BC省房屋租賃糾紛率飆升！知道這些資源是關鍵！

在《疫情期間華人法律需求明顯增加，他們都關心哪些問題？》一問中，我們看到關於房屋租賃糾紛的諮詢超過華人整體民事糾紛諮詢的五分之一。吃了虧的房東也總是抱怨政府（司法體系）偏袒不良租客，實際的主要問題還是契約意識薄弱。此篇通過介紹卑詩省的“住宅租務處”，向房東和租客兩組客戶群體提供一些有用的法律資源。

首先，“住宅租務處”（Residential Tenancy Branch）是卑詩省的一級行政裁判所（Tribunal）。加拿大聯邦以及各省有大大小小幾百個行政裁判所。一般的行政裁判所有時被稱為“理事會”（Board）或“委員會” （Commission）。在卑詩省,行政裁判所的程式受《行政法庭法案》（AdministrativeTribunals Act） 以及各部門、委員會或理事會制定的內部規則和規章的監管。有關進一步行政裁判所的資訊，可以通過網站www.adminlawbc.ca進一步瞭解。

圖源：Times Colonist

“住宅租務處”（簡稱RTB ）對住宅租賃法（Residential Tenancy Act）以及移動式房屋租用房屋所占地法（Manufactured Home Park Tenancy Act）有司法管轄，所以RTB管出租單位，管酒店（如果單間房間長年被租客當作居家使用），以及移動房屋對土地的租賃。但是RTB不管房東和租客共用洗手間和廚房等設施的租賃方式（這要去法院處理糾紛），RTB也不管教育機構的出租單位，衛生系統的關護機構，合作社（Cooperative Housing）的居住，用於旅遊的出租單位，商業地產，避難所或者管制中心這類的居住，還有就是不管原住民的保留地內發生的住宅租賃問題。

RTB沒有進入房屋的權力，也沒有調查人員。他們一年要召開數萬起的聆訊（Hearing），用以處理房東和租客間的糾紛。其中六成來自於房東，四成來自於房客。房東主要是告租客不付租金（Monetary order for unpaid rent），以及要求“收回房屋令”（Possession Order）。根據住宅租賃法61條（RTA s.61）的立法要求，一旦收到申訴申請，就會設定好聆訊時間。但是事情是按照優先順序來處理，有些兩周內處理，有些則一兩個月，有些則會等三個月以上。雙方如果都同意，一般聆訊方式都是電話處理（特別在疫情期間）。申訴人可以根據自己的收入憑證去申請申訴費用的減免。

聆訊的時候，證人不需要出庭。申訴申請人先接受仲裁員的問答，應訴人再答。然後雙方總結陳詞，仲裁員會試圖促成雙方達成協議。仲裁員結束聆訊後，如果一方若沒有收到欠款（且沒有收到對方的申訴），則可以去小額法庭申請執行；如果獲得了“收回房屋令”，還沒有搬家（且沒有申訴），則可以要求向卑詩高等法院申請收回令（Writ of Possession）。不過要記得強行驅逐需要通過法庭執行員（Bailiff）來完成，房東和員警都沒有驅逐房客以及其移除私人用品的權力。

圖源：Callaghan Paralegal

只有當申訴的一方因為無法控制的理由不出席聆訊，或有新的證據，但是在聆訊期間無法提供，或對方有舞弊撒謊行為，才可以在RTB內部對判決進行覆議（Review）。如果不滿足這些條件，則需要向卑詩高等法院申請司法覆議（Judicial Review）。

卑詩公益法律服務機構（Access Pro Bono Society of BC）從2016年開始提供租房方面的法律服務（Residential Tenancy Program），代表客戶在卑詩“住宅租務處”提供免費的出庭代理的訴訟服務。我們的服務叫“租房服務”，而不是“租客服務”是因為如果房東的出租收入是他們的唯一收入來源（需提供證明），那麼房東也可用此法律服務。

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