加拿大樓花買家恐陷破產危機 轉讓房產或損失定金也不行

自春季以來，ScottTerrio遇到了大約十幾位無法完成樓花交易的購房者，因為評估價值相差了數十萬加元。這是他在消費者破產領域的14年工作經驗中首次遇到的情況。這些人感到困擾，無法為兩三年前購買的單元獲得貸款，於是來找他諮詢，不確定接下來該怎麼辦。

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據Toronto Star的文章報導，來自多倫多Terrio表示，“在2023年之前我真的沒有見過這種情況。”作為Hoyes,Michalos & Associates的消費者破產經理，他認為，“這非常能說明未來的情況。”在疫情期間，央行將隔夜貸款利率設定為0.25％，以幫助陷入困境的經濟，讓人們更容易借錢。這導致抵押貸款利率創歷史新低，購房者蜂擁而至，導致了樓花的蓬勃發展。但自央行從2022年3月開始加息以抑制不斷膨脹的通貨膨脹以來，抵押貸款利率大幅上升，大多倫多部分地區的房價已經下跌了多達40％。

在此之後，一些總部位於大多倫多地區的破產受託人表示，他們注意到了恐慌的樓花購買者來尋求他們的建議，或在某些情況下申請破產。而專家表示，痛苦並不會就此止步，因為越來越多的開發商選擇對那些無法完成交易的購房者採取法律行動，這給購房者帶來了越來越沉重的財務負擔，而這些買家把破產視為最後的手段。專家表示，隨著更多的交易在2024年臨近，這種趨勢很可能會持續下去。“你會發現有些人在市場高峰時購買了樓花，現在卻在市場低谷時交易，” Terrio說。“對於預建房產，你真的需要評估價值，而在房地產市場低迷時，結果就是人們無法完成交易。”

如果評估結果嚴重不足，將房產掛牌轉讓並不能改善情況，他補充道。這是因為要建造一棟新的公寓大樓，必須事先銷售75到80%的單元來為專案融資。一般來說，中高密度建築的建造需要三到五年的時間。這意味著開發商依賴樓花單元的銷售來完成施工。以前，如果買家無法完成購房交易，他們會通過轉讓銷售來轉讓單位，這是一種合法交易，原始的預售公寓買家將購房協議的權利和義務轉讓給另一位買家，這樣他們可以賺取更多的錢，或者至少不賠錢，但由於現在公寓價格大幅下跌，他們不得不虧本出售。

2022 年 1 月，Terrio 的一位客戶以65.9萬加元的價格再加上3.5萬加元的定金購買了多倫多北部一處半建成的預售公寓。到了2023年夏天，單元已經可以交付使用，但因為利率飆升，價格下跌，其鑒定價值卻只有40萬加元。因此，他們無法為房子獲得貸款，最終失去了定金。一個月後，他們收到了開發商律師的一封信，威脅說如果他們不交付使用就會起訴他們。他們仍在等待看是否會出現訴訟。Harris公司的合夥人Joshua Harris注意到的一點是，以前如果樓花購買者無法完成交易，開發商會以更高的價格將房產賣給新買家。這樣因為沒有財務的短缺，開發商也就沒有理由起訴退出交易的買家。“但我們現在看到的是這些房產的售價低於預售購房者購買時的價格，”他說。“因此，我們看到更多的開發商追究這些人，試圖收回資金。”

MihirChande, Chande＆Company Inc.的持牌破產託管人表示，自秋季以來，他處理了更多與房地產有關的問題，占接聽電話總量的20％，其中大部分是來自樓花購買者。大約一半的人能夠與開發商達成和解，而另一半則進入正式提起申請以獲得債權人保護的階段。如果被拒絕，他們將申請破產。“破產確實是最後的選擇，”他說。“我們盡力讓他們達成和解。”Chande補充說，處理預售房購買者的情況令人驚訝，因為自2008年金融危機以來，房價大多數情況下持續穩步上漲。他的客戶來自“各個地方”，包括Scarborough、Richmond Hill和Burlington在內的大多倫多地區。“我認為到2024年，隨著交房日期的臨近，我們會接到更多電話，利率壓力會影響更多人。”