花$720萬買下西溫濱海豪宅含無邊際泳池 結果被下令拆除

西溫（District of West Vancouver）背山面海，而且這片大海還是長年風平浪靜的內灣。這麼好的氣候環境和地理位置，西溫的濱海獨立屋如果不建成豪宅就是枉費了老天的賞賜。

在西溫靠近燈塔公園的濱海社區Sandy Cove 的3000號路段，就有這麼一個豪宅，它的私人泳池，延伸到海岸線，與Burrard海灣緊緊相連。大潮的時候，泳池內外的水面幾乎可以持平， 看起來就像電影裡的無邊泳池，置身在寬廣的大海中，靜看夕陽！

圖片來源：Youtube、North Shore News、Google Map

這個泳池，是豪宅曾經的業主Russell夫婦在1949年建的。Russell夫婦去世後，這幢老宅作為遺產出售。2015年，現業主萬和燕（Heyan Wan，音譯）女士以$720萬的價格買下，這個特別的泳池也是萬女士看中這幢老宅的原因。但現在，西溫市府卻通知萬女士移除這個泳池。

實際上，這個泳池所佔據的前灘（foreshore），是BC省府的財產，由西溫市政府租用（lease）。2014年底，在這幢豪宅出售之前，西溫市府工作人員已經通過信件通知萬女士，泳池是個侵佔物（encroachment），但萬女士可以獲得一個臨時的許可證（licence），允許她繼續使用這個泳池。

前灘位置示意圖

但這個許可證禁止萬女士“在沒有市府的風險管理經理的允許下，替換、擴展、變更、增加，或實質性地維修這個侵佔物”，同時還包括一個條款，即市府有權力終止這個許可，只要提前30天通知，而且不需給出理由。2015年房屋過戶後不久，萬女士就雇傭了一個承包商來拆除老宅並建一幢新房子，並對游泳池進行翻新，當然西溫市政府頒發的建築許可並不包括游泳池的翻新。為了解決泳池周邊牆壁裂縫的漏水問題，承包商用了碎石和鋼筋對泳池四周牆壁重新砌襯底。

圖文無關，僅示意

2018年，市府的排水管線檢查員上門查看房屋的情況，得知游泳池的加氯水直接排進了大海，他認為這“不可接受”。承包商告訴市府工作人員，游泳池的四壁有裂縫，只做了少許必須的工作以“確保泳池的安全且讓人符合當前的建築法規”。2018年10月，市府工作人員寫信告知萬女士，拒絕對游泳池頒發翻新許可，並發出了正式通知，告知之前的臨時許可將在30天之內終止。

在信裡，市府工作人員還給出了解釋：市府不尋求懲罰那些購買有侵佔物的房產的人，但是，當這種侵佔物達到其使用壽命的盡頭時，它應該被移除。意思就是，既然游泳池這個侵佔物已經達到了使用年限的極限，應該拆除。萬女士買房時看中的就是這個游泳池，也是讓這個豪宅增值的地方，肯定不願意拆除，於是一紙訴狀將西溫市府告上了法庭，要求對工作人員的決定進行司法覆核，同時市府工作人員撤銷了他們之前發出的終止臨時許可的通知。

然後，萬女士又把省府和西溫市府告到BC省高等法院，要求法庭頒佈命令，將泳池所佔據的那塊前灘的土地產權有償轉移給她，這筆錢會支付給省府。如果法庭不支持她的請求，萬女士要求市府許可她對泳池進行修繕，以及有30年的地役權（easement），同時下達命令，禁止西溫市府取消這個許可證或命令她拆除游泳池。在考量是否應授予萬女士財產交托命令或這塊前灘的地役權時，高等法院的法官MacNaughton不得不去評估萬女士是不是確實錯誤地理解了地塊邊界線的位置、移除游泳池的工作範圍以及這個移除怎麼改變物業的價值。

經過考量，法官站在了市府和省府這邊。據法庭文件的披露，法官認為，“她（萬女士）在知道她已簽字的許可證的內容條款的情況下完成了房屋的交易。她不能爭辯說，她關於她在侵佔物方面享有的權益的性質的主張，依據來自省或西溫市的代表。這再清楚不過了。”“考慮到這筆投資的規模，萬女士本應在簽署許可證時進行盡職調查。一個作出這種投資的理性的人，本應確切確定她在侵佔物和許可證內容方面的權利。如果沒有這樣做，她現在就不能說她不理解或不受其條款的約束。”

法官總結認為，拆除游泳池和附近的船下水坡道的花費是“適中的”，特別是與房地產的價格相比。據BC Assessment的資料，這處房產的最新估價超過1260萬元。法官明確表示，有很好的政策理由來解釋為什麼那塊前灘不應該變成私人財產，因為政府有義務與原住民進行協商，原住民可能對這塊地有產權或者主張有產權，而且既定政策的目的在於保護公眾能使用它，以及對環境進行保護。

法官最後結案陳詞說，西溫市政府可以發出新的通知，取消萬女士繼續使用游泳池的臨時許可證，並下令拆除游泳池，當然萬女士可以繼續告市府、在法庭上自由抗辯。據西溫市府的說法，目前萬女士的臨時前灘許可證也在審查中。

其實這個泳池已經存在了70年，前業主也一直用得好好的。回顧整個事情，似乎是哪個環節出了問題，讓西溫市府終止了萬女士的使用權並下令拆除，這才引至了這場官司。您覺得問題出在哪？

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