BC省一塊農地估值一年暴漲12倍 業主卻開心不起來

近年來，越來越多的人開始投資農地，農地的價格也隨之水漲船高，甚至有人在農地上蓋起超級豪宅，並掛出千萬級別的價格出售。

2017年，列治文近郊一塊占地20英畝的農地就賣出了920萬的天價，但當年這塊農地的政府估價僅為8萬4264元，一年的地稅僅397.84元，地稅低得可憐，幾乎沒有。極低的地稅，也成為農地搶手的原因之一。

但是，農地並不意味著其物業屬性就一定是“農業”並保持極低地稅，BC省對於“農業”物業屬性的界定有嚴格的規定，即使它確實是在農業保留地上，仍有可能一夜就“身價”暴漲數十倍，變成“住宅”屬性，導致地稅大幅提高。

最近，Abbotsford的一處農業物業估值申訴案，就揭示了“農業物業”是如何變成“住宅物業”的。據報導，Abbotsford郊區一處占地9.5英畝的物業，地址是4115  Ross Road，2022年的物業估值為286.3萬元，但2021年的估值僅為23.9847萬元，一夜暴漲12倍，其原因就是物業屬性從農業+住宅混合“升級”為純住宅。

於是，業主向BC省的物業估價部門——BC物業估價局（BC Assessment）提出申訴，要求重新評估。

按照BC Assessment的分類，BC的物業一共分成9類：

第1類，住宅 （Residential）；

第2類，公用事業 （Utilities）；

第3類， 支持性住房 （Supportive Housing）；

第4類，重工業（ Major Industry）；

第5類 ，輕工業 （Light Industry）；

第6類 ，商業及其他 （Business and Other）；

第7類，受管理的林地 （Managed Forest Land）；

第8類，休閒娛樂類物業、非營利組織（Recreational Property, Non-profit Organization）；

第9類，農業（Farm）。

對一般居民來說，最熟悉的就是住宅類物業。住宅物業當年的政府估值是前一年7月1日的市場價，即2022年的政府估值是2021年7月1日的市場價。

如土地被歸為“農業”物業，則不會按其實際 (或公平市場價) 價值評估，而是按照《農地土地價值條例》（ Land Values for Farm Land Regulation）中的規定評估土地的價值，《條例》中指定的評估方法通常使土地的評估值大幅低於土地的公平市場價。然而，對於“農業”物業，BC省有非常嚴格的界定標準，土地上必須生產出規定數量的符合品質要求的主要農產品來銷售，如農作物或牲畜，必須符合《農業物業分類條例》（Classification of Land as a Farm Regulation）的要求。

此外，如果一處物業同時存在幾種截然不同的用途，會歸入“混合用途”（Split Classification）類別。例如， 商業和住宅可能同時存在一幢大樓裡，或某個物業集住宅、農業和林業為一身。在這些情況下，BC Assessment會按各個類別所占的比例來分別計算，然後相加算出總估值。4115  Ross Road   Abbotsford   在BC省的農業保留地上，確實是塊農地。地塊上有一幢平房為住宅，其他建築還有獨立的倉庫、商店、工作間等。住宅面積只有1400平方英尺，另外還有1400多英尺的半地下室層，一共4臥2全衛1半衛。

據BC  Assessment的資料，過去三年這個物業有過兩次交易。一次是2019年5月，成交價為208.8萬元；一年後再次易手，2020年6月的成交價為213.5萬元。也是說，現在的業主是2020年以213.5萬元的價格從上一手業主那裡買來的，即2020年這處物業的市場價在210萬左右。

儘管2020年該物業的市場成交價為213.5萬元，但它2021年的政府估價僅為23萬9847元，原因就是這處物業包含住宅和農業兩個分類，農業物業的屬性大幅拉低了物業的估值。根據物業評估申訴委員會（Property Assessment Appeal Board）公佈的裁決文件，現業主Gurtej S. Bath 在2020年8月獲得這處物業，並打算發展成藍莓農場。在上一手業主那裡，農地出租給他人用作養牛場，符合省府對農業物業的界定標準。

由於產權發生轉移，物業評估員要求現業主Bath提交一份新的《農業物業分類通用申請書》（General Application for Farm Classification），Bath根據《農業物業分類條例》的要求在2021年10月31 日提交了新的農業物業分類申請。計劃中詳細列出了藍莓農場運營計畫：占地面積為7.0英畝，預計年產量為3.5萬英鎊；計畫在2022年6月種植，2025年7月收割。

然而，物業評估員在2021年12月9日巡查了物業之後，發現物業的狀況並不能滿足《農業物業分類條例》中對藍莓農場的發展要求。當時，土地正處於清除植被的過程之中，物理狀況不足以證明這是“建設中的農場”，而且原來的養牛場沒有續租， 怎麼都無法將這塊地劃歸為“農業”屬性。因此，在2022年的政府評估中，4115  Ross Road全部被劃歸為“住宅”類別，整體估價為286.3萬元，其中土地價值245.1萬元。

業主Bath雖然提出了申訴，但其所提交的證明文件都無法有力地證明2021年這是一個積極建設中的農場，以滿足《農業物業分類條例》的要求，兩次申訴都被駁回。看來，2022年的地稅，業主只能乖乖的繳稅了。不過，好在BC省的物業是一年一評估，希望這位業主能在今年加快農場的建設進度，讓2023年的評估值回歸“農業”屬性。

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