總銷售額為4萬加元（每棵樹10加元），果樹的總銷售額為3000加元（每棵樹30加元）。 另外，儘管林場的申請中不包括任何用於乾草種植的土地面積，但是業主表示，自家的乾草已經開始上市銷售。2022年賣出了3000加元的乾草（200包，每包15加元）。

地產評估局上訴委員會認為林場的可行性存疑，主要是灌溉和雜草問題很難解決，因此再次拒絕了三位業主的申請。評估員在今年6月對“林場”進行了實地調查，發現雜草雖然不像以前那樣茂密了，但是總體上密度依然過高，而且遍佈整片土地。現在地裡可以看到作為乾草料栽培的植株，但是長得稀疏不說，還大多與雜草混雜在一起。乾草種植在這樣的條件下沒有可行性。因為雜草會與好草爭奪水和陽光，其中含有的潛在有毒物質也會污染作為牲畜飼料的乾草。雜草控制是農業種植中的基本操作，但在這裡顯然做得很不到位。

雜草猖獗同樣影響了雪松苗的生長。另外，目前種植的雪松有一部分相對規整，行距大約8英尺，幼苗間距在1.5英尺至2英尺之間。但這個間距對於雪松樹來說過密了，會遮擋陽光、影響空氣流通，不利樹木生長。還有一些雪松幼苗與栽培的乾草混在了一起，如果收割乾草，就會把樹苗一併破壞。

（圖源：Shutterstock。圖片與內容無關。）

由於今年夏天氣候炎熱乾燥，不少樹苗乾枯死亡，苗圃裡留有明顯的“斑禿”。這表明如果沒有一定的灌溉水量作保障，一旦有更頻繁或更嚴重的高溫乾旱天氣，肯定會出現過高的樹苗死亡率。但業主目前尚無可行的計畫保證灌溉用水。“林場”只能使用民用供水，這在素里是按照體積計算用量和收費的，對於農場來說肯定不是合理的水源供應。另外，業主稱雪松苗是在2022年10月用骨粉種下的，並提供了購買樹苗和骨粉等肥料的收據。但實際上，骨粉和肥料是在去年10月31日提交農場申請後7個月才運到的。因此，雪松苗到底是什麼時候種的、種了多少，都無法確定。

（圖源：Shutterstock。圖片與內容無關。）

要將土地歸類為正在開發的農場，評估員必須確信農場的運營計畫是可行的，或者將在“一定的時間參數內”具備可行性。但素里三位業主申請開發的“林場”，在這一點上顯然是站不住腳的。根據評估員調查的結果，地產評估局上訴委員會認為，現有證據引發了質疑，即申請中描述的4000多棵樹木是否在業主提交申請之前就已經栽種完畢，還是根本就沒有種植過？而且現場的情況也無法證明作物是“按照良好的農業操作標準正確種植的”。

上訴委員會還指出，BC省農地的評估價值“總是遠低於土地的實際價值”，這意味著將房地產歸類為農場會帶來經濟利益。業主之前就提交了幾次申請，但“都沒有帶來可行的農場經營”。最終，評審小組主席 Kenneth Thornicrof 維持了原來的評估結果，即該物業歸類為住宅用地，總估值為276.1萬加元，其中土地價值262萬加元，建築物價值14.1萬加元。

看到這裡，不禁想起了這兩年爆火的綜藝節目《Clarkson's Farm》。BBC知名主持人，有錢又倔強的Jeremy   Clarkson 開著拖拉機，點燃了全世界人民心中深藏的農場夢。但是，每次老漢興高采烈地宣佈“我有一個計畫。（I have a plan.）”時，往往接下來不僅僅是全員忙得人仰馬翻，還會賠錢。

現實中，經營農場不是真人秀，腦洞不用開得太大，計畫切實可行才最重要。否則的話，不如單純購買出租房產，當個收租客吧。