加拿大將趕走49萬臨時居民 預計釋放25萬套出租房？

很久以前有句笑談，打敗速食麵第一品牌的不是第二品牌，而是外賣。2024年3月21日，困擾加拿大民眾兩年多的房租暴漲問題，好像被加拿大移民部輕鬆化解了！要知道，這可是加拿大住房部和加拿大央行都搞不定的大問題。

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3月21日，加拿大移民部長Marc Miller宣佈，加拿大政府計畫在未來三年內將臨時居民的數量從目前的6.2%減少到5%。也就是說，2023年末臨時居民占加拿大人口的6.2%，加拿大政府正努力在2027年將這一比例降至5%。Marc Miller表示，這將意味著暫住人口減少近20%。

投資公寓的朋友最近要注意了，加拿大移民部這一波操作攔住的是洶湧的臨時居民潮，但也攔住了投資出租公寓的財路。與新移民是剛需買家不同，臨時居民由於不具備買房資格，所以是剛需租客。按照加拿大租房家庭平均人口數量2.45計算，減少49.2萬臨時居民就意味著空出20.5萬套出租房源。但臨時居民中很大比例不是拖家帶口，所以家庭平均人數按2人計算比較合理，那就是近25萬套出租房源空出來了。

這是出租房源，不是出售房源，25萬套出租房將在未來三年陸續進入招租模式，租金回落只是時間問題。根據加拿大按揭及房屋公司的資料，加拿大大約有500萬戶家庭租房居住。25萬套相當於加拿大租房市場在三年內釋放出5%的房源。與此同時，加拿大每年新建房屋套數在22萬-24萬之間。新建房屋供應新移民完全沒問題，那麼空出來的出租房源就只能降價求租客了。

多倫多大學住房和社區發展教授David Hulchanski曾表示，上面的計算方法還是比較激進的，其實50萬新移民甚至不需要20萬套房，因為大量團聚移民並不需要買房。所以出了存量出租房源之外，每年還有3-4萬套新建房源進入租賃市場。這麼算下來，未來三年加拿大房屋租賃市場就是租客明顯減少，而房子明顯增加。在高月供的壓力下，房東也不太可能不租房子補貼貸款，所以現在忍耐高租金的人未來可以翻個身了。

加拿大統計局資料顯示，2023年底全國非永久性居民（包括留學生和外籍臨時工人）人數為251萬人。而2021年秋季的非永久性居民人數則為130萬人。在留學生數字上，2011 年加拿大的留學生人數還不到 24萬。而2023年，加拿大就接納了多達90萬名留學生。臨時居民導致加拿大住房需求呈指數級增長。

由於臨時外籍工人和留學生只會租房不會買房，因此嚴重影響房租市場。所以，移民部惹得禍還得移民部解決。但加拿大公民研究所主席IrfhanRawji認為，控制移民數量，需確保不能失去以永久居民計畫木來到加拿大的移民所帶來的經濟價值。加拿大商會（Canadian Chamber of Commerce）也表示，建造更多住房比減少移民更可取。多倫多大學住房和社區發展教授DavidHulchanski也說，把移民作為一個原因，並承諾減少移民以降低住房成本，只是回避我們需要系統性變革的根本問題。總之，租金會降。但降低臨時居民數量的辦法或許會影響經濟。這兩瓶毒藥就看加拿大政府怎麼選了。