雙重打擊! Surrey買樓花開發商拒絕轉讓合同 訂金被沒收

一位新移民在加拿大購買了一套預售房產後卻無法完成轉讓，這讓他看到了樓花市場的陰暗面，以及購買預售房產可能會發生的事情。從買家支付定金到交易完成，房地產市場可能會發生巨大變化，這就是Sudip Sehgall的遭遇。

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Sudip Sehgall在2021年12月從Qualico擁有的公司StreetSide Developments購買了South Surrey一棟鎮屋。Qualico是一家大型開發公司，在加西建設多個社區。和許多初到加拿大的人一樣，Sehgall認為買房比應付不斷攀升的租金更安全。他在Boroughs購買的鎮屋價格是81.99萬元，另加稅GST，定金10%。Sehgall支付了81990元的定金，約定完工日期是2023年7月31日，屆時將支付餘款和房產轉讓稅。Sehgall用自己的積蓄和在印度的父親借貸支付了定金。他在新德里擁有一處房產，打算賣掉來支付剩餘款項，他有兩年的時間來完成這件事，所以很有信心。

Sehgall經常去建築工地檢查鎮屋的進度。“我不是投資者。我的收入非常有限，”他在接受採訪時說，“這會是我的房子，銷售中心的所有人都知道我非常喜歡它，每個月都會去好幾次。我非常興奮。”然而，當他把自己在新德里的房產放售時，卻賣不出去。Sehgall說，印度當地政府推出新規定改變了空地上可以建造的建築，這讓投資者不那麼感興趣了。隨著完工日期的臨近，他開始感到恐慌，知道自己無法及時拿到錢。

他與開發商StreetSide簽訂的合同中包括一項條款，即在開發商同意的情況下，他可以將預售合同轉讓給另一個買家。他注意到合同中的那句話上：“賣方不得無理拒絕同意轉讓。”雖然不能擁有自己的房子，他安慰自己，可以拿回定金。他說，他找到有興趣的人想要接手這份合同。但是，當他聯繫開發商申請轉讓（assignment sale）時，令他震驚的是，開發商拒絕了。開發商只允許交易延期，讓他找到一個買家，把這個買家的名字加到房產的所有權上。開發商的銷售總監建議他找一個朋友或親戚來幫忙。Sehgall說，他在加拿大沒有親戚，也不知道誰想分享房產的所有權。

由於無法在8月3日之前完成交易，Sehgall收到了開發商律師的信，信中說已經沒收了81990元的定金。他說，這相當於他所有的積蓄和他欠老父親的錢。如今，Sehgall因一次事故後殘疾而住在Surrey的一間地下室套房裡，他負擔不起高昂的律師費。

房地產分析公司Landcor的資料顯示，位於2070 Oak Meadows Dr 的127套房產幾乎全部售罄。今年4月，一套與Seghall鎮屋類似的房產以81萬3050元的價格售出。開發商正在進行社區二期的銷售。當被要求置評時，StreetSide Developments的銷售總監Tara Desmond說，他們鼓勵Sehgall尋求律師的建議，並表示不宜對Sehgall的合同細節發表評論。

房地產律師Kenneth Pazder說，經常有人吹噓購買樓花賺了多少錢。但當市場下跌時，他們發現合同嚴重傾向開發商。與租客保護法不同，買家幾乎沒有追索權，將開發商告上法庭的代價非常高昂。Pazder說：“我們看過這些合同，不管是哪家開發商，合同看起來都一樣。他們讓律師起草完全一邊倒的合同，對買家幾乎沒有任何好處。開發商可以隨時更改日期，提前或推遲，甚至取消專案，退還定金。但如果買家沒錢交屋，可能會失去定金，甚至更多。”如果買家違約，開發商找到願意支付更高價格的新買家，開發商不會向原買家償還定金。

如果買家違約的是價值下跌的房產，開發商以更低的價格出售，開發商可以起訴第一個買家，要求賠償差價。Pazder希望有一份標準化的合同，以降低買家的風險。他說，轉讓樓花合同的選擇也是開發商有自由裁量權。“我遇到過買家想要轉讓合同，但開發商卻說不行。價格在下降，每個月都在降，不讓轉讓合同，但他們無法成交。有時開發商會說，我們有房產在賣，不希望你們與我們競爭。”這種情況只有在市場放緩時才會出現。如果預售房產在完工時的市場價值更高，那就完全是另一回事了。“如果市場上漲，開發商不會在乎你是否轉讓，因為他們已經售完，所以你轉讓賺10萬元就是你的了。”

過去20年，市場沒有多少次下降，但確實發生過。長期從事房地產開發的John D'Eathe在亞洲和加拿大幫助建造了超過50億元的住宅。他表示：“市場確實變了，現在，大多數建築商的未來五年計劃已經減少，他們不一定會放棄項目，但正在推遲項目，這是有道理的，因為現在無法預售，市場不確定。很多開發商在努力應對這種情況。”