大家都同意加拿大存在“住房危機” 但危機是怎樣形成的？

週二，在安省漢密爾頓的競選活動中，自由黨領袖賈斯汀•杜魯多宣佈了一項由三部分組成的住房計畫，其中包括建造更多房屋、提供買家稅收抵免和引入購房者權利法案。Global News報導說，在這場激烈競爭的聯邦選舉中，兩黨至少在一個首要政治問題上達成了共識：加拿大存在“住房危機”。

自由黨、保守黨和新民主黨的領導人都用這些詞來描述令人難以置信的房價和缺乏優質租賃選擇，這些已經成為加拿大房地產的特徵。綠黨同樣呼籲為所有加拿大人提供負擔得起的住房。根據加拿大房地產協會的資料，曾一度主要局限於溫哥華和多倫多周邊地區的房價飆升已成為大流行期間的全國現象，加拿大的平均房價在2019年7月至2021年7月期間驚人地上漲了30%以上。

同時，COVID-19也讓租房問題再度受到關注。一方面，省級居家令期間的驅逐威脅凸顯了低收入租戶的困境，其中許多人在大流行早期受到失業的嚴重影響。另一方面，租賃選擇的品質和可負擔性也越來越成為中產階級的問題，因為越來越多的潛在購房者感到永久無法擁有房屋。領跑者都在努力應對危機。自由黨領袖杜魯多週二公佈了一項承諾，將在四年內建造或翻新140萬套房屋。保守黨領袖奧圖爾承諾在三年內建造100萬套新房，而新民主黨領袖辛格則希望在10年內建造50萬套經濟適用房。這只是迄今為止各方針對住房提出的許多政策建議的一個縮影。

加拿大嚴重的住房問題是如何產生的呢？雖然沒有單一或簡單的解釋，但面對加拿大住房危機，各路專家指出其中的一些主要因素。

**低抵押貸款利率

經濟學家長期以來一直指出，低利率是加拿大房價上漲背後的重要因素。十多年來，合格借款人的抵押貸款利率一直處於低個位數，這與加拿大人在1980年代和1990年代初用於支付抵押貸款的兩位數利率相差甚遠。

低利率使加拿大人能夠承擔越來越大的抵押貸款，從而負擔得起價格更高的房屋。根據加拿大銀行經季節性調整的最新資料，2020年9月，加拿大人的抵押貸款總額為1.7萬億元。這比十年前大約1萬億元的抵押貸款債務有所增加。

雖然在大流行之前抵押貸款利率已經很低，但在疫情開始後，抵押貸款利率進一步下降，因為加拿大銀行使用各種工具來降低借貸成本並刺激經濟活動以減輕COVID-19的影響。除其他措施外，加拿大央行自2020年3月以來已將其關鍵利率維持在0.25%的歷史低位。加拿大央行引領趨勢的利率變動直接影響抵押貸款浮動利率。但央行利率的變化也會影響新的固定利率抵押貸款的利息，特別是如果人們普遍預期這種變化將是持久的。

在房地產熱潮中，加拿大央行一再將高水準的家庭債務列為令人擔憂的問題。但它沒有強制要求限制加拿大人借貸的數量或保持住房負擔得起。相反，央行影響利率的目標是保持低通脹和穩定，這是它在很大程度上獨立於政府的目標。

隨著現在經濟活動加速和通脹上升，幾位分析師認為加拿大央行將在2022年下半年的某個時候開始提高其關鍵利率。CIBC 經濟學家Benjamin Tal此前曾表示，人們普遍預計加息將抑制房地產市場。即使是小幅加息，也足以讓市場放緩。

**加拿大沒有建造足夠的房屋

許多分析師和業內人士還指出了另一個問題來解釋飛漲的房價：沒有足夠的房子供每個想要擁有或租用的人使用。幾位專家表示，加拿大的住房供應沒有跟上人口增長的步伐。加拿大移民、難民和公民部 (IRCC) 的資料顯示，雖然自2020年3月以來為限制COVID-19的傳播而對大多數移民關閉了國界，但在2016年至2019年期間，加拿大迎來了近100萬新的永久居民。根據IRCC的資料，2017年至2018年期間，淨移民占加拿大人口增長的80%。

道明銀行集團高級經濟學家Sri Thanabalasingam表示，這種增長可能有助於在大流行期間推動住房需求。在大流行的限制下，較低的抵押貸款利率和對更多居住空間的突然渴望引發了對住房需求的“拉動”，促使許多潛在的購房者進場購買。

國際學生入學人數的飆升也助長了住房需求。根據IRCC的資料，僅在2019年，加拿大就簽發了超過40.2萬份新的學習許可。經濟學家Mike Moffatt說，由於加拿大容易獲得永久居留權，這些學生中有很大一部分最終會長期定居在這裡。安省南部是住房短缺的一個突出例子。根據Hemson Consulting的分析，據估計，從2016年下半年到2021年上半年這5年間，大金馬蹄地區的人口增加了78萬人。資料顯示，與該地區在前五年期間增加的51萬人相比，增加了50%以上。

Hemson Consulting的合夥人Russell Mathew表示，但在2016年至2021年的同一個五年間，該地區可能僅增加了約27萬套新房，與前五年增加的約21.4萬套相比略有增加，談及住房，幾代人也很重要。住房需求不僅與需要屋頂的人數有關，而且與主要家庭構成和購房階段的人數有關。Mathew指出，2021年加拿大千禧一代人數最多，將年滿30歲。他們開始結婚生子，也許在郊區買房子。加拿大的租房供應也長期短缺。根據加拿大抵押貸款和住房公司CMHC的資料，2020年全國租房空置率僅為3.2%，2019年低至2%。

一些人將租金短缺歸咎於租金控制政策，認為這些政策使企業建造新出租屋的利潤降低，並阻止房東在維修和升級上支出。然而，其他人則將缺乏負擔得起的租房選擇與在專為高密度開發設計的地區有利於公寓而不是專門建造的租房的法規聯繫起來。多倫多大學住房和社區發展教授David Hulchanski表示，二戰後的幾十年裡，所有城市地區指定用於建造高密度的住房都預設為出租單位保留。

Hulchanski說，但是隨著省級法規在1970年代初期引入了公寓形式的房屋所有權，公寓成為了同樣高密度地區出租房屋的競爭。而且，隨著時間的推移，公寓逐漸超過出租房。此外，無論加拿大年輕人是買房還是租房，住房短缺的另一個方面是適合家庭的住房選擇稀缺。一些人爭辯說，加拿大不僅沒有建造足夠的房屋，而且沒有建造足夠多的合適的房屋。這就是所謂的“中間缺失”問題。一些住房專家表示，加拿大的城市發展通常分為大而昂貴的獨立式住宅或高密度單元的小公寓，中等收入家庭的選擇很少。嬰兒潮一代似乎越來越傾向於原地養老，而不是換小房，這對成長的家庭騰出更大房屋無濟於事。

**使用房屋作為投資

住房方面的另一個熱門話題是將住宅房地產用作投資而不是居住地的問題。當然，這個想法並不新鮮。例如，擁有和出租第二處房產長期以來一直是加拿大人創造收入和增加財富的一種方式。但一些房地產市場觀察人士表示，房地產投資的各個方面已經出現問題。飆升的房屋升值使住房成為一個有吸引力的投資場所，特別是當低利率意味著投資者幾乎沒有選擇可以在不承擔相當大風險的情況下增加資本。

根據加拿大銀行的估計，2021年初，投資者占加拿大房地產購買量的20%，而2018年初和2015年初的購買量分別略低於22%和18%。一種擔憂是，當房價開始迅速上漲，進一步推高房價時，投資者可能會助長集體心理的狂熱。另一個擔憂是投資者將房屋空置或將其轉為短期出租，這會減少可供加拿大人居住的住房供應。例如，當西蒙菲沙大學城市專案主任Andy Yan分析2016年人口普查資料時，他發現大溫哥華地區有超過6.5萬套房屋或者空置或者僅在一年中偶爾使用，這是2001年空置房屋數量的兩倍多。

Yan說，溫哥華的空屋稅促使一些房主出租他們的房產，但該市約有5%的房屋仍然空置。他補充說，目前還不清楚有多少已加入該市租賃存量的房產提供給長期租房者，而不是添加到短期出租房屋中。一些住房分析師表示，Airbnb等線上平臺也加劇了加拿大一些最熱門市場的住房短缺。麥吉爾大學研究人員2019年的一項研究估計，Airbnb已將加拿大的長期出租房屋減少了3.1萬套，其中近一半的活躍房源位於蒙特利爾、多倫多和溫哥華。此後，一些司法管轄區收緊了對短期租賃的規定。

但有人表示，即使投資者長期出租他們的房產，在房地產市場上的過度投資也可能是一個問題。令人擔憂的一個原因是，企業投資者越來越多，如私募股權公司、房地產投資信託基金 (REIT) 和加拿大多戶公寓租賃行業的金融機構。滑鐵盧大學規劃學院教授Martine August此前告訴Global News，大型企業房東有“系統地”追求租金上漲以從其房地產投資中獲取利潤的記錄。根據August的說法，雖然小房東通常也受經濟利益的驅使，但大公司在尋找增加租金的方法方面更有效。他們通常有一種非常複雜的方法來嘗試獲取更多利潤，如通過翻新收取高於規定的指導增幅。

總體而言，最令人擔憂的是二級租房市場——為自有建造但隨後可供出租的房屋——與專門建造的租房市場相比，租期安全性較低，租金較高，Yan說。"挑戰的一部分是真正瞭解二級租房市場如何在租房系統中發揮作用，”他說。

**利用房屋洗黑錢

一些分析表明，另一個加劇加拿大住房危機的因素是洗錢。卑詩省洗錢問題專家小組估計，房地產洗錢使該省的房價比其他情況高出3.7%至7.5%。房地產洗錢也已成為多倫多、蒙特利爾和全國其他地區的一個嚴重問題。加拿大透明國際組織的執行董事James Cohen說，房地產很適合洗錢。一方面，購買房地產是洗大筆黑錢的一種方式。當房地產價值上漲時，它對犯罪分子來說就變得更好了。“你可以通過實際擁有那個家來享受一段時間，然後在房價上漲時賣掉它，現在你有了合法的現金，”他說。

Cohen說，世界各地的有組織犯罪都利用房地產來洗錢，但加拿大的質樸的國際聲譽和寬鬆的反洗錢制度使其成為尋找存放資金場所的騙子特別有吸引力的目的地。據透明國際稱，“所有權不透明”是推動加拿大房地產洗錢的首要問題。使用空殼公司、信託或“稻草人”持有財產所有權是犯罪分子向執法部門和其他當局隱瞞所有權的一種簡單方法。雖然金融機構有義務核實他們真正與誰有業務往來，但直到今年6月，加拿大才向包括房地產經紀人、經紀人和開發商在內的其他機構引入了類似的要求。

Cohen說，房地產行業鬆散的報告要求使犯罪分子很容易使用全現金交易來逃避審查。但即使制定了更嚴格的規則，私營部門實體通常也很難評估誰真正擁有什麼。在住房方面，透明國際和其他反洗錢宣導者長期以來一直呼籲聯邦、省和地區政府要求披露受益所有人，作為任何財產或土地轉讓的先決條件，並建立一個泛加拿大、公開可用的受益所有權登記處。

2019年，卑詩省創建了一個可公開搜索的有關該省土地受益所有權資訊的登記處。與此同時，魁北克現在要求在其現有的公司登記處報告受益所有權。在2021年聯邦預算中，自由黨政府宣佈撥款210萬元，以支援到2025年創建公共企業受益所有權登記處。Cohen說，儘管如此，即使有一個集中的、全面的登記處，加拿大仍需要投入更多的人員、資金和培訓來檢測可疑交易並追究責任人的責任。“洗錢和金融犯罪是一個技術性很強的領域，需要多年的經驗才能執行，”他說。

卑詩省卡倫委員會（Cullen Commission）的持續工作在聯邦競選活動中多次被提及，該委員會的成立是為了確定如何解決該省的洗錢問題。Cohen說，渥太華應該仔細聽取委員會的最終建議，預計將在今年晚些時候提出。“你不能只是一個省地解決洗錢問題。這是一個國家問題。”

原文:   CBC   NEWS