加拿大公寓價格或被嚴重高估 因為儲備金嚴重不足

當地時間2月16日，加拿大精算師協會發佈長達140頁的報告稱，加拿大公寓儲備金嚴重不足，直接導致加拿大公寓業主隨時要準備數萬加元支付突如其來的維修費用。

圖自: betterdwelling

這意味著加拿大公寓價格被高估，而高估的部分就是儲備金不足的部分。所謂儲備金，其功能相當於“維修基金”。這筆錢的作用就是在住房出了開發商保修期後用於建築公共使用部分的維修。在加拿大，每個公寓都有儲備金，這是一種用於降低緊急維修風險的資金帳戶。如果需要進行昂貴的大型維修，可以動用這筆資金。但這筆錢並不來自於購房時的一次性支付，而是來自於平時的管理費。舉例來說，買了一套公寓，每個月支付500元的管理費，其中有一定比例就進入了儲備金帳戶，日積月累十年後，假設帳戶裡有了50萬元的結餘。

突然，公寓主管道嚴重漏水，這時候就需要動用儲備金維修，如果50萬元夠用，業主不用額外支付一筆維修費，但今後物業管理費恐怕要提高到700元甚至更多，因為儲備金需要重新沉澱了。而更壞的情況是維修需要100萬元，這時候公寓的業主不但要面臨未來管理費暴漲的尷尬，還要一次性分攤50萬元的維修費用。

大家都應該還記得，幾個月前溫哥華市中心那棟造型奇特的地標公寓發生震驚輿論的漏水事件，在這件事發生後，這棟公寓的價值就要被重新評估了。因為如果是建築結構的設計缺陷或者是施工品質的缺陷，未來繼續出問題的概率極大，這棟高層公寓的儲備金之坑就會無法估量，而坑的價值理論上要從房價中減掉，否則價格就是被高估了。

加拿大精算師協會指出，問題的要點在於每一棟公寓的管理委員會都相當於一個獨立運營的公司，而每一家公司的運營水準不同，所以買家在選擇公寓的時候沒法用一個平均值評估出儲備金的水準和房價是否匹配。而政府每年的房屋估價通常不會考慮儲備金的因素。因此，在沒有專業審計人員説明的情況下，公寓買家相當於開盲盒，運氣好了買到安心，運氣不好就等著煩心吧。

加拿大精算師協會表示，買家不是財務問題的專家，他們很難預測自己要購買的公寓背後到底有多大的坑需要填，所以公寓的成交價格有時是不平等的，低水準儲備金會導致公寓價格被誤導性高估。加拿大精算師不是政府機構，也並沒有公佈詳細資料，但強調加拿大許多公寓的儲備金極低，買家極有可能花50萬買入一套公寓，然後在未來幾年支出數萬元管理費和維修費。

理論上任何一任公寓業主都可能成為前任的接盤俠，前任住了很多年都沒事，自己買完了就開始背鍋修房子，而且分攤維修費用的責任是不可能免除的。加拿大精算師的項目負責人Jean-Sébastien Côté表示，選擇購買公寓的多數家庭並不富裕，他們選擇公寓希望能降低居住成本，但儲備金水準很低的公寓可能讓他們的財務面對短期內大出血的困境。

而另一方面，即便是新建公寓也有可能儲備金不足，隨隨便便一次大修就能讓公寓的實際價值大幅度降低，甚至歸零。Jean-Sébastien Côté表示，業主想知道自己居住的公寓儲備金是否充足有一個特殊的辦法，那就是向銀行申請房屋淨值抵押貸款，你會發現一些估值很高的物業能從銀行貸的款卻很少，這是因為銀行會弄清楚儲備金風險，然後把這部分估值扣除。最極端的情況下，一套公寓的抵押價值可能為零。

Jean-Sébastien Côté指出，新建公寓的儲備金水準較低，但最初幾年由開發商負責保修，如果建築品質一般很可能出現保修期結束就開始修房子的情況，所以買新建公寓的人一定要選擇建築品質高的住宅，這才是對自己錢包負責的做法。Jean-Sébastien Côté認為，加拿大各地需要省級立法保護公寓業主的權益，比如強制公寓管理者公開運營狀況，強制要求公寓管理者回避利益衝突。而在沒有立法之前，公寓最好買家花點小錢搞清楚儲備金水準。

原文:   溫房網