加拿大僅45%家庭買得起公寓 炒樓花的想清楚：未來誰接盤？

2023年12月，RBC發佈的地產資料顯示，60%的加拿大家庭負擔得起2019年加拿大公寓基準價格。到了2023年，這個比例只剩下45%。換句話說，同樣一套公寓，在2019年有60個潛在買家，那麼到了2023年就只剩下45個。按照這個速度和比例，房價越漲則能接盤的人越少。一旦沒有人想接掉下來的刀，最後只能靠新入場的資金救市了。

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RBC在報告中直言，在房價和利率飆升的情況下，大多數市場的可負擔性達到了接近最差的水準，越來越多的加拿大人無法擁有自己的住房。除了公寓買不起之外，加拿大獨立屋僅剩26%的家庭可以買得起，這是加拿大歷史上可負擔性最差的時刻，沒有之一。RBC指出，加拿大人買不起房因為受到兩頭擠壓。一方面，房價上漲越來越買不起。一方面，貸款利率增加，能借到的錢越來越少。此外，加拿大的商業銀行也因為貸款壓力測試基準提高的原因提高了放貸門檻，幾重因素重疊，加拿大買家的購買力被壓縮到極致。

RBC在報告中表示，加拿大房價最不可負擔的兩個市場分別是多倫多和溫哥華。前者平均消耗掉家庭收入的84%支付房屋成本，而溫哥華則達到了無法想像的102%。賺100塊錢要花102在房子上，那人可怎麼活啊？溫哥華的住房市場目前靠的是海外輸入資產和本地富人共同維持的，只要有源源不斷的高淨值家庭移民到大溫地區，房價就能維持在一個較高的水準，略有回檔就會有買家出手。當然，這種模型也有個風險，就是所謂的高淨值家庭一旦海外資產不值錢了，那麼缺失的購買力基本沒辦法靠本地居民填補。至於這種風險何時爆發，沒有人能說清楚。

RBC分析稱，買得起公寓的家庭比例降低到45%是個危險的信號，因為房地產市場是分層的，已經住進公寓的人賣掉公寓買聯排，已經住進聯排的人賣掉聯排買獨立屋。但如果加拿大無房家庭人連公寓都買不起了，那這個資金鏈條就會停擺。對此，加拿大政策研究中心高級經濟學家David Macdonald表示，房屋可負擔性問題不僅影響了想買房的人，對租房市場也有著重大影響。

一方面，租客負擔不起買房的費用，增加了租房的需求；另一方面，房東面臨著按揭成本的增加，這些開銷也會轉嫁到租客身上。最終，房地產市場的矛盾會首先在公寓市場爆發，房東為了不失去房子就要漲房租，而房租漲到一定程度就會嚇跑租客。這是個兩敗俱傷的結果，但卻沒辦法避免。雖然大多的網友依然相信有些樓花具備很強的投資價值，但閉著眼買都不會賠錢的時代或許已經結束了。

RBC的報導在最後指出，不要指望2024年的降息能讓房地產市場迅速恢復活力，因為基準利率5%和4.25%並無本質差距。如果2024年加拿大不再濫發學簽和工簽，則租賃市場也將出現供大於求的情況，這也會對公寓市場的租賃價格造成負面影響，進入影響房東繼續持有房產的信心。總之，現在就對降息表達樂觀，還是過於樂觀了。