列治文一獨立屋一夜暴漲$1000萬

1月初，BC省評估局更新了本省物業的評估資料，絕大多數房主都喜迎房價上漲。根據資料，大溫地區住宅的估價平均去年上漲了10%。 但如果一座房子估值竟比去年上漲六七十倍，那就有點兒不正常了。然而，這樣的房子在大溫地區真的存在。比如，列治文這座地址8500 NO. 6RD的兩層獨立屋。去年估值$12.843萬加元，今年最新估值$847.4萬，足足上漲了65倍。

以上圖片來自於 “Vanfun溫房”

再比如這一座，也在列治文，地址12777 NO. 3 RD RICHMOND。

以上圖片來自於 “Vanfun溫房”

這座圖片上連建築正臉都找不到的物業，去年估值$13.685萬，今年最新估值$1045.4萬加元，一夜猛漲$1000多萬,漲了75倍。 為什麼這些物業估值上漲這麼多？因為它們的物業分類（class）改變了，在2020年由以前的農業物業（farm ）變成了住宅物業（residential），BC省的物業一共有9個分類。

以上圖片來自於 “Vanfun溫房”

住宅物業和農業物業使用完全不同的標準進行估價，住宅物業估值比農業物業通常要高出幾十倍。仔細看BC省物業估價局的估價細節，我們會發現，這些物業的建築都不怎麼值錢，看著非常樸素，與豪宅概念沒什麼關係。真正值錢的是土地，估值暴漲的部分也是土地。那些身家暴漲的房主，直接面臨的就是一個現實的煩惱，需交給政府的物業稅漲了一大截！比如8500 NO. 6 RD這座房屋，去年作為農地物業，物業稅只有$649加元，今年按照$847.4萬的估值乘以稅率，物業稅將暴漲為$2.8萬。

同樣，12777 NO. 3 RD RICHMOND的房屋，去年物業稅只有$2200加元，今年卻漲到$3.5萬！ 這些物業的業主如果打算繼續持有物業而不是迅速賣出，那麼暴漲的物業稅就會變成巨大的負擔。所以看到自家房子估值暴漲，有些業主並不開心。為什麼BC省物業估價局要把一些農業物業的屬性改成住宅物業呢？ BC省政府為了保護耕地和省民的食品安全，對農業用地頒佈了不少優惠措施。比如，農業用地採用特殊的物業估值方法，估值比住宅動產、商業地產和工業地產都低出一大截。這就意味著更低的物業稅，從而減輕農場主負擔，促進本省的農作物生產。

以上圖片來自於 “Vanfun溫房”

但是，業主為了保住農業物業身份，必須滿足一定的條件，包括必須生產和銷售一定數量的農產品，以及每年在期限內向政府提交相關檔。比如，一處農業物業的土地面積如果在2～10英畝之間，那麼這個農場每週期（一般為每年）銷售農產品的收入需達到$2500加元。如果土地面積超過10英畝，那麼每個週期所銷售農產品的收入不僅要超過$2500加元，還要高於土地4公頃以上部分估值的5%。 另外，農地業主為保持下一個納稅年度的農地身份，每年都需向BC省物業估價局提交《農地分類申請表》（General Application for Farm Classification ）或《退休農場主住宅農地資格申請表》（RetiredFarmer’s Dwelling Land Application），交表的截止日期是每年10月31日。 BC省的農業用地上，業主可以建造住房，但有面積上的限制。

以上圖片來自於 “Vanfun溫房”

在2019年之前的十幾年中，很多地產投機者買下農地並建起面積龐大的奢華豪宅，然後轉手賣出，獲取高額利潤。這種做法不僅威脅本省的農地儲備，也鼓勵了地產投機行為。於是BC省政府在2018年底推出俗稱“52號法案”（Bill 52）的《農業土地委員會修正法》（Agricultural Land Commission Amendment Act），將本省農地住宅的面積限制在5400平方呎（約500平米）。

以上圖片來自於 “Vanfun溫房”

與此同時，多個市鎮級政府也推出各自關於農地住宅的面積規定，列治文市的規定是4300平方尺（約400平方米）。 總之，如果農業物業被BC物業估價局改為住宅物業，通常是該物業去年農作物收入沒達到規定標準，或者業主忘了及時提交申請表。如果屬於這種情況，業主可以向政府申請覆核。資料若完整有力的話，物業有可能恢復農業物業身份，為業主節省一大筆物業稅。

第一級覆核程式，提交給物業審查委員會（Property Assessment Review Panel，PARP）。這項服務，今年的截止日期是2月1日。 如果PARP的裁決你不認同，你還可以進一步向物業評估上訴委員會（Property Assessment Appeal Board）進行上訴，申請的截止日期是4月30日。

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