出事了 加拿大多家地產開發商陷入財務困境 情況不妙

多倫多近日爆出Yonge街和Bloor街The One公寓大樓進入破產程式，驚動整個地產界，而這個樓花項目有不少華人投資。但隨著越來越多的公寓樓盤項目陷入財務困境，一些內部人士警告說，我們可能只是看到只是冰山一角，這只是加拿大地產行業問題的開始。商業債務經紀公司 Land Bank Advisors 的管理合夥人Jonathan Gibson表示：“問題已經開始了，車輪正在從馬車上掉下來，情況不太好。”

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近20年來，隨著地產行業暴利年代的降臨，多倫多一棟棟摩天大樓拔地而起，Yonge街和Bloor街The One公寓大樓上月爆出近日破產程序。TheOne 自 2015 年開始推出，設計建造一棟 85 層的公寓、酒店和零售一體的豪華公寓大樓，並被宣傳為加拿大最高的商業公寓樓。而且，當地不斷傳出大型購物商場的停車場改建公寓大樓，公寓樓花項目數不勝數，以至於電臺深夜主持人Craig Ferguson最近反思稱，Toronto這座城市應該該名為“Condo”。

但是，過去1年半，央行10輪升息，更高的利率，在加上更昂貴的建築成本和通膨，這導致問題不斷湧現。除了上個月讓沮喪的買家手忙腳亂的The One 樓盤外，開發商 Vandyk Properties 也因大多倫多地區多房產的延誤和財務問題而成為媒體最近的頭條新聞。

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不僅僅是多倫多地區出現問題，安省其他地區也有類似情況。據Waterloo地區報導，401 號公路沿線的一個公寓專案在今年夏天第一座塔樓的施工停止後，於 10 月 12 日被法官下令接收

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債務經紀公司的Gibson說，建築商感受到了壓力，樓花買家的壓力更大。樓花買家面臨著比簽約時高得多的利率，很多房價還跌不少，導致樓花買家最終可能無法完成合同。Gibson認為這可能只是冰山一角，“因為我認為，加拿大央行將在更長的時間內維持高利率。”Gibson說，這種情況已經發生，在大多倫多地區East Gwillimbury 和Pickering有一些新建的聯排屋和獨立屋已經有買家無法交屋。在大多倫多地區郊區的預建聯排屋和獨立屋銷售中，一些買家因為無法貸款而放棄了高達 32 萬元的定金。

但這種趨勢需要更長的時間才會在公寓中顯現出來，因為公寓的建造時間更長。多倫多房地產經紀 Daniel Foch 表示：“我認為我們現在可能才處於第二或第三局（棒球一共9局），2021 年樓花風險可能最高。”他說，2021 年推出的這些樓花公寓是在房價高峰期，但利率則是歷史最低，這對可能將於明年開始交接的買家來說是“雙重打擊”。

加拿大央行隔夜利率目前為 5%，高於 2021 年 3 月的 0.25%，而壓力測試的利率高達 7% 或 8%，很多樓花買家根本無法貸到款。與此同時，根據多倫多地產局（TRREB）的最新價格資料，10月份大多倫多地區公寓的平均價格為708,780加元，比2022年2月的799,966加元下降了約11%。Gibson說，如果買家因為承擔不了高利率而無法交屋，或者公寓的評估價格低於原始貸款時的價格，那麼建築商將沒收他們的押金並可以起訴他們。他補充說：“更大的影響是，如果這種情況發生，如果這種情況在整棟建築中普遍存在，那麼為該建築提供資金的貸款人就有可能終止開發商的貸款。”“這是一個可怕的情況。”

這可能意味著更多的樓盤項目陷入困境，而新推出的公寓新單元更少，而與此同時，各省乃至加拿大全國各地的各級政府正在制定雄心勃勃的新住房建設目標。房地產研究公司 Altus Group 的Edward Jegg   表示，最大的問題是獲得啟動公寓建設項目的融資，儘管出售和建造之間的價值和利率差距是另一個可能出現問題的領域。

展望未來，Jegg預計公寓市場將在年底前幾個月放緩，因為隨著聖誕新年假期臨近，公寓市場總是不那麼繁忙。然而，地產經紀Daniel Foch 認為，這次放緩幅度比2017年的放緩幅度更大，2017年當時推出外國買家稅等420新規為炙熱房地產市場降溫，導致房價下跌，當時一些樓花買家也陷入了困境。“我認為這次不一樣，因為這次不僅僅是房價，除了價格和利率，”他說。“這將是一場完美的風暴。”