現在投資列治文100萬的公寓出租 每月要賠多少錢？

2024年4月28日，大溫地區一位著名的網紅，也是地產經紀在自己的頻道上幫大家算了一筆賬：結論是在2024年這個時間節點上如果投資一套公寓，那麼大概率現金流為負，房屋租金可能連利息都還不上，更遑論本金、地稅、物業管理費以及首付款的資金成本。

這套房子位於列治文北部，地理位置便利，天車站觸手可及，2臥2衛總面積903尺，無論留學生還是小家庭都很適合居住。這套房在這個區域能租多少錢，大家在各大租賃平臺上一看便知。這套房子在4月24日正式掛牌，也不存在庫存積壓問題。掛牌價格直接要到99.9萬。從對周邊專案的對比看，這個報價本身不貴，甚至比周年在售的一些樓花每平尺單價還低些。所以被網紅當作案例，絕對不算極端個案。

這套房子按照首付35%計算，假設以掛牌價成交，買家需要支付首付款為$349,650元，首付款每年的資金成本算5%，也就是每年$1.75萬元，相當於每月$1458.33元。然後買家選擇25年月供，5年固定期限利率我們按5.6%計算，那麼第一個5年的月供（沒有保險）就是$4,001.46元。5年的還款總額為$240,087.6元，其中利息為$170,760.72元，本金為$69,326.88元。平均算下來每個月的還款中利息為$2,846.012元，本金為$1,155.448元。根據賣家提供的資料，這套房在2023年的地稅總額是$2,974加元，物業管理費是$515.66元。假設這兩個數字5年內不變，5年的總成本就是$14,870元+$30,939.6元，折合每個月$763.5元。

除此之外的購置稅、雜七雜八的保養費用由於不確定因素和攤銷期限不同，我們就不細算了。只計算首付利息成本、月供本金、月供利息、物業管理費和地稅這幾項，買家在買入5年內的每月成本就是1458.33    + 1155.448 + 2846.012 + 763.5=6223.29元。也就是說，買家如果買下這套公寓用於出租，那麼租金要達到6224元每月，現金流才是正向的。但很明顯，這套公寓的租金價格絕對不可能達到這樣的高度。

如果每個月這套公寓的租金能收到3224元，那麼等於買家要每個月補貼3000加元的現金流在裡面。5年的總數就是18萬加元。在不考慮稅費、經濟傭金的前提下，如果5年後買家把這套公寓出售套現，售價至少要117.9萬才不虧損。如果把傭金和稅費算進去，則賣出價不低於124.414萬元，才能做到持有5年不賠不賺。盡快這位地產經紀的演算法其實比較粗線條，但也能簡單勾勒出目前投資公寓或者樓花的現狀。那就是賭未來加拿大房價持續上漲、房貸利率持續下跌、租金價格持續上漲。但以加拿大經濟的整體形勢看，維持這三個要素同時實現是有困難的。當然，這只是個案例，計算的方法也僅供大家參看。其中利率是最大的變數，首付比例也是比較大的變數，而買家持有時間也很關鍵。但案例提示的風險是真實存在的，但有沒有那麼可怕，真的見仁見智。