沒事別抓蟲搔屁股 不出租明年溫哥華空屋稅會漲至5%

根據Global News報導，為了進一步減少住房投機，促使更多房主出租他們未充分利用的房屋，市長Kennedy Stewart在本月初提議將溫哥華市2023年的空屋稅(Empty Homes Tax，簡稱EHT) 從目前的3%大幅提高到5%。而就在昨日，溫哥華市議會一致投票正式通過了這項提議。

這也意味著，溫哥華空置住宅的業主將在明年面臨更嚴厲的處罰。根據BC Assessment對溫哥華轄區內房屋的最新平均評估價值，按照5%的稅率，一套平均價值$200萬元的空置獨立屋將被徵收$10萬元的EHT稅，一套平均價值$76萬元的公寓或聯排別墅需要繳納$3.8萬元的EHT稅，都不是個小數目。所以想投資房地產，又不出租的人別沒事抓蟲搔屁股了。可能投資房地產的利潤都不夠給空屋稅。

除了提高稅率外，昨天通過的動議還將使溫哥華市根據該計畫進行的審計數量增加一倍以上，也就是到2023年達到2萬次，同時在調查時提高公平性，以便有正當理由可以豁免繳稅的業主不會受到懲罰。除此之外，工作人員還需負責調查如何利用稅收打擊短期租賃房產，以及如何打擊避稅。  據統計，市政府工作人員在2019年進行了892次合規審計，在2020年進行了722次，其中5.5%的人在2019年被發現不合規。

Stewart在一份聲明中表示：“通過進一步將稅率提高到5%，並將審計次數加倍，我們將加大打擊投機者的力度，並確保溫哥華的住房適合我們所有人，而不是少數人。我們必須利用所有的市政工具來解決我們的住房負擔能力危機。”截至2021年底，空屋稅稅收總計達到了$1.06億元。溫哥華的空置房稅於2017年首次生效，當時的稅率僅為房屋評估價值的1%，在2021年直接增加了兩倍，達到3%——這是Stewart在2018年競選時的一個關鍵承諾。

溫哥華市2020年空置房屋稅年度報告發現，2017年至2020年期間，溫哥華空置房產的數量下降了26%。而2021年空置房稅的初步資料顯示，溫哥華市的空置房數量繼續下降，經濟適用房計畫的收入增加了一倍。

溫哥華市長提議徵收“空店稅”

除了空屋稅外，本周溫哥華市長Kennedy Stewart還呼籲徵收“空店稅”，以懲罰那些讓店面空置的房東。

Stewart表示，溫哥華市的一些街區正在努力應對20%甚至更高的商業空置率。他認為那些用木板封住的店面會降低社區的活力和安全性。  

這項稅收將針對那些購買商業地產並空置的投機者，這些人寄望於房產價值的上升，然後轉手出售。Stewart認為，如果“空店稅”實施得當，徵稅將阻止投機，增加商業空間的供應，甚至可能降低租金。

他說：“我們必須結束這種投機。如果我們做得好，這將意味著小企業的租金會降低。”Stewart也表示，絕大多數商業地產的業主都是很好的業主，他們都在積極地尋找填充物業的機會，這些人不是稅收的目標。

溫哥華市工作人員2020年的一份報告發現，溫哥華六分之四的街區空置店面的比例已超過10%。

從2012年到2019年，6個社區的自住企業數量減少了16%，而有編號的公司擁有的店面數量增加了41%，開發商擁有的店面數量增加了71%。   Stewart表示尚不知道有多少物業是投機者持有的，但他說，在整個城市，有些地方多年來一直令人困惑地空置，甚至在繁忙的商業街，甚至對辦公、零售空間需求很高的物業也一樣在空置。他承認，一些店面空置可能是由疫情引發的經濟衰退造成的，這也可以用企業負擔不起的高租金來解釋，但他指出，這項稅收可能會促使商業房東降低租金，以填滿目前一直空置的空間。  

在隔壁美國，舊金山和紐約最近也頒佈了類似的稅收措施。舊金山的“空店稅”於今年年初開始生效，對店面空置時間超過182天的房東徵收的起價為每平方英尺250美元。但許多溫哥華商人和社區代表對稅收在解決高空置率方面的有效性持懷疑和反對態度。  其中，唐人街中山公園的執行董事劉黛明（Lorraine Lowe)女士表示，這項稅收將是壓死這片陷入困境的社區的最後一根稻草。這些社區面臨著高空置率、頻繁的塗鴉和破壞行為，以及疫情期間旅遊業缺乏導致的客流量下降的問題。她說：“這就像一記耳光，這將殺死我們，我們已經命懸一線了。”  

劉黛明擔心，徵稅會迫使絕望的建築業主將空間租給企業，這可能會稀釋該地區的文化遺產，這與社區尋求聯合國教科文組織（UNESCO）遺產指定的計畫背道而馳。她認為，溫哥華市應該努力改善唐人街的公共安全，而不是稅收。唐人街商業促進協會（Chinatown Business Improvement Association）會長Jordan Eng表示，他不認為投機是唐人街的問題。他指出，唐人街公園廣場的空置率高達73%，並且空置了十多年，但它歸市政府所有。

Jordan Eng表示，唐人街、煤氣鎮、Strathcona和市中心東區將是受空置商鋪稅影響最大的地區，因為這些地區是藥片危機的中心，業主們已經在艱難的環境中努力尋找租戶來經營可行的業務。稅收的增加無非是對這些業主雪上加霜，溫哥華市應該消除繁文縟節，縮短營業執照的漫長等待時間，並改善公共安全。

商業房地產公司Marcus & Millichap的投資和租賃高級副總裁Martin Moriarty表示，該提議是“不合理、不公正和不明智的”，該公司是溫哥華最著名的零售和餐廳店面租賃公司之一。Moriarty說：“在我們看來，空店稅的概念與當前零售環境的現實脫節，並不能解決空缺問題。我們剛剛經歷了全球最動盪的時代之一，溫哥華的表現超過了大多數可比城市市場。這是一個困擾城市中心的全球性問題，而不是由房東驅動的問題。”

但就算反對的聲音此起彼伏，在週二的投票上，溫哥華市議仍然會以7票贊成、2票反對的結果通過了這項修正案，要求市長與省政府研究對空置商業地產徵稅的問題。溫哥華市議會本身並沒有實施“空店稅”的司法權，與制定空屋稅的過程類似，省政府需要立法修改溫哥華憲章。NPA議員Melissa De Genova和“城市更美好”（A Better City）議員Sarah Kirby-Yung投了反對票，議員Rebecca Bligh和Lisa Dominato缺席了投票。

議員Rebecca Bligh說:“除了一小部分‘壞蘋果’坐在空置的商業空間……大多數空置的店面都不是設計出來的，”她認為，這一稅收將對房主造成懲罰，因為這是一個複雜的問題，需要一個更有力的計畫。開徵稅收不會有任何幫助，只會損害形勢。

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