溫哥華男子超倒楣 換門鎖收到物業公司$3800罰單

溫哥華華人男子小趙搬進新公寓，生活和環境都覺得滿意，就是看大門的鎖有點不順眼，於是能力強的小趙，自己動手裝了一個合適的門鎖。

沒想到後來收到了物業公司（Strata  Management Agency）的罰款單，小趙覺得傻眼：“物業公司也能罰款？憑什麼？”

厚厚一本Bylaw，平時沒人翻，翻也不見得能懂。大多數業主就“這點小錢算了“。小趙自己換完門鎖後，物業橫看豎看，發現這門鎖和其它單位的門鎖都不配，怎麼看怎麼不協調。於是2020年3月5日，物業公司寄封信給小趙，大意是：“Bylaw某條某款說了，如果業主對公共區域有任何改動，都要經過物業公司的書面允許。否則就是200元的罰款，每7天200元。必須在2020年3月19日之前把鎖換回來，否則物業公司將採取進一步行動。”

小趙一看：“物業公司管到我自己的房門了，哪有這樣的道理？”3月20日，物業公司寄出一份罰款單，通知小趙，罰款200元。小趙不理。5月15日，又是200元。5月26日，再來200元，而且物業公司說了：不把鎖換回來就一直罰款，每7天200元。物業公司罰款單如雪片般飛來，滾雪球到了3800元。這麼大筆錢，小趙不可能花錢了事，最後把物業公司告到法庭。

有的業主會暗自嘀咕：“罰款我不交，物業公司能拿我怎麼樣？”其實，等你賣房子的時候就知道了。給賣家辦產權過戶的律師會去找物業公司，要一個Form F，證明你沒欠物管費也沒欠罰款。所以跑得了和尚跑不了廟，罰款在賣房時等你。不交這錢，你的房子就賣不了。

這是省政府網站對Form F的說明。

雪球滾到了3800元時，9月21日，小趙說，自己已經動手把鎖換了回去，建議物業公司罰款就算了。物業公司表示不能算，於是小趙心不甘情不願地交完了罰款，接著一張訴狀把Strata告上民事仲裁庭。小趙堅持認為：“Bylaw說是CP公共空間（common property）不能改。我的門，我的鎖，怎麼會是公共空間，難道門朝外就變成了公共?”

最後法院判了：罰款取消，利息取消，連訴訟費都要物業公司拿出來。但小趙勝訴並不是因為他有理，而是法官認為物業公司的罰款通知不符合SPA（Strata Property Act，共管公寓法），所以罰款信無效。BC 省的Strata Property Act規定了：物業公司的罰款，得先通知業主細節，先讓業主有合理的答覆時間，還得告訴業主“我們正在考慮對你罰款”，也要告訴業主，你可以申請物業公司來個聽證會。

法官說：“我沒必要去判斷到底小趙的房門算不算公共空間。法官判決，物業公司退還罰款，取消利息，還該按照《法院命令利息法》給小趙所交罰款4%的利息，另外，小趙支付了225塊錢訴訟費，這錢也得物業公司付。小趙的官司，看上去贏得很奇怪——交了3800元的罰款，法官喊物業公司連本帶訴訟費給4042元。但對其他公寓業主，這案例是有參考價值的——Bylaw也有法律管，物業公司要罰款，也要按程序來。