3年前115萬的房子現417萬成交 循環貸款猛增恐引發災難

房地產市場太不可思議了，買房像買白菜，都買瘋了！這是安省多倫多地一個物業，60多年四房的老房子。3年前以115萬的價格售出，這比開價高出了30萬元。

買家接手後請設計師重新設計進行了從頭到腳的裝修，今年3月1日以300萬的價格掛牌上市。

結果一周後以417萬的價格售出，新買家直接加價117萬。

還在高價搶Offer的注意了，加拿大銀監局正在悄悄地監控。自去年以來，銀監局（OSFI）多次提到CLP危機，他們認為加拿大房價飆漲，按揭與HELOC（房屋淨值抵押貸款）組合抵押貸（即CLP循環貸款）起到推波助瀾作用。從2019年9月到 2021 年 9 月，CLP式的抵押貸款的交易量增長了25%。

隨著央行加息，無論是放貸銀行還是貸款人本身，都面臨越來越大風險。銀監局目前在討論是否需要加強監管，今年很可能就此展開公開意見徵詢。

CLP貸款抬高房地產價格
何謂CLP：CLP又名Readvanceable Mortgages Readvanceable，是與HELOC捆綁的一種可多次借貸的循環貸款。債務產品本身無好壞，但如何操作是關鍵。這類產品的好處是，貸款人可很快靈活利用加大的貸款信用額度，無需辛苦攢緊急備用金，就能隨時到銀行取錢應對緊急情況下的經濟衝擊，尤其當前物價飛漲情況下，能有如此靈活性非常不錯。

循環貸款是當前流行的理財方法——“史密斯策略”（Smith Maneuver）的關鍵部分。史密斯策略”是溫哥華的一投資顧問, 佛來塞•史密斯(Fraser Smith)，  發明了一種將房屋按揭轉變為可抵稅的方法。史密斯策略充分利用了任何發生在投資貸款的利息都可抵稅，而用於購買個人房產的按揭是不能抵稅這樣的事實。史密斯策略已經成為加拿大納稅人的最愛，尤其是處於高邊際稅率的富人。因為富人更願意借錢投資於出租型房地產、債券、互惠基金等，這也是富人變得越來越富的原因之一。

史密斯策略的關鍵就是一再推進房屋按揭金額（re-advanceable mortgage）, 也就是，客戶每月正常還按揭，但在還清每一塊錢按揭本金（principal）的同時，銀行就借一塊錢給客戶用來投資，這樣客戶償還本金的資金就由純支出轉變為可抵稅項目。

為使史密斯策略能夠為你工作，我們需要完成以下四個步驟：
• 計畫合適的房屋按揭；
• 增加投資信用貸款之限額；
• 轉換通常的房屋按揭為投資信用貸款之限額；
• 由瞭解史密斯策略的稅務專家或投資顧問，幫你取得每年一次的退稅，並且繼續重複這樣的過程。

一直以來有錢人都這麼玩，今後可能還會這麼玩下去。

房價與CLP互為作用
目前加拿大房價飛漲，銀行不得不仔細評估其中的風險。BMO首席風險官最近就提醒股東，最近房價漲得可能有些誇張。房屋擔保價值畢竟是帳面價值，只是人們覺得它現在值這麼多，實際並不可靠，因此銀行開始人工驗證貸款人是否在房價跌情況下仍具正常還貸能力。

房價漲得太誇張，意味著循環貸款和預期的房屋淨值不匹配。房價一旦跌至關鍵門檻值以下，貸款人就得想辦法快速弄錢，對銀行來說就構成風險，銀行自然不會樂意。銀監局的職責是保護銀行和金融系統，而非消費者。銀監局提醒，循環貸款繁榮背後，可能隱藏太多問題，如當事人用房屋淨值貸款還帳單、供第2套房或維持生活開銷等，這些都會人為推高房價。

銀監局指南逐步升級
早在去年11月，銀監局就提醒，像循環貸款這種非傳統房貸產品，可能實質上就是一種循環貸款，提供方便同時可能會為房價上漲火上澆油，使用不當既加大貸款人風險，又推高房價。從另一個角度來說，循環貸款就是加拿大版的次貸，用不好後果會很嚴重。未來幾個月，銀監局很可能從目前的關注狀態轉為謹慎行動。

今年1月，銀監局曾表示，會要求提供循環貸款的銀行評估80%以上房屋淨值貸款CLP產品尾部風險。尾部風險通常不太會發生，但在世界大戰、通膨衝擊或多倫多公寓價格跌1%等罕見極端情況下，會造成災難性衝擊。